●論壇背景● 你買房的價格高了還是低了？這個問題是可以用“租售比”的方法來論證的。另外，市場績效表明，即使一街之隔，擁有了高端租售機構(gòu)加盟的高端住宅和普通物業(yè)租賃的住宅租金價格能夠相差一倍以上，這也已經(jīng)成為行業(yè)的“潛規(guī)則”。在CBD地區(qū)，正值合生國際花
●論壇背景●
你買房的價格高了還是低了？這個問題是可以用“租售比”的方法來論證的。另外，市場績效表明，即使一街之隔，擁有了高端租售機構(gòu)加盟的高端住宅和普通物業(yè)租賃的住宅租金價格能夠相差一倍以上，這也已經(jīng)成為行業(yè)的“潛規(guī)則”。在CBD地區(qū)，正值合生國際花園與戴德梁行合作簽約，加之酒店式國際公寓“珺耀座”開盤，一個關(guān)于CBD地區(qū)住宅租金收益論壇，數(shù)位地產(chǎn)專家對此表述了自己見解。
●“錢松地緊”主導(dǎo)居住物業(yè)繼續(xù)升值
中國房地產(chǎn)研究會顧云昌
五一前后我走了很多地方，全國房價都在漲，區(qū)別只是快和慢的問題。整個房地產(chǎn)市場，概括成四個字，叫做“錢松地緊”。就是買房的人，投資的人錢有的是。但是，我們土地供應(yīng)卻相對緊張。這樣，客觀上造成了供不應(yīng)求的態(tài)勢，這必然導(dǎo)致價格上升。
如何來穩(wěn)定住房價，各地政府都在努力。我們的住房問題的解決，只能或者是應(yīng)該兩條腿走路。一條腿就是市場化，解決市場需求。第二條路就是保障性解決中低收入家庭的住房。從保障性來解決基本需求，用市場化解決改善性需求。當然我這講的都是自住性的需求。今天講到CBD中心區(qū)高檔住宅資金收益問題，如果大家都來買房子就更供不應(yīng)求，但是這是市場的態(tài)勢，中國老百姓有不少人有錢不知道怎么投資，房地產(chǎn)仍然是好途徑，但投資也要慎重和理性。
目前來看，由于這兩年投資需求旺盛，所以我們現(xiàn)在房價漲得比較快。但在這樣的情況下許多人仍然買房子投資。現(xiàn)在五年房子上市，營業(yè)稅，個人所得稅等等規(guī)定，不允許短期炒房。但還在買，其實大家還是看好未來的市場。
●回報率一定要有租金支撐
第一太平戴維斯銷售部總經(jīng)理徐偉成
最近有一些外國的社會學家發(fā)展一些新的中央商務(wù)區(qū)理論。他們發(fā)現(xiàn)像北京、上海，紐約的華爾街、曼哈頓，還有香港的中環(huán)。其實本身城市大都會的區(qū)域板塊就能吸引不同的人才、資金。作為市場研究顧問的角度，看一個樓盤，其實不是看一兩棟樓，我們看有多少人帶著現(xiàn)金流過來，流出去。有很多錢流進來，很多人才帶著錢流進來，很少資金流出去，證明這個區(qū)域是富裕的，它的稅收，它物業(yè)的價值，它的地價是很好的。
到底怎么看我們CBD地塊的價值，每個物業(yè)的價值怎么看？我在探討地塊跟物業(yè)租金收益比例前先跟大家交流一下。回報率一定要有租金來支撐，如果每個月租金多少乘以12，除以樓價，基本上稅前的投資回報率就會出來了。
怎么選擇投資具有價值的物業(yè)。當然是它的位置、質(zhì)量，質(zhì)量包括很多因素，好的質(zhì)量，包括開發(fā)商的品牌，建材質(zhì)量，內(nèi)裝修質(zhì)量，管理公司軟件的質(zhì)量等，還包括園林設(shè)計、景觀、外立面等等。
作為一個真正高端的，高檔的住宅，它的收益，投資價值，跟租金有絕對的關(guān)系。以北京的CBD為例，公寓住宅，如果你問專家的意見，我們選擇住的地方肯定是鬧中取靜的地方。鬧中取靜對于CBD這樣的地方來說更具價值，更容易吸引更多的高端租住戶，而且肯定會越來越昂貴。因為在鬧中取靜的地塊和物業(yè)，是越來越稀缺的。
怎么選擇優(yōu)質(zhì)的住宅，才能對你的租金，你的未來保持有合理高的住宅率？當然本身產(chǎn)品的質(zhì)量非常重要。住宅有幾個成功關(guān)鍵打造產(chǎn)品的，第一個我們首選的就是開發(fā)商的品牌。我們在合生這個項目，其它像富力地產(chǎn)的一些項目，他們住宅的品牌已經(jīng)等價于產(chǎn)品的質(zhì)量。第二個就是它的戶型設(shè)計，我建議大家看樣板間的時候，坐在客廳的沙發(fā)里面感受一下。
物業(yè)管理是很難做好的。誰都會管，但是你要管得好，管得細，真是要靠多年積累的經(jīng)驗，所以我回憶為什么我們一定選取大品牌開發(fā)商的產(chǎn)品，對我們業(yè)主的投資價值，或者跟用戶、住戶的價值才會有適當?shù)男判摹?
