購買帶租約的房產手續要復雜一些，因為在買賣過程中要牽扯到租客。 專家表示，對于帶租約的房子而言，買賣過程中最為關鍵的因素是處理好與租客之間的關系，如租客是否放棄優先購買權，妥善處理提前解除租賃合同等。此外，還需要根據購房者的購房目的來進行具體分析，是
購買帶租約的房產手續要復雜一些，因為在買賣過程中要牽扯到租客。
專家表示，對于帶租約的房子而言，買賣過程中最為關鍵的因素是處理好與租客之間的關系，如租客是否放棄優先購買權，妥善處理提前解除租賃合同等。此外，還需要根據購房者的購房目的來進行具體分析，是用于自住還是投資，需要考察以及處理的內容側重點會有所不同。
那么，帶租約的房子到底該如何買賣呢?
處理好與租客的關系
如果不是親身經歷，鄭信旻還真的不知道購買帶租約的房產會如此麻煩。
去年底，鄭先生在上海市普陀區曹楊新村內看中一套小面積二手房。在看房時，他發現屋內住著一對小夫妻，中介解釋說，租客將在月底搬走。鄭先生也從這對小夫妻那里得到了同樣的說法。同時鄭先生也看到了租客放棄優先購買權的聲明，他以為這應該是不會有什么意外發生了。
而后是商談房價、簽買賣合同、辦理按揭貸款等，進展得都很順利，在房產交易中心辦完過戶手續之后，便只等賣家收到銀行放款之后收房入住。眼見收房日期臨近，鄭先生自己也在籌劃著如何裝修自己的“小窩”，他突然接到賣家的電話稱，要晚交房四個多月。此時他才知道，原來賣家與租客簽訂的租賃合同還有四個月才到期。
鄭先生找到中介，中介解釋說當初租客的確曾答應提前解除租賃合同，但由于沒有找到合適的房子而反悔了。鄭先生要求賣家妥善解決此事，剛開始時賣家還曾努力勸說租客盡早搬出，但收效不大，最后只好放棄了，并同意支付延期交房違約金。雖然鄭先生心里一百二十個不愿意，但卻毫無辦法。
業內人士表示，購買帶租約的房產，關鍵是要處理好與租客之間的關系，如是否已放棄優先購買權，租賃合同到期的日期等。同時還要針對具體情況采取不同的措施，比如自住與投資，因為其出發點不一樣，所以要采用不同的應對策略。
兩大原則重點關注
購買帶租約的房產，有兩大原則不能忽略，在此特地做重點介紹。
上海君悅律師事務所律師許海波表示，購買此類房產，首先要注意的是租客享有優先購買權原則，其次是買賣不破租賃原則。
據介紹，所謂優先購買權，在我國目前的法律法規以及司法解釋中對于承租人的優先購買權已有明確規定。根據我國《合同法》第230條規定：“出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利”;以及《最高人民法院關于貫徹執行〈民法通則〉若干問題的意見(試行)》第一百一十八條規定：“出租人出賣出租房屋，應提前三個月通知承租人，承租人在同等條件下享有優先購買權”。對此許海波表示，購買帶租約的房產，較為安全的做法就是要賣家出示租客放棄優先購買權的聲明，在簽訂房屋買賣合同時，該聲明必須作為合同附件。
而對于買賣不破租賃原則，這也有明確規定。《合同法》第229條規定：“租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力”;《最高人民法院關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見(試行)》第119條第二款規定：“私有房屋在租賃期內，因買賣、贈與或者繼承發生房屋產權轉移的，原租賃合同對承租人和新房主繼續有效”。當然，這也并非意味著就不能解除租約，這需賣家主動出面妥善解決，如取得租客諒解，并賠償違約金讓租客提前解除租約等。
對此，許海波表示，購房者不能忽略優先購買權和買賣不破租賃兩大原則。他說：“只有處理好了這兩個問題，才有后續的步驟，如果忽略這兩大原則，將會給購房者帶來不必要的麻煩。”$page$
自住、投資各有側重點
目前購買帶租約的房產，可能有兩種目的，其一是自住，另外一種則是用于投資，對于這兩種不同的需求，在實際操作過程中所面臨的問題各有不同。
專家表示，不管是出于自住還是投資的目的，購房者需要共同遵循租客優先購買權和買賣不破租賃兩大原則。在此基礎上，針對具體的情況來具體分析。對自住需求而言，購房者需要注意的主要有如何解決租賃合同;而如果是出于投資需求目的，購買帶租約的房產一定要注意租約的真實性，因為這涉及到投資回報的高低;此外還需要注意的有租金收益劃分等問題。下面結合具體案例進行分析。
自住：租賃合同期限要注意
對于自住型購房者來說，能否按時收房可能是他們比較關心的核心問題，因此這要求賣家提前解決。
【案例一】解除租約需提前
張先生在浦東金橋(600639,股吧)購買了一套二手次新房，看房時發現已有人租住，不過賣家承諾提前解除租賃合同。順利辦理完各項購房手續之后，租客因房租未到期而拒絕搬出，張先生要求賣家解決此問題，但賣家此時已愛理不理。
專家解析：金誠同達律師事務所律師龔勝利表示，對于自住型購房者來說，購買帶租約的房產，如果租約未到期，而購房者不想等待，那么在簽訂房屋買賣合同之前一定要將此做個了結，而不能聽信賣家的口頭承諾。至于如何操作，龔勝利建議提高延期交房的賠償額度，一般情況下日賠償金為合同金額的萬分之一，也可自行約定，購房者可提高到萬分之五，這樣會促使賣家想辦法盡早解除租約，為按時交房掃除障礙。
投資：租約真偽需甄別
而對于投資型需求，購房者需要當心的是租約的真實性。因為有些賣家為了能變相抬高房價，或者盡快出手，會在租約上造假，通常是簽訂一份高額的租約，讓投資者上當。
【案例二】租約水分要當心
鄒先生在閔行區某別墅區內看中一套別墅，中介聲稱已簽下兩年高額合約，投資回報率超過6%，而針對目前市場投資回報率普遍低于5%的現狀，這樣的投資回報無疑是很有吸引力的。但鄒先生通過實地考察發現，所謂的長期高額合約存在諸多疑點，如租客拒絕透露任何關于租金的信息，周邊同樣的別墅租金也要低三成左右，鄒先生最后選擇了放棄。
專家解析：許海波表示，二手房市場上的確存在租約上造假的行為，主要是為了吸引購房者的注意，尤其是對于投資者這類看重投資回報的人來說，更能吸引他們的眼球。而當交易完成之后，租客立即終止租約，這會讓購房者措手不及。因此一定要當心租約中的水分，以免讓自己處于被動境地。最簡單的辦法是比較法，將租約的租金水平與市場水平進行對比，如果高得離譜，則可能有假。
