北京市第一中級(jí)法院近年來(lái)審理了一批因房屋租賃引發(fā)的合同糾紛案件。法官通過(guò)近期審理的案件，發(fā)現(xiàn)房屋租賃中容易出現(xiàn)的問(wèn)題有：承租人沒(méi)和房主簽訂書面合同、沒(méi)看房主對(duì)房屋的相關(guān)證明、因房東換人承租人權(quán)益受侵害不知如何維權(quán)等等；有簽了合同但事后對(duì)某條款發(fā)生爭(zhēng)
北京市第一中級(jí)法院近年來(lái)審理了一批因房屋租賃引發(fā)的合同糾紛案件。法官通過(guò)近期審理的案件，發(fā)現(xiàn)房屋租賃中容易出現(xiàn)的問(wèn)題有：承租人沒(méi)和房主簽訂書面合同、沒(méi)看房主對(duì)房屋的相關(guān)證明、因房東換人承租人權(quán)益受侵害不知如何維權(quán)等等；有簽了合同但事后對(duì)某條款發(fā)生爭(zhēng)議的，法官會(huì)怎么判呢？請(qǐng)看一些典型案例。
■提前退租房發(fā)生糾紛
承租者能否要回押金
徐某承租了某公司一居室樓房一套，簽訂了為期一年的房屋租賃承租合同。在合同中約定:徐某應(yīng)向某公司支付1600元押金；合同期滿后一個(gè)月內(nèi)，某公司應(yīng)在徐某結(jié)清承租期間使用的水、電、煤氣、有線電視等費(fèi)用后，將押金退還。還約定:如徐某中途解除合同，需提前一個(gè)月通知某公司，不視作違約，否則視作違約。
半年后，徐某向某公司申請(qǐng)退租，同日簽終止協(xié)議，約定:自該協(xié)議簽字之日起，雙方再無(wú)任何房屋租賃關(guān)系及經(jīng)濟(jì)關(guān)系。之后徐某要求返還押金，雙方發(fā)生糾紛，故徐某起訴。
本案中，徐某既沒(méi)損壞租賃房屋和屋中物品，也沒(méi)有應(yīng)交而未交的費(fèi)用，更沒(méi)表示放棄押金權(quán)利。該公司不返還押金的理由，在于徐某中途解約的終止協(xié)議中有 雙方再無(wú)任何房屋租賃關(guān)系及經(jīng)濟(jì)關(guān)系 這一條款。
徐某認(rèn)為， 再無(wú)任何經(jīng)濟(jì)關(guān)系 不包括押金法律關(guān)系；某公司認(rèn)為 再無(wú)任何經(jīng)濟(jì)關(guān)系 包括押金法律關(guān)系。雙方對(duì)這一條款的解釋截然相反。
法官認(rèn)為:房屋租賃合同中的押金，是承租人抵押給出租人的一筆財(cái)產(chǎn)，用以保證自己履行租賃合同中的義務(wù)。這和合同法中的定金責(zé)任是不同的，承租人履行了租賃合同中的義務(wù)后，出租人應(yīng)將押金返還給承租人。
而且本案的房屋租賃承租合同和終止協(xié)議，都是某公司提供的格式合同。依合同法規(guī)定: 對(duì)格式條款的理解發(fā)生爭(zhēng)議的，應(yīng)當(dāng)按照通常理解予以解釋。對(duì)格式條款有兩種以上解釋的，應(yīng)當(dāng)作出不利于提供格式條款一方的解釋。 本案中，雙方對(duì)該條款產(chǎn)生爭(zhēng)議，應(yīng)以非提供條款一方即徐某的理解為準(zhǔn)。法院判決某公司向徐某返還押金。
■租房時(shí)沒(méi)看相關(guān)權(quán)利證明
該房違法修建租房者受損
案例:王某與李某簽合同，承租李某在農(nóng)村的房屋從事商業(yè)經(jīng)營(yíng)，等把房屋裝修一新準(zhǔn)備開業(yè)時(shí)，王某才發(fā)現(xiàn)房屋并無(wú)村委會(huì)的建房審批手續(xù)，這樣違反了《土地管理法》相關(guān)規(guī)定，王某與李某簽訂的租賃合同無(wú)效。案件審理時(shí)，雖然法院判令李某將王某支付的租金返還，但王某因裝修房屋而造成的經(jīng)濟(jì)損失，就難挽回了。
法官提示:簽合同前，應(yīng)讓房主出具相關(guān)的權(quán)利證明(比如房屋產(chǎn)權(quán)證)，以證明承租房屋的確是房主可支配財(cái)產(chǎn)。案件中就有許多沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證就出租房屋的情況，導(dǎo)致承租人因房屋手續(xù)不齊，沒(méi)法領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照，在承租屋開展?fàn)I業(yè)，給承租人帶來(lái)?yè)p失。還應(yīng)特別注意，租賃合同不能與國(guó)家強(qiáng)制性法律規(guī)章的規(guī)定相違背，否則合同無(wú)效。
■房東要求加租金否則退房
租房者無(wú)書面合同很被動(dòng)
案例:郭女士承租李先生的住房，與他口頭達(dá)成了租期一年的合同，當(dāng)時(shí)沒(méi)訂書面合同，半年后李先生因嫌租金低，要郭女士加租金，否則退房。郭女士無(wú)奈之下尋求法律保護(hù)，但是在李先生否認(rèn)口頭協(xié)議存在的情況下，又沒(méi)有書面協(xié)議佐證，法院只能視之為不定期合同，郭女士的權(quán)益就很難得到保護(hù)。
法官提示:租房時(shí)最好簽訂有期限的書面合同，這樣承租人的居住環(huán)境才能相對(duì)穩(wěn)定、利益才有保障。根據(jù)合同法第215條和第232條的規(guī)定，租賃期6個(gè)月以上應(yīng)當(dāng)采用書面形式，未采用書面形式的，視為不定期租賃。如果雙方僅僅是口頭協(xié)議，即使商量好了期限，如果以后產(chǎn)生糾紛房主不認(rèn)賬，法律也只能視之為不定期租賃，房主可以隨時(shí)主張解除合同，要求承租人搬出。
