《上海市居住房屋租賃管理辦法》(以下簡稱《辦法》)將于今年10月1日起施行。《辦法》針對房東跳價、群租現象等近年來反映集中的房屋租賃市場亂象，出臺了更完善的管理辦法。比如，租賃期限1年以上的住房每年將只能調整1次租金，居住房屋租賃合同需登記備案，最低人均承租面積不得低于5平方米。
市住房保障與房屋管理局副局長龐元介紹，《辦法》(征求意見稿)于今年4月11日至20日向社會公開征求意見，共收到市民意見建議941件。征求意見結束后，市房管局會同市政府法制辦對市民意見逐條進行分析，并對《辦法》條文作了修改完善。
規定房屋租金“限調”
針對目前居住房屋租賃市場的“亂象”，《辦法》從租金、租賃保證金、續租、優先購買權等四個方面對出租人做出了適當限制，以加強對承租人利益的保護。
按照《辦法》規定，出租人不得單方面隨意提高租金。租賃期限為1年或者1年以下的，出租人應當一次性確定租金;而租賃期限為1年以上的房屋，每年只能調整1次租金。而在“租賃保證金”的數額認定方面，規定在“未約定數額”的情況下，出租人只能收取“不得超過2個月租金”的租賃保證金。
居住房屋租賃合同到期后如何續租?《辦法》規定，出租人在租賃期滿后不再繼續出租的，不得隨意限時收回住房，必須給承租人尋找新住房的合理時間，應當提前1個月通知承租人;如果未提前通知，原租賃合同就繼續有效，此后出租人如需解除合同，應至少給予承租人1個月的寬限期。此外，如果出租人需在租賃期間出售房屋，應提前3個月通知承租人，并且承租人在同等條件下有優先購買權;同時，如果在收到通知15日內沒有明確表示購買，承租人也將被視為放棄優先購買權。
確定“最小出租單位”
近年來，房屋租賃市場中暴露出的“群租”問題日益嚴重，《辦法》予以了針對性規范。
《辦法》明確了“最小出租單位”必須是“一間原始設計為居住空間的房間”。同時強調，“不得分隔搭建出租或者按床位出租，也不得將廚房、衛生間、陽臺、地下儲藏室等出租供人員居住”。此外，明確“最低人均承租面積”，“以一套住房中居住空間為基準，人均不得低于5平方米”。特別強調，“居住面積是指原始設計為居住空間的房間的使用面積”。
為了解決市民反映強烈的“小區內設置集體宿舍”問題，《辦法》強調，居住物業管理區域內的居住房屋，不能出租用作單位的集體宿舍。
針對市民提出的承租人擅自“居改非”的問題，《辦法》在“承租人的義務”中規定，承租人“不得利用承租的居住房屋從事經營活動”。
合同訂立30日內須備案
《辦法》還強調了“居住房屋租賃合同登記備案”制度，維護承租人“優先購買權”、“優先承租權”和“買賣不破租賃”等權利。
租賃當事人應當在租賃合同訂立后30日內，到租賃房屋所在地的社區事務受理服務中心辦理合同登記備案。而通過房地產經紀機構訂立租賃合同的，登記備案由房地產經紀機構代為辦理。對于經紀機構未按規定代為辦理登記備案的，《辦法》第三十三條規定，“由區、縣房屋行政管理部門責令限期改正;逾期不改正的，處以3000元以上3萬元以下罰款”。
據介紹，“登記備案制度”一方面可以公開房屋租賃合同關系，可以保護租賃當事人的合法權益，同時有利于維護居住小區的社會秩序和公共安全;而另一方面，管理部門也可以據此掌握租賃市場信息，加強行政指導和管理。
規范租賃利于平抑房價
《辦法》出來后，原來買房者將被吸引去租房，上海商品房的價格會不會因此有所變化?對此，龐元說，《辦法》出臺與房價和租金沒有直接的關系。現在構建的整個上海市住房供應體系是兩大體系，一是房地產市場體系，包括商品住房的買賣和商品住房的租賃，租售并舉。另一個是“四位一體”的住房保障體系，包括廉租住房、公共租賃住房。
現在市場化租賃的住房大約有3000多萬平方米，居住在市場化租賃住房中的居民90%以上是來滬人員。龐元表示，希望通過規范市場行為，規范租賃行為，提供依法合規的租賃住房，把租賃做得更規范些。從這個意義上來講，規范租賃市場也有利于房價、租金的平抑和穩定。
