出賣出租房屋承租人的優(yōu)先購買權 原告：吳新霞，女，32歲，漢族，個體服裝經(jīng)營戶。住新疆維吾爾自治區(qū)石河子 市5小區(qū)6棟18號。 被告：趙金祥，男，51歲，漢族，工人。住新疆維吾爾自治區(qū)石河子巾6小區(qū)200棟1號。 第三人：孫邦定，男，28歲，漢族，個體服裝經(jīng)營戶。住新
出賣出租房屋承租人的優(yōu)先購買權
原告：吳新霞，女，32歲，漢族，個體服裝經(jīng)營戶。住新疆維吾爾自治區(qū)石河子 市5小區(qū)6棟18號。
被告：趙金祥，男，51歲，漢族，工人。住新疆維吾爾自治區(qū)石河子巾6小區(qū)200棟1號。
第三人：孫邦定，男，28歲，漢族，個體服裝經(jīng)營戶。住新疆維吾爾㈠旨區(qū)石河干市5小區(qū)7棟124號。
1995年8月21日，原告吳新霞與被告趙金祥簽訂下房屋租賃合同。合同約定：被告將其所有的在石河子市幸福商城C—0628號商業(yè)用房出租給原告，出租期為2年，自1996年1月26日至1998年1月26日止；原告在合同生效后將第1年租金6500元一次性付給被告。合同生效后，吳新霞分兩次付清廠2年的租金13000元。1996年7月1日中午，被告告知原告要將該出租房屋出售給第三人孫邦定。同天下午，被告即與第三人孫邦定簽訂買賣該房屋的協(xié)議。第三人孫邦定按協(xié)議約定。給被告交付了6萬元買房款，并于同月18閂與被告一起左房屋管理部門辦理廠產權過戶登記手續(xù)，孫邦定交納房房屋交易費900元和其他費用440元。原告認為被告將該房出租給她，在她承租期間，被告出賣該房屋屬無效民事行為，遂向石河子市人民法院提起訴訟。
原告吳新霞訴稱：被告趙金樣將其所有的房屋出租給我使用2年，可只有半年時間其就將該房屋出售給第三人孫邦定，違反了城市私有房屋管理條例》的有關規(guī)定，侵犯了其合法權益，故請求人民法院宣告被告與第三人的房屋買賣無效，并要求被告繼續(xù)履行與其簽訂的房屋租賃合同，或準許其在同等條件下優(yōu)先購買被告的房屋。
被告趙金祥答辯稱：我出售房屋之前已通知了原告，在原告表示不買該房屋的情況下，我才決定將該房屋賣給了第三人孫邦定，現(xiàn)在買賣已經(jīng)成交。如果原告愿意繼續(xù)履行租賃合同，那是原告與第三人之間的事了，與我無關。
第三人孫邦定述稱：我與被告的房屋買賣已經(jīng)成立，并經(jīng)過房產管理部門進行了產權過戶登記，該房屋的所有權歸我所有，原告無權要求法院宣告該房屋買賣無效。
審 判
石河子市人民法院經(jīng)審理認為：原、被告在平等，自愿、協(xié)商一致的基礎上簽訂的房屋租賃合同，意思表示真實，應確認該合同有效。被告在合同履行期屆滿之前，出賣出租的房屋，應提前3個月通知原告，但被告在通知原告的當天卜午，即將房屋賣給廠第三人，違反了《城市私有房屋管理條例》第十—條之規(guī)定，該房屋買賣應確認無效，被告應對此房屋買賣無效的后果承擔全部責任。在庭審中，原告與被告均表示愿意繼續(xù)履行房屋租賃合同，本院無異議。依據(jù)《中華人民共和國民法通則》第八十五條、（城市私有房屋管理條例》第十一條之規(guī)定，參照最高人民法院關于貫徹執(zhí)行（中華人民共和國民法通則 若干問題的意見（試行）》第118條之規(guī)定，該院于1996年]o月30日判決如下：
一、被告趙金祥與第三人孫邦定的房屋買賣無效。
二、被告返還第：三人房款6萬元及利息1320元，并賠償?shù)谌朔课萁灰踪M900元、工本費50元和手續(xù)費390元。
三、原告吳新霞與被告趙金祥間的房屋租賃合同有效，予以繼續(xù)履行。
孫邦定對判決不服，向農八師中級人民法院提起上訴，請求中級人民法院判決撤銷原審判決，確認其與被告間的房屋買賣有效，被告與原告的房屋租賃合同無效。
二審法院在審理中，經(jīng)主持調解，三方當事人自愿達成如下協(xié)議：
—、孫邦定與趙金祥的房屋買賣協(xié)議有效。房屋自1996年7月18日起歸孫邦定所有。
二、趙金祥將已向吳新霞收取的從1996年7月19日至1998年1月26日的房租，退還給吳新霞6500元，付給孫邦定2800元。
三、該房屋由孫邦定租給吳新霞全1998年1月26日，吳新霞再付給孫邦定租賃費l萬元。
二審法院確認—上述協(xié)議符合法律規(guī)定，于1997年3月4日制發(fā)了調解書。
評 析
被告趙金祥將權屬自己的房屋出租給吳新霞，在租賃合同履行期間，又以該房屋為標的與第二人孫邦定簽訂了房屋買賣臺同，該買賣房屋合同是否有效，這是本案處理必須明確的問題。
被告趙金祥對出租給原告吳新霞的房屋享有所有權。這是毫無疑義的。根據(jù)《民法通則》第七十一條的規(guī)定，所有權是由所有人對其財產依法所享有的：占有、使用，收益和處分的權能構成的。被告將屬自己所有的房屋出租給原告吳新霞，僅是暫時轉讓了該房屋的占有、使用和收益的權利，其處分權仍屬其所有。在房屋租賃合同履行期間。房屋所有人雖有權將房屋出賣。但應遵守承租人有優(yōu)先購買權的原則。如果出租人違反此原則，依最高人民法院《關于貫徹執(zhí)行（民法通則）若干問題的意見（試行）》第118條的規(guī)定。承租人可以請求法院宣告房屋買賣無效。這表明，在房屋出租期間，出租人出賣房屋（行使處分權）應遵守特別規(guī)定，如有違反。法院應保護承租人的先買權，宣告原房屋買賣無效。
房屋租賃合同作為一種財產租賃合同。在當事人之間既引起債權法律關系。又引起物權法律關系，即導致承租人獲得物權性質的租賃權和先買權，這就是說，和其他合同一樣，房屋租賃合同作為一種法律事實，導致合同雙方當事人之間產生債權債務的法律關系。但和其他合同不同的是。承租人依租賃合同可獲得物權，從而出租人與承租人之間又產生了物權法律關系。承租人的租賃權表現(xiàn)為兩個片面： —是在租賃合同有效期間，出租人將財產再租給第三人的行為對承租人無效。二是出租人在租賃關系存續(xù)期間可將財產出賣，但這—行為不消滅租賃合同，即不能消滅承租人的租賃權。對此，《經(jīng)濟合同法》第二十三條第二款明確規(guī)定：“如果出租方將財產所有權轉移給第三方時，租賃合同對新的所有方繼續(xù)有效”。本案被告人趙金祥將出租給原告吳新霞的房屋賣給第三人孫邦定，孫邦定雖然取得了該房屋的所有權，但原告與被告間的房屋租賃合同對孫邦定仍然有效，只要原告表示要求繼續(xù)租賃該房屋至租賃期屆滿之時止。即應予以支持。
