行業(yè)研究員普遍認(rèn)為在政策預(yù)期和樓市轉(zhuǎn)暖預(yù)期促動(dòng)下，房地產(chǎn)股將迎來(lái)階段性行情。 近日國(guó)務(wù)院提出保增長(zhǎng)的十項(xiàng)措施中，加快建設(shè)保障性安居工程被列在最前面。有建議認(rèn)為，全國(guó)社保基金拿出二、三千億元，國(guó)家財(cái)政配套2000億元，再加上住房公積金及配套的銀行貸款，組成
行業(yè)研究員普遍認(rèn)為在 政策預(yù)期 和 樓市轉(zhuǎn)暖預(yù)期 促動(dòng)下，房地產(chǎn)股將迎來(lái)階段性行情。
近日國(guó)務(wù)院提出保增長(zhǎng)的十項(xiàng)措施中，加快建設(shè)保障性安居工程被列在最前面。有建議認(rèn)為，全國(guó)社保基金拿出二、三千億元，國(guó)家財(cái)政配套2000億元，再加上住房公積金及配套的銀行貸款，組成萬(wàn)億基金，用來(lái)加速保障性住房建設(shè)，將一舉解決保障性住房經(jīng)費(fèi)不足的難題。
我們知道，房地產(chǎn)行業(yè)在固定資產(chǎn)投資中占有較大比例(約20%左右)，并且對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的拉動(dòng)力較強(qiáng)，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，也是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要引擎。那么，在當(dāng)前房地產(chǎn)景氣度漸漸回落的背景下，廉租房等保障性住房的啟動(dòng)將產(chǎn)生怎樣的影響呢？
廉租房建設(shè)成拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)新引擎
據(jù)統(tǒng)計(jì)，2007年房地產(chǎn)投資為2.5萬(wàn)億，按照以往行業(yè)20%左右的平均增速，則未來(lái)行業(yè)投資的增量需要達(dá)到5000億左右，才能維持穩(wěn)定增長(zhǎng)。如果萬(wàn)億的保障性住房建設(shè)在未來(lái)兩三年內(nèi)完成，那么將可以在較大程度上維持房地產(chǎn)投資的穩(wěn)定增長(zhǎng)。
事實(shí)上，早在1998年，我國(guó)政府就提出廉租房建設(shè)。但到2006年底，全國(guó)還有145個(gè)城市沒(méi)有建立廉租房制度。按照有關(guān)規(guī)定，廉租房建設(shè)以地方財(cái)政投入為主。因此， 沒(méi)錢(qián)建 、 不愿建 是一直制約廉租房建設(shè)的 老大難 問(wèn)題。
如果國(guó)家計(jì)劃拿出萬(wàn)億資金來(lái)解決保障性住房經(jīng)費(fèi)不足的難題，那么廉租房建設(shè)進(jìn)入發(fā)展快車(chē)道是不容置疑的。
另外，我國(guó)低收入人口的比例較高，對(duì)廉租房等保障性住房的需求是巨大的。按照建設(shè)部的數(shù)據(jù)，截至2006年底，全國(guó)共有26.8萬(wàn)戶(hù)家庭通過(guò)租金補(bǔ)貼和實(shí)物配租等方式解決了住房困難。然而，全國(guó)人均住房面積在10平方米以下的低保家庭有400萬(wàn)戶(hù)，如果擴(kuò)大到低收入家庭，總共有近1000萬(wàn)戶(hù)，占城鎮(zhèn)家庭總戶(hù)數(shù)的5.5%。也就是說(shuō)，保障性住房的需求是目前供應(yīng)量的37倍。
2009年廉租房市場(chǎng)前瞻
截至去年10月底，13個(gè)省轄市及各市下屬的縣(區(qū))均已建立起廉租住房保障制度。2008年，江蘇省將首批供應(yīng)10萬(wàn)套政策房，并計(jì)劃用3年時(shí)間全面建成廉租房制度。
以南京為例，目前南京廉租房管理有3種保障方式，以租賃補(bǔ)貼為主，實(shí)物配租與租金減免為輔。政府所提供的廉租房源主要分布在南京各大經(jīng)適房小區(qū)內(nèi)，面積從40平方米至50平方米不等，租金為每月每平方米2.3元，低保家庭還可再減免70%，即低保家庭每月所需交納的廉租房租金每平方米僅為0.69元。
除此之外，全國(guó)一些主要的城市也公布了2009年的廉租房建設(shè)計(jì)劃。從公布的有關(guān)數(shù)據(jù)來(lái)看，北京、天津、上海等主要城市的投資額相對(duì)較高；具體分別是，北京850萬(wàn)平方、天津705萬(wàn)平方、上海市400平方、南京市280萬(wàn)平方、廣州市200萬(wàn)平方、濟(jì)南74萬(wàn)平方、內(nèi)蒙古30萬(wàn)平方、成都23萬(wàn)平方、西安7萬(wàn)平方等。
帶來(lái)哪些投資機(jī)會(huì)
與公路、鐵路相似的是，廉租房的大規(guī)模建設(shè)也將給水泥、建材、機(jī)械等帶來(lái)巨大的需求；此外，房地產(chǎn)企業(yè)也將從廉租房建設(shè)中受益。
首先，政府作為保障性住房的發(fā)展商，不是為了取代市場(chǎng)機(jī)制和私人發(fā)展商，而是為了更充分地發(fā)揮市場(chǎng)的作用。經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的施工、建造仍由私人建造商承包，但他們必須遵守與政府簽訂的合同的規(guī)定建房。
開(kāi)發(fā)利潤(rùn)方面，《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》提出，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)施的經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目利潤(rùn)率按不高于3%核定；市、縣人民政府直接組織建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用住房只能按成本價(jià)銷(xiāo)售，不得有利潤(rùn)。廉租房與經(jīng)濟(jì)適用房的性質(zhì)相似，預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)的利潤(rùn)相差不大。
但有房地產(chǎn)的負(fù)責(zé)人透露，雖然經(jīng)濟(jì)適用房政府規(guī)定的是3%的利潤(rùn)率，但現(xiàn)在實(shí)行的是預(yù)售制度，回籠資金速度較快，開(kāi)發(fā)商資金投入的回報(bào)率就比較高，會(huì)在10%利潤(rùn)率以上。但如果成本控制得好的話(huà)，20%以上的利潤(rùn)率還是有保障的。這基本上與一般的商品房開(kāi)發(fā)的利潤(rùn)率相近。
目前，萬(wàn)科、富力、金融街等均有介入保障房市場(chǎng)的計(jì)劃。但整體來(lái)看，目前在保障房領(lǐng)域，大型國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)有政府關(guān)系及招投標(biāo)優(yōu)勢(shì)，那些大型民營(yíng)房企想要參與到市場(chǎng)份額不斷擴(kuò)大的住房保障建設(shè)中，難度仍然不小。
此外，根據(jù)《廉租住房保障辦法》規(guī)定，廉租住房建設(shè)用地，應(yīng)當(dāng)在土地供應(yīng)計(jì)劃中優(yōu)先安排，并在申報(bào)年度用地指標(biāo)時(shí)單獨(dú)列出，采取劃撥方式，保證供應(yīng)。對(duì)廉租住房建設(shè)將免征行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金，以降低其建設(shè)成本。如果一些房地產(chǎn)企業(yè)的土地儲(chǔ)備位于政府規(guī)劃的廉租住房建設(shè)區(qū)域內(nèi)，將可能隨著被政府征用而有了價(jià)值重估的機(jī)會(huì)。
