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論文提要：承租人優先購買權是當今世界各國普遍確立的一項民事法律制度。我國也于1999年10月1日起施行的《中華人民共和國合同法》第230條正式在法律層面上確定了房屋承租人的優先購買權，但該條較之于以往的法律規定并未有所進步，對于該項權利的法律性質、實現程序及救濟方法等均沒有明確界定，因此，該項法定權利是存在制度缺陷的，從而導致了在理論界中，各派法學家對承租人的優先購買權的法律性質等方面的問題眾說紛紜，在司法實踐中，大量存在出租人違背誠實信用原則，毫不顧及承租人利益，擅自出賣租賃物，而承租人明明享有法定權利，卻不知如何合法、簡便的實現自己的優先購買權，當他最終實現了自己的優先購買權時，往往已經付出了大量的人力、物力，收益與成本相比往往得不償失，承租人往往對該項權利望而卻步。所以說，法制的不成熟與不完備會降低法律的社會功能。本文將從承租人優先購買權的概念和性質、歷史發展、承租人對租賃物享有優先購買權的邏輯原理、所有人優先購買權與承租人優先購買權競合、承租人如何實現自己對租賃物的優先購買權等相關問題作較為全面的分析與論證，以期通過邏輯上的正本清源彌補我國現有法律關于承租人優先購買權規定的制度缺陷，緩解司法實踐中的種種矛盾，最大效益地發揮這項法律制度的社會功能。

　　一，承租人優先權的概念和性質

　　承租人優先購買權是當今世界各國普遍確立的一項民事法律制度。我國也于1999年正式確立了這項法律制度。《合同法》第230條規定“出租人出賣租賃房屋時，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。”據此規定，承租人優先購買權是指承租人基于租賃合同，在出租人出賣租賃物時，在同等條件下可優于其他人購買的權利。需要說明兩個問題：第一，世界其他國家和地區的法律規定了承租人對其他租賃物的優先購買權，如我國臺灣地區民法認可了基地及耕作地承租人的優先購買權，我國現行法律只規定了房屋承租人的優先購買權，還沒有認可其他承租人的優先購買權。第二，所謂優先購買權，只能在出租人采取出賣這種民事行為處分租賃物時，承租人相對于其他買受人而言所享有的法定權利，而當出租人以出賣以外的其他民事行為，如贈與、互易、遺贈等方式處分租賃物時，或者因出租人意志之外的公法行為，如法院強制執行、征收、征用等方式處分租賃物時，承租人是不能享有優先購買權的。

　　關于承租人優先購買權的法律性質，當前國內主要存在期待權說、形成權說、請求權說等三種不同的觀點。期待權說認為，出租人在將租賃物出賣前，承租人的先買權尚未現實化，其性質只能取決于將來可能取得的權利的法律性質[1]。附條件的形成權說認為，只有當承租人條件成就時（義務人出賣標的物與第三人），才得以一方之意思，形成以與義務人將租賃物出賣給第三人的同樣條件為內容的契約，而無須義務人的承諾[2]。請求權說認為，先買權是先買權人對出賣人的買賣合同訂立請求權，買賣合同尚須經出賣人之承諾才能成立[3]。

　　筆者認為，上述觀點均有一定合理性，但也都存在不足。筆者主張應當立足于社會生活的現實，從權利產生的原因出發，去考究法律的價值選擇，來認定權利的性質。

　　首先，承租人的優先購買權雖然是基于債權行為(租賃合同)而產生，但它卻不屬于債權請求權的范疇。這種權利具有物權的屬性，其一，承租人的優先購買權以物為客體。物權客體所指的物，是指人身以外，為人力所能支配，并具有一定使用價值的物質資料，包括生產資料、生活資料、自然物、勞動產品、流通物、限制流通物、有體物及光、熱、電、氣等無體物[4]。承租人之所以要與出租人簽定合同，看重的正是租賃物的使用價值，而且這個租賃物還必須是為人力所能支配的，即承租人能夠占有和使用的物質資料，這兩個方面，缺少任何一個方面的物均不可能成為租賃物，因此，租賃物必須符合物權對客體的要求。其二，承租人優先購買權是一種絕對權，對世權，它是以不特定的任何人為義務主體的民事權利。一方面承租人有權在法定范圍內按自己意愿支配這項權利，他可以決定在同等條件下買或者不買租賃物。另一方面，承租人有權排除其他所有購買人，甚至也包括所有權（出租人）對自己所享有的該項權利的干涉和防礙。其三，承租人優先購買權具有排他性。一方面，承租人有權排除他人對自己享有的該項權利的侵害。另一方面，由于內容相同的物權之間具有相互排斥的性質，任何同一租賃物上不可能同時存在兩個承租人優先購買權，這也符合物權法一物一權原則的精神，同時，現代各國法律普遍認可和規定了承租人的優先權購買權，因此它也符合物權法定原則。

　　既然承租人的優先購買權屬于物權的范疇，那么它又存在于物權體系中的那一個角落呢?首先，它肯定不屬于自物權。自物權，又稱所有權，指物的所有人對自己的所有物依法進行全面支配的物權[5]。承租人的優先購買權不具有自物權人對物的占有、使用、收益、處分的權能。其次，它也不是他物權的一種，他物權指財產非所有人根據法律的規定或所有人的意思對他人所有的財產享有的進行有限支配的物權[6]。設立他物權的目的，要么指針物的使用價值，要么指針物的交換價值，這兩種價值都不能為承租人的優先購買權所體現。承租人在與出租人簽定租賃合同并交付租賃物后，便對租賃物享有了占有、使用、收益的權利，為了便于稱呼，我們可以將這種權利形象地稱為租賃權。在這里，一定要明確的是，在出租人與承租人簽定租賃合同后，交付租賃物之前，承租人只能根據合同相對性原則，對出租人享有租賃物交付請求權，而不能享有租賃權。在租賃物完成交付后的租賃期間內，承租人便享有了租賃權。很明顯，承租人對租賃物的占有、使用和收益是足以對抗世人的，租賃權實現了非所有人對租賃物的使用價值，具有用益物權的屬性。而法律除了規定承租人可以象其他他物權人那樣給予所有權一定的限制外，還特別規定了承租人基于租賃權在一定條件下對租賃物所有權的期待，即優先購買權。優先購買權是物上優先權的表現方式之一。物上優先權是指物權人基于物質的優先效力，對物權標的物享有的較之于其他權利人或一般人的某種優先權[7]。法律賦予物權優先效力，其目的是使物權人對標的物較之于其他權利人或一般人處于某種優先地位，有利于維護既存的財產占有關系，充分發揮物質財富的效用。物上優先權主要表現在以下三個方面：一是物權破除債權；二是優先受償權；三是優先購買權。因此，承租人的優先購買權實際上是承租人基于對租賃物的占有、使用、收益這種他物權的優先效力，對租賃物享有的較之于其他買受人的一種優先權，屬于物上優先權的一種。