在買房之前租套房子先解決居住問(wèn)題，是不少剛參加工作年輕人的必經(jīng)道路。租賃市場(chǎng)也因?yàn)橛心贻p力量的支撐而日漸趨旺。但是簽定了租賃合同后是否一切就萬(wàn)事大吉了呢？近期，剛來(lái)到廣州參加工作的王梅就因?yàn)樽约盒》秶拚俗约鹤庾〉姆孔佣c房東發(fā)生了糾紛。由于不了
在買房之前租套房子先解決居住問(wèn)題，是不少剛參加工作年輕人的必經(jīng)道路。租賃市場(chǎng)也因?yàn)橛心贻p力量的支撐而日漸趨旺。但是簽定了租賃合同后是否一切就萬(wàn)事大吉了呢？近期，剛來(lái)到廣州參加工作的王梅就因?yàn)樽约盒》秶拚俗约鹤庾〉姆孔佣c房東發(fā)生了糾紛。由于不了解相關(guān)的政策和法規(guī)，王梅最后輸?shù)袅斯偎尽＞烤钩鲎夥课莸木S修責(zé)任由誰(shuí)承擔(dān)？如果租房合同里沒(méi)有約定，該如何確認(rèn)呢？
房屋漏水成毀約理由
三年前，在海運(yùn)局工作的陳生分到了一套60平方米的房改房。由于一直與父母同住，這套房子他一直放在二手市場(chǎng)上出租。一年前他把這間房子租給了大學(xué)畢業(yè)后來(lái)廣州工作的王梅，雙方簽定了簡(jiǎn)單的租房合同，合同約定租期為兩年，每月租金1000元，但是粗心的王梅沒(méi)有要求陳生在其中約定房子出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題的維修責(zé)任。王梅入住后不久，這套房子所在小區(qū)旁邊的市政規(guī)劃路建成開(kāi)始正式通車，由于交通得到了改善，周邊二手房?jī)r(jià)出現(xiàn)了上漲的趨勢(shì)。王梅租的這套單位，在市場(chǎng)上的租金上漲到1300元/月。陳生注意到這一現(xiàn)象后要求提高房子的租價(jià)，否則就要求解除合同。王梅當(dāng)然不會(huì)同意，她以租期未到拒絕了陳生的無(wú)理要求，對(duì)此陳生一直耿耿于懷。半年后，到了雨季，王梅發(fā)現(xiàn)臥室頂部開(kāi)始出現(xiàn)漏水跡象，她找到陳生要求幫助修理房子。但是，陳生卻以房子年久失修不宜居住為理由，要求王梅搬家。
無(wú)奈自己修屋
王梅當(dāng)然不會(huì)就此搬走，但是漏水的問(wèn)題怎么解決呢？迫于無(wú)奈，她請(qǐng)了幾個(gè)泥水工人把房子出現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行了整修，同時(shí)，考慮到房間內(nèi)部的墻壁都已經(jīng)全部被水漬弄花了，她要求工人們順帶把整套房子都粉刷一遍，事后她支付給工人們2500元錢(qián)。這部分錢(qián)王梅心里自有盤(pán)算：“既然你不肯幫我修，我就從房租里面扣。”過(guò)了一個(gè)月，收不到房租的陳生來(lái)催租金，王梅展示了修補(bǔ)過(guò)的地方和新粉刷的墻壁，然后拿出2500元的收條拒絕交納房租。陳生一下來(lái)氣了：“我又沒(méi)讓你修房子，憑什么要我出錢(qián)！”兩人爭(zhēng)執(zhí)不下，最后只得訴至法院。
粉刷墻壁的價(jià)錢(qián) 房東不該管
法院在調(diào)查了解后發(fā)現(xiàn)，王梅支付的2500元錢(qián)中，補(bǔ)漏花了1000元錢(qián)，粉刷房子花了1500元，最后法院判決：出租人有修繕?lè)孔拥牧x務(wù)，以保證承租人的正常使用，因陳生未盡出租人的義務(wù)，王梅代為修繕，所花的1000元錢(qián)，要求從租金中折抵應(yīng)予支持；而王梅在不經(jīng)陳生同意的情況下進(jìn)行粉刷，已超出了維持正常使用的必要，王梅主張這部分費(fèi)用共1500元錢(qián)充抵租金，法院不予支持。
［律師說(shuō)法］修繕？裝修？出租房出問(wèn)題要看清
岳成律師事務(wù)所廣州分所袁雪律師分析：在這個(gè)案子中實(shí)際上牽涉兩個(gè)概念，一個(gè)是修繕，一個(gè)是裝修，對(duì)于這兩種行為，法律上有不同的規(guī)定。
房東對(duì)房屋 有修繕義務(wù)
袁律師認(rèn)為，所謂修繕是指在租賃物不合約定的使用、收益狀態(tài)時(shí)，對(duì)租賃物予以修理，使得承租人可以按照約定的狀態(tài)進(jìn)行正常使用或收益。依照合同法第三產(chǎn)業(yè)220條規(guī)定：“出租人對(duì)租賃物有修繕的義務(wù)”，以保持租賃物維持在約定的正常使用狀態(tài)。在這個(gè)案子中王梅住進(jìn)去時(shí)房屋是不漏雨的，不漏雨就是合同約定的狀態(tài)之一，而后來(lái)房子漏雨了，影響到了正常使用，陳生應(yīng)該給予修繕，因陳生不盡義務(wù)而王梅不得已代為修繕是法律允許的。
依據(jù)《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第19條規(guī)定：“修繕出租房屋是出租人的責(zé)任。房屋出租人對(duì)出租房屋確實(shí)無(wú)力修繕的，可以和承租人合修，承租人付出的修繕費(fèi)用可以折抵租金或由出租人分期償還。”因此王梅要求修繕?biāo)ǖ?000元錢(qián)充抵租金，依法有據(jù)，得到了法院的支持。
租房者的裝修行為 要自己買單
袁律師指出，所謂裝修是為了改善房屋的內(nèi)部環(huán)境以達(dá)到一定的質(zhì)量要求，使用裝飾材料對(duì)房屋的內(nèi)部裝飾整修的活動(dòng)，所支出的并非必要費(fèi)用，而王梅對(duì)房屋的粉刷已超出維持正常使用的必要，應(yīng)屬于改善出租屋的裝修行為。
依據(jù)我國(guó)《合同法》和《民法通則》的規(guī)定，對(duì)于這案糾紛可以按照不同的情況進(jìn)行處理。
第一種情況：房屋所有人同意裝修，并對(duì)裝修補(bǔ)償有約定的，按照約定。
第二種情況：房屋所有人同意裝修，但沒(méi)對(duì)裝修補(bǔ)償做出約定的，租賃合同正常終止時(shí)，如裝飾物能夠拆除的，由承租人拆除歸其所有；不能夠拆除的可以折價(jià)歸房屋所有人；造成財(cái)產(chǎn)所有人損失的，承租人應(yīng)負(fù)賠償責(zé)任。
第三種情況：承租人在沒(méi)有取得房屋所有人同意的前提下私自裝修的，實(shí)際上是一種侵權(quán)行為，在這種情況下房屋所有人可以要求其拆除恢復(fù)原狀，不能拆除的，房屋所有人不承擔(dān)損失賠償，承租人因折除裝飾物造成房屋所有人損壞的，還應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。而王梅正是在陳生不同意的前提下裝修的，應(yīng)按第三種情況處理，因此陳生不需要承擔(dān)王梅的粉刷費(fèi)用。
