房屋租賃是在社會生產、生活中普遍存在，城市房屋拆遷中經常遇到的情況。房屋租賃一定程度上緩解了房屋供給相對不足的矛盾，滿足了社會生產、生活中的某種特殊需要，是實現房屋價值的有效途徑，能夠使房屋財產得到充分的利用。在市場經濟條件下，房屋租賃又是房地產經
房屋租賃是在社會生產、生活中普遍存在，城市房屋拆遷中經常遇到的情況。房屋租賃一定程度上緩解了房屋供給相對不足的矛盾，滿足了社會生產、生活中的某種特殊需要，是實現房屋價值的有效途徑，能夠使房屋財產得到充分的利用。在市場經濟條件下，房屋租賃又是房地產經營的方式之一，能夠最大限度地實現社會資源的優化配置。城市房屋拆遷，關系廣大人民群眾的切身利益，某種情況下，房屋租賃甚至成為部分群眾謀生的手段，租賃房屋又是某些承租人唯一的居住生活場所。根據法律相關規定，對拆遷租賃房屋的補償安置進行研究分析，以期能夠在保證拆遷當事人合法權益，維護社會穩定的基礎上，順利實施拆遷，是本文根本之所在。
一、房屋租賃的概念和性質。
根據《合同法》和《城市房地產管理法》的規定，租賃合同，是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。房屋租賃，是指房屋所有權人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。
房屋的租賃關系是房屋所有權人與承租人之間的契約關系，性質上屬民事法律關系，它的調整應當依據相關的民事法律，在房屋所有人與承租人之間進行調整。房屋租賃關系在城市房屋拆遷過程中是從屬的法律關系。根據我國法律的規定，依法成立的合同，受法律保護。
二、拆遷租賃房屋補償安置的原則。
租賃房屋的拆遷補償安置問題，涉及到房屋所有人和承租人的關系和利益，情況比較復雜。在對租賃房屋進行拆遷時，房屋所有權人和承租人的合法權益都應依法得到保護，既要對房屋所有人進行補償，又要考慮社會安定對房屋承租人進行安置。雖然承租人不是被拆遷房屋的所有權人，但拆遷活動也會影響他們的生產、生活，給其帶來損失;同時，對住宅房屋而言，承租人往往屬于經濟實力相對較弱的群體，如果不能給予其利益以強有力的保護，有可能帶來嚴重的社會影響，不利于社會穩定。”
新的《城市房屋拆遷管理條例》，針對拆遷安置事實上影響社會穩定的問題，確定了在保護房屋所有權人財產權的同時，兼顧房屋承租人的利益，妥善解決房屋承租人安置問題的原則，并根據上述原則，對租賃房屋的補償安置問題作出了相關規定。在此基礎上，《河北省城市房屋拆遷管理實施辦法》、《石家莊市城市房屋拆遷管理實施辦法》根據實際情況也作出了相關的規定。
三、《城市房屋拆遷管理條例》有關拆遷租賃房屋如何進行補償安置的具體規定。
《城市房屋拆遷管理條例》第十三條第二款規定：“拆遷租賃房屋的，拆遷人應當與被拆遷人、房屋承租人訂立拆遷補償安置協議。”
此條款是修改后條例新增加的，對拆遷租賃房屋如何訂立拆遷補償安置協議作了特別規定即拆遷補償安置協議由拆遷人、被拆遷人、被拆遷房屋的承租人三方簽署。之所以要做這樣的特別規定，是因為修改后條例對拆遷補償安置對象作了重大調整。原條例確定被拆遷人是房屋的所有人和使用人，拆遷補償的原則是對房屋所有人給予補償，對使用人給予安置;修改后條例確定被拆遷人為房屋的所有人，拆遷補償的原則是，對所有人給予補償，兼顧對使用人安置。在對所有人進行補償的情況下，為了保護房屋承租人的合法權益，本款特別規定在拆遷租賃房屋時，拆遷人應當與被拆遷人、承租人訂立拆遷補償安置協議。
第二十三條規定：“拆遷補償的方式可以實行貨幣補償，也可以實行房屋產權調換。
除本條例第二十五條第二款、第二十七條第二款規定的外，被拆遷人可以選擇拆遷補償方式。”
此條是關于拆遷補償方式的規定，并明確規定了被拆遷人對補償方式的選擇權。但為保護承租人的合法權益，這種選擇權在拆遷租賃房屋時在第二十七條第二款規定的情況下是受到限制的。
第二十七條規定：“拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關系的，或者被拆遷人對房屋承租人進行安置的，拆遷人對被拆遷人給予補償。
被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關系達不成協議的，拆遷人應當對被拆遷人實行房屋產權調換。產權調換的房屋由原承租人承租，被拆遷人應當與房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。”
此條規定了出租房屋拆遷補償安置的具體內容。是由原條例第二十四條修改而成。原條例第二十四條規定：拆除租賃住宅房屋，應當實行產權調換，原租賃關系繼續保持，因拆遷而引起變動原租賃合同條款的，應當做相應修改。新條例與原條例相比，主要發生了以下幾個方面的變化：一是保護了房屋所有權人的合法權益，所有人可以選擇補償方式，也就是說，所有人在拆遷時，可以先行解除租賃關系，獲得貨幣補償;解除不了租賃關系的，才實行產權調換;二是增加了被拆遷人的義務，也就是說，如果被拆遷人要想獲得貨幣補償，必須對被拆遷房屋的承租人進行安置，解除雙方在被拆除房屋上的租賃關系;三是規定達不成協議的，實行產權調換，產權調換后重新簽訂租賃協議;四是外延有擴展，不僅適用居住房屋，也適用非居住房屋。
第三十一條第一款、第二款規定：“拆遷人應當對被拆遷人或者房屋承租人支付搬遷補助費。
在過渡期限內，被拆遷人或者房屋承租人自行安排住處的，拆遷人應當支付臨時安置補助費;被拆遷人或者房屋承租人使用拆遷人提供的周轉房的，拆遷人不支付臨時安置補助費?！?/p>
此條是對搬遷補助費和臨時安置補助費的規定。根據本條規定，當房屋是由被拆遷人自己使用時，上述費用發放給被拆遷人，當房屋是由承租人使用時，上述費用發放給承租人。
四、對拆遷租賃房屋補償安置的具體操作。
在具體操作中，如果被拆遷人與房屋承租人解除租賃關系或者被拆遷人對房屋承租人進行安置的，拆遷人與被拆遷人、承租人訂立補償安置協議時，應包括上述內容，同時規定拆遷人對被拆遷人的補償方式、和補償金額或安置用房面積和地點、房屋承租人搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限等事項，此種情況下，被拆遷人有選擇補償方式的權利。實踐中，對拆遷補償前已經解除了租賃協議或出租人對承租人進行了安置的，也可以由拆遷人與被拆遷人簽訂補償安置協議，這實質上相當于非租賃房屋的補償安置，只要不發生矛盾和糾紛能夠順利拆遷即可;如果被拆遷人與房屋承租人之間對解除租賃關系達不成協議，被拆遷人對補償方式沒有選擇權，拆遷人應當與被拆遷人、房屋承租人訂立實行房屋產權調換的補償安置協議，產權調換的房屋由原承租人承租，被拆遷人應當與房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。有關搬遷費和臨時安置補助費的發放，應根據上述具體的情況和拆遷補償安置協議的約定向被拆遷人或者房屋承租人發放。
