咨詢熱線內(nèi)容 我姓羅，下崗后靠做一些小本買賣維持生計。2006年12月，我在電視上看到了縣房產(chǎn)局決定將其一處公有店面房以競租的形式對外出租。在妻子的鼓動下，我決定參加競租。據(jù)了解，與我一同參與競租的還有張某、李某、錢某三人。縣房產(chǎn)局分別向我們四位競租人發(fā)出
咨詢熱線內(nèi)容
我姓羅，下崗后靠做一些小本買賣維持生計。2006年12月，我在電視上看到了縣房產(chǎn)局決定將其一處公有店面房以競租的形式對外出租。在妻子的鼓動下，我決定參加競租。據(jù)了解，與我一同參與競租的還有張某、李某、錢某三人。縣房產(chǎn)局分別向我們四位競租人發(fā)出了《房屋招租書》，并在招租書中規(guī)定了該房屋的地點、面積、用途、租金、維修及保管責任等內(nèi)容和要求，而且縣房產(chǎn)局還在上面明確寫到 出租金最高者為承租人 。我同其他三位競租人填寫招租書后，按照規(guī)定用信封交到了縣房產(chǎn)局。房產(chǎn)局當著我們的面打開招租書驗證，結(jié)果我出的租金最高。
2007年1月，我去找縣房產(chǎn)局簽合同時，縣房產(chǎn)局卻告訴我，他們已在月初與另一
競租人簽訂了5年租賃合同。當初發(fā)給我的要約無租賃期限條款，缺乏規(guī)范性，不符合《合同法》關于要約的意思表示應當 內(nèi)容具體明確 的規(guī)定。所以他們可以與其他人訂立合同。對他們的做法我很不滿意，但是我又不知如何維護我行使競租到的房屋的權(quán)利。
請問：縣房產(chǎn)局當初發(fā)出的招租書要約生效嗎?
律師專線解答
羅先生，可以肯定的是，縣房產(chǎn)局的做法顯然是錯誤的；其發(fā)出的招租書要約業(yè)已生效。
首先，縣房產(chǎn)局發(fā)出的房屋招租書中規(guī)定了出租房屋的地點、面積、用途、租金、維修及保管責任，并明確表示 出租金最高者為承租人 。雖然該要約中沒有明確規(guī)定租賃期限，但主要條款已經(jīng)具備，應認為要約已經(jīng)成立。我國1999年公布的《合同法》也只規(guī)定了要約的內(nèi)容必須具體確定，并沒有規(guī)定完整的要求。同時，從立法本意到具體內(nèi)容上也都摒棄了合同必要條款之說，其目的就在于促進合同內(nèi)容的明晰，減少對合同成立不必要的限制，從而推動市場經(jīng)濟的發(fā)展，符合現(xiàn)今司法理念的趨勢。
其次，我國《合同法》第12條規(guī)定了合同內(nèi)容一般包括的條款。采取這種 一般包括 的表述方式，缺失與否并不能直接作為合同是否成立的判斷標準。對于在司法實踐中存在條款缺失的問題，作為補救措施，《合同法》第61條規(guī)定： 合同生效后，當事人就質(zhì)量、價款或者報酬、履行地點等內(nèi)容沒有約定或者約定不明確的，可以協(xié)議補充；不能達成補充協(xié)議的，按照合同有關條款或者交易習慣確定。 另外，我國《民法通則》也有類似規(guī)定。因此，縣房產(chǎn)局的招租書中對租賃期限的缺失并不能成為要約不成立的理由，可以認定縣房產(chǎn)局的招租書即為該局對外招租房屋的要約。
最后，您與張某、李某、錢某四人共同參加競租，而您所出的租金又最高，符合招租書上寫明的 出租金最高者為承租人 的規(guī)定，這即屬于對要約的承諾。所以在您承諾生效的同時，你們之間的房屋租賃合同已經(jīng)成立，并發(fā)生效力。而房產(chǎn)局與第三人簽訂合同的行為，顯然是錯誤的。
癥結(jié)所在
本問題的癥結(jié)在于咨詢者對合同法中關于 要約 的規(guī)定不了解。
律師提醒與注意事項
要約的生效要件包括：(1)要約必須具有訂立合同的意圖；(2)要約必須向要約人希望與之締結(jié)合同的受要約人發(fā)出；(3)要約的內(nèi)容必須具體確定；(4)要約必須送達受要約人。
法律鏈接
《中華人民共和國合同法》第十二條、第十四條、第六十一條