●在CBD投資房地產(chǎn)風險最小
多中心會不會削弱CBD的地位，會不會降低它的價值？在這個問題上，我的看法是北京多中心的格局，恰恰它是另外一種聚集的模式。并不是分散的。因為城市的本質(zhì)就是聚集，把人集中在一起。通過協(xié)作產(chǎn)生新的價值。為了讓它的內(nèi)部運作更加有序，使不同的功能適當?shù)胤珠_。形成各自的中心。中心之間的協(xié)作關(guān)系是存在的。商務(wù)區(qū)的進一步發(fā)展，必然要把和商務(wù)區(qū)相關(guān)性比較弱一些的功能，疏解出去才能夠留出空間，來增強商務(wù)區(qū)的功能。這個應(yīng)該說是CBD未來發(fā)展的一個基本的構(gòu)架。多中心格局下，CBD的發(fā)展會更加良性，更加健康。
中心商務(wù)區(qū)的價值所在，就是在于它的多樣性。而且它是高端功能聚集在一起形成多樣。在北京CBD我們最早期開發(fā)建設(shè)的項目當中，有寫字樓，有公寓。在租后期，在2000年之后逐漸發(fā)展是更加的多元化。中央電視臺國貿(mào)三期商業(yè)設(shè)施，世貿(mào)天階都很豐富。這種設(shè)施的多元化也是CBD功能的多元化所需求的。
第二是國際化。CBD是一個國家的窗口。它是社會經(jīng)濟的生活、對外交流。主要的一個途徑就是通過CBD和國際經(jīng)濟活動的關(guān)系，這個也就是說CBD的存在，它的價值是代表一個國家社會經(jīng)濟發(fā)展最尖端水平的一個區(qū)域。它從價值上看，它的含金量也是在一個國家的含金量是最高的，這是從國際化的角度去看。
第三個特點就是它的聚集效應(yīng)。CBD一旦形成，發(fā)揮經(jīng)濟上的作用之后，包括人才，人力資源，還有錢、信息等等這些東西，都是在這個區(qū)域聚集的。聚集本身是一種資源。單個的要素是資源，這個要素的組合方式也是一種資源，產(chǎn)生新的價值。
可以看到CBD在建筑的密度上，交通基礎(chǔ)設(shè)施的投入上面都是高于其他區(qū)域的。它的人的密度，在我們CBD這個區(qū)域里頭未來有50萬的工作人口。所以在它運轉(zhuǎn)的效率上會造成未來聚集的速度會越來越快。也就是說在全國這些城市的體系當中，未來的發(fā)展并不是大中小城市縮小差距，而是差距越來越大，這是我的一個判斷。
聚集是一個必然的趨勢，物業(yè)的價值，應(yīng)該說是安全性最高的。不管怎么樣，在各個地點的投資上來看，中心城市的CBD，應(yīng)該說是在國內(nèi)的房地產(chǎn)市場當中，風險最小的一個地點。
那么在一個發(fā)展的比較成熟的市場當中，CBD這個區(qū)域的物業(yè)價值，和城市邊緣的物業(yè)價值，應(yīng)該是達到6到10倍。但是北京周邊的，像通州、大興房價也到了每平方米5000元了。就是感覺差距還不是那么大。應(yīng)該說CBD當中的居住物業(yè)，它是一種比較特殊的居住物業(yè)，特殊的居住產(chǎn)品。和CBD以外這個區(qū)域產(chǎn)品有本質(zhì)的不同。首先一個它首要的不是以自住為目的，都是投資、出租，由于短期居住它對租金的支付能力相對于其他區(qū)域要高，也支撐了它的高價。
