問(wèn)：
我準(zhǔn)備開(kāi)辦一家汽車(chē)出租公司，需要租賃一塊土地建停車(chē)場(chǎng)。某單位有一塊很大的空地，上面只建有三間簡(jiǎn)易平房。該單位負(fù)責(zé)人有意將土地出租給我，但告訴我該土地是劃撥土地，辦土地出租手續(xù)很麻煩，他提出與我訂立房屋租賃合同，對(duì)外稱(chēng)將三間平房出租給我，實(shí)際上將土地出租給我使用，這樣也符合法律規(guī)定。對(duì)他的說(shuō)法我有些不放心。請(qǐng)問(wèn)，如簽訂這樣的房屋租賃合同會(huì)產(chǎn)生什么后果？
答：
你的提問(wèn)涉及到以出租房屋為名出租劃撥土地使用權(quán)的房屋租賃合同是否有效的問(wèn)題。國(guó)家土地管理局發(fā)布的《劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法》第2條規(guī)定，劃撥土地使用權(quán)，是指土地使用者通過(guò)除出讓土地使用權(quán)以外的其他各種方式依法取得的國(guó)有土地使用權(quán)。第6條規(guī)定，符合下列條件的，經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門(mén)批準(zhǔn)，其劃撥土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押：一是土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人；二是領(lǐng)有國(guó)有土地使用證；三是具有合法的地上建筑物、其他附著物產(chǎn)權(quán)證明；四是依照《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》和《劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法》規(guī)定簽訂土地使用權(quán)出讓合同，向當(dāng)?shù)厥小⒖h人民政府繳付土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲收益抵繳土地使用權(quán)出讓金。建設(shè)部發(fā)布的《城市房屋租賃管理辦法》第25條規(guī)定，以營(yíng)利為目的，房屋所有權(quán)人將以劃撥方式取得使用權(quán)的國(guó)有土地上建成的房屋出租的，應(yīng)當(dāng)將租金中所含土地收益上繳國(guó)家。但是實(shí)踐中常有不符合劃撥土地使用權(quán)出租條件的人，借出租土地上有限的房屋為名，行土地租賃之實(shí)，謀取高昂的地租，損害了國(guó)家和社會(huì)公共利益。根據(jù)《合同法》第52條規(guī)定，惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益的合同，以及損害社會(huì)公共利益的合同均為無(wú)效合同。因此，以出租房屋為名出租劃撥土地使用權(quán)是規(guī)避法律的行為，如簽訂這樣的房屋租賃合同應(yīng)確認(rèn)為無(wú)效，同時(shí)還要根據(jù)《民法通則》的規(guī)定對(duì)這種違法行為予以制裁，以維護(hù)法律的嚴(yán)肅性。
