北京市政府公布了最新修改的《北京市房屋租賃管理若干規(guī)定》，新規(guī)定對(duì)租賃業(yè)主、經(jīng)紀(jì)公司、相關(guān)主管部門等參與租賃交易的各主體以及監(jiān)督、服務(wù)部門都有相應(yīng)的考量。
實(shí)際市場(chǎng)交易中很多租賃合同都約定如果租賃雙方違約的賠償金大部分是一個(gè)月租金。而最近1-2年的租金上漲很可能使得短期內(nèi)一個(gè)月的租金違約金不足以彌補(bǔ)租金上漲。新規(guī)定中明確提及房屋租賃期限內(nèi)未經(jīng)承租人同意，出租人不得擅自縮短租賃期限、增加租金。鼓勵(lì)簽訂長(zhǎng)期居住租賃合同。另外，在房?jī)r(jià)上升預(yù)期背景下，政府首次提出“租賃市場(chǎng)在短期內(nèi)出現(xiàn)租金較大波動(dòng)等異常變化，市人民政府可以授權(quán)市發(fā)展改革、市建設(shè)(房屋)等行政部門采取必要的臨時(shí)干預(yù)措施，
穩(wěn)定租賃市場(chǎng)”，希望借此保護(hù)承租人的利益。
新規(guī)定不但明確，今后“建設(shè)(房屋)行政部門應(yīng)當(dāng)建立房屋租賃市場(chǎng)信息系統(tǒng)，為單位和個(gè)人提供房屋租賃市場(chǎng)信息、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)信用記錄等租賃信息服務(wù)。”而且提出“鼓勵(lì)企業(yè)、個(gè)人投資建設(shè)公共租賃房”。鏈家地產(chǎn)認(rèn)為，租賃官辦平臺(tái)的建立會(huì)從一定程度上解決租賃市場(chǎng)信息不對(duì)稱的問題，同時(shí)由于租賃交易相對(duì)于二手房交易要簡(jiǎn)單得多，因此消費(fèi)者通過官辦平臺(tái)獲得第一手的租房信息也就更為有效。另外，政府在提出要大力發(fā)展公租房的同時(shí)，鼓勵(lì)企業(yè)和個(gè)人建設(shè)公租房，也為企業(yè)進(jìn)入租賃市場(chǎng)提供了一個(gè)新的模式，在當(dāng)下租賃市場(chǎng)房源供需極為不平的背景下，可能會(huì)有部分經(jīng)紀(jì)公司逐漸嘗試投建公租房。
目前租賃市場(chǎng)引發(fā)糾紛比較多的除了群租外，主要就是住宅商用或商業(yè)居住等問題。
此前的規(guī)定是，承租人應(yīng)當(dāng)配合出租人進(jìn)行房屋出租登記;不得利用租賃房屋從事非法生產(chǎn)、加工、儲(chǔ)存、經(jīng)營(yíng)危險(xiǎn)物質(zhì)和其他違法活動(dòng)，不得損害公共利益或者妨礙他人正常工作、生活。而新規(guī)定進(jìn)一步明確，承租人應(yīng)當(dāng)配合出租人進(jìn)行房屋出租登記;不得擅自改變承租房屋的規(guī)劃設(shè)計(jì)用途。北京中原認(rèn)為，這一規(guī)定如果執(zhí)行到位將可使糾紛大為降低。
群租房不僅影響了居住安全，也影響了租賃市場(chǎng)的穩(wěn)定。新規(guī)定針對(duì)群租現(xiàn)象提出，“出租房屋人均居住面積不得低于本市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)”，“不得將廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)、地下儲(chǔ)藏室等作為臥室出租供人員居住。”但新規(guī)定未明確具體的人均面積。
新規(guī)定對(duì)房主提出了明確的安全責(zé)任。要求集中出租房屋供他人居住，出租房間達(dá)到10間以上或者出租房屋居住人員達(dá)到15人以上的，出租人應(yīng)當(dāng)建立相應(yīng)的管理制度，明確專門的管理人員，設(shè)置監(jiān)控、滅火等治安防范、消防設(shè)備設(shè)施和安全通道，并建立信息登記簿或者登記系統(tǒng)。
新規(guī)定明確“公安、建設(shè)(房屋)、工商行政管理、民防、衛(wèi)生、人口計(jì)生、規(guī)劃、文化、教育、稅務(wù)和城市管理綜合執(zhí)法等行政部門應(yīng)當(dāng)建立執(zhí)法責(zé)任制，落實(shí)對(duì)房屋租賃管理的監(jiān)督檢查責(zé)任;在執(zhí)法中發(fā)現(xiàn)不屬于本部門查處的違法行為的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知同級(jí)出租房屋管理機(jī)構(gòu)，出租房屋管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知有關(guān)行政部門依法查處。”業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，相比之前的政策更可執(zhí)行，執(zhí)行力度也會(huì)更強(qiáng)化。租賃市場(chǎng)作為限購(gòu)后的一個(gè)重要市場(chǎng)，預(yù)計(jì)市場(chǎng)調(diào)控會(huì)更直接也更有力度。
