因出租人是房屋的所有權(quán)人，享有完整的所有權(quán)的全能，包括：占有、使用、收益、處分。出租人將房屋出租，行使了收益權(quán)，同時(shí)將使用權(quán)讓與承租人，但承租人僅享有對房屋的使用權(quán)，而出租人作為房屋所有權(quán)人仍然享有使用權(quán)以外的其他全能（包括處分權(quán)），所以出租人理應(yīng)享有房屋的處分權(quán)（包括出賣房屋的權(quán)利）。承租人優(yōu)先購買權(quán)制度在維護(hù)合法有效的租賃關(guān)系，保護(hù)承租人優(yōu)先購買權(quán)的同時(shí)，某種程度上限制了出租人的處分權(quán)，使出租人喪失了自由交易的權(quán)利，限制了物的流轉(zhuǎn)。雖然依法律規(guī)定出租人在出賣房屋時(shí)有“通知”的義務(wù)，以確定承租方是否有意購買，但在司法實(shí)踐中，對于是否“通知”的確認(rèn)及“同等條件”的操作還不夠完善，從而導(dǎo)致出租方與第三人的買賣合同歸于無效，第三人既得不到物權(quán)，又不能按合同約定追究違約責(zé)任，可謂苦不堪言。就本案而言，甲作為房屋所有權(quán)人理應(yīng)有權(quán)決定出賣自己的房產(chǎn)及選擇買主。承租人優(yōu)先購買權(quán)制度的設(shè)立使得甲出賣自己房屋的處分行為處于不確定狀態(tài)，一旦承租人主張房屋買賣合同無效，則自己的處分行為即歸于無效，第三人也會(huì)因買賣合同無效而喪失物權(quán)及合同的相關(guān)救濟(jì)權(quán)利，僅能就已支付的定金依據(jù)欠款的有關(guān)規(guī)定要求返還，而不能適用買賣合同中有關(guān)定金罰則的約定，出現(xiàn)當(dāng)事人權(quán)利保護(hù)的明顯偏廢。
綜上所述，筆者認(rèn)為：就出租人甲起訴要求確定與購房人丙房屋買賣合同有效之訴本身就是多余的，因?yàn)樵谫I賣法律關(guān)系中，出租人沒有必要與他人簽訂一份買賣合同，再提起一個(gè)確認(rèn)之訴。當(dāng)然，當(dāng)事人有訴權(quán)，只要是符合起訴條件的，法院都應(yīng)受理。對于確認(rèn)之訴，法院應(yīng)按照合同成立、生效等合同法相關(guān)條款進(jìn)行審查，只要符合合同成立生效的條款，就應(yīng)確認(rèn)合同有效。而對于承租人乙不服一審判決提起的上訴，僅是就一審的上訴，并不是一個(gè)新的訴（如上文所述），所以不應(yīng)適用主張侵犯承租人優(yōu)先購買權(quán)的相關(guān)規(guī)定。對于二審法院因侵犯乙的優(yōu)先購買權(quán)而撤銷一審判決甲與丙的購房合同有效的裁判，因是生效判決應(yīng)予遵守，對于購房人丙要求甲按合同約定雙倍返還其定金及相關(guān)損失的訴求，如果支持，無疑是又一次認(rèn)定了購房合同有效，從而有違生效法律文書的既判力。因此只有依照民間借貸的相關(guān)規(guī)定，判令甲返還丙的定金及利息，而丙不可能享有合同條款約定的雙倍返還定金的權(quán)利。由此案我們可以看出承租人優(yōu)先購買權(quán)制度在最大限度的保護(hù)承租人權(quán)利的同時(shí)，對于購房人權(quán)利的保護(hù)有待完善。我們相信在中央“構(gòu)建和諧社會(huì)”的倡導(dǎo)下，在“以人為本”思想的指引下， 我國法制建設(shè)必將逐步深化，法律體系的也將不斷完善，人的權(quán)益也將會(huì)得到更好的維護(hù)。
