摘 要：房屋轉租是當前市場經濟中的普遍現象，但是我國現行的法律對此規定過于簡單，在實踐操作中遇到不少難題。本文把房屋轉租定義為承租人不退出租賃關系而將房屋出租給他人使用并獲得利益的行為，在這里筆者分析了房屋轉租合同的法律特征，接著對其在不同情況下的轉租所產生的法律效力作了比較詳細的分析，最后探討了在轉租過程中經常引起爭議的一個問題，即次承租人的優先購買權問題。
關鍵詞：轉租合同;效力;次承租人;優先購買權
房屋轉租是承租人不退出租賃關系而將房屋出租給他人使用并獲得收益的行為。它與租賃權的轉讓雖然相似，但性質是不同的。由于房屋的使用收益與出租人的利益密切相關，因此近現代各國民法在規定房屋轉租制度時，形成了放任主義、限制主義和區別主義三種基本立法模式。放任主義認為轉租乃承租人的權利，如無目標性約定，承租人原則上可以轉租，主要以法國、奧地利等國為代表;所謂限制主義則規定非經出租人同意，承租人不得轉租，以德國、日本等國為代表;而區別主義則強調區別不同情況或放任轉租或限制轉租，以意大利、俄羅斯及我國臺灣地區為主要代表。
我國民法對于房屋轉租采取限制主義的態度。我國《合同法》第二百二十四條對轉租作了明確規定：“承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的合同繼續有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。”由于房屋轉租在實踐中經常發生，而且與一般的租賃相比，其法律關系更為復雜，現行法律對此所作的規定過于簡單，無法解決實踐中產生的各種糾紛。本文試圖對轉租的若干問題作一些探討，以期對實踐有所裨益。
一、 房屋轉租合同的法律特征
房屋轉租合同是指房屋的承租人不退出租賃關系，把自己從出租人那里承租的房屋再出租給第三人的合同。在這里，我們把原房屋的出租人稱為出租人，把房屋的第一承租人稱為承租人，把第三人稱為次承租人。根據合同法第二百二十四條的規定，房屋轉租合同有以下特征：
1、房屋轉租合同是以原房屋租賃合同的存在為前提。任何一個轉租合同必然存在一個租賃合同，沒有租賃合同，也不存在轉租合同。轉租合同是租賃合同成立后，承租另行與承租人就房屋租賃協商一致而成立的合同。
2、出租人的同意是房屋轉租合同訂立的前提條件。轉租合同的訂立應當取得房屋出租人同意，這種同意可是書面的，也可以是口頭的。合同法規定，承租人未經出租人同意轉租，出租人可以解除合同。租賃合同的解除，轉租合同也就無存在的根據，轉租合同應自動解除。房屋轉租盡管取得了房屋出租人的同意，但房屋出租人并不是房屋轉租合同的當事人。轉租合同的當事人只能是合同權利和義務的承受者，即房屋的承租人和次承租人。
3、出租人與次承租人無任何法律上的權利義務關系。當事人之間權利義務因法律的規定和合同的約定而產生,出租人與次承租人之間沒有合同關系,我國《合同法》明確規定，次承租人對租賃物造成的損失由承租人賠償，法律未規定出租人與次承租人之間的權利義務關系。因此，出租人與次承租人之間不可能存在權利義務關系。
4、房屋轉租不是房屋租賃權的轉讓。租賃權轉讓是指承租人將租賃權轉讓給第三人，承租人退出租賃關系，而租賃關系存在于受讓人與出租人之間。而在房屋轉租中，承租人不退出租賃關系，而租賃關系存在于受讓人與出租人之間。而在房屋轉租中，承租人不退出租賃關系，仍然承擔租賃合同的權利義務，轉租與租賃權轉讓在法律性質上是不同的。
另外，轉租合同中所規定的轉租中使用收益，系以原租賃權范圍為限，但經出租人特許者除外。對于轉租合同中關于轉租期限，我國法律未作特別規定，筆者認為，轉租是以原租賃關系到為基礎，具有附屬性，故轉租期限不應長于原租賃所余的期限。
二、房屋轉租合同的效力
合同的效力是指已經成立的合同在當事人之間產生的一定法律拘束力。民法通則規定，民事法律行為應當具備下列條件：(一)行為人具有相應的民事行為能力;(二)意思表示真實;(三)不違反法律或者社會公共利益。民法通則的規定，基本概括了有效合同的標準。房屋轉租合同只要符合上述條件應認定轉租合同有效。筆者認為在以下幾種情況下轉租合同應當認定為有效：
1、房屋承租人將房屋轉租給次承租人，已經取得房屋出租人的書面或者口頭同意，這種行為完全符合合同法第二百二十四條的規定，依此訂立的合同應認定為有效。房屋承租人將房屋轉租給次承租人，未取得房屋出租人的同意，但房屋出租人知道或者應當知道該房屋承租人將房屋轉租給次承租人未作反對表示的(默示)，應視為已經取得了房屋出租人的同意，該房屋轉租合同有效。
2、房屋承租人將房屋轉租給次承租人，未取得房屋出租人的同意，房屋出租人在不知情的情況下，房屋轉租合同應認定為效力待定。我國《合同法》第二百二十四條規定：“承租人經出租人同意，……合同繼續有效，……承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。”房屋出租人在不知道情下的轉租，出租人知情后可能會產生兩種態度，一種是同意;一種是不同意。如果出租人同意轉租，那么轉租合同有效;如果出租人不同意轉租，那么就意味著出租人有權解除出租人與承租人之間的房屋租賃合同，如果出租人解除該合同，轉租合同也就無效。因此，在房屋出租人不知情的情況下的轉租合同屬于效力待定的合同。
3、房屋承租人將房屋轉租給次承租人，未經房屋出租人同意，房屋出租人在知道該事實后，雖反對房屋轉租，但未與承租人解除原租賃合同，該房屋轉租合同也應有效。合同法規定,承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同,并沒有規定合同無效。因此在出租人提出解除原房屋租賃合同的情況下，轉租合同應予以解除。
三、房屋次承租人的優先購買權
在給“次承租人的優先購買權”下定義之前，首先應該解決一個問題，什么是承租人的優先購買權。承租人的優先購買權是指公民、法人作為房屋承租人時，對于出租人在出賣其出租房屋時，在同等條件下，優先于他人購買的權利。那么，次承租人的優先購買權是指次承租人基于其轉承租關系，對于出租人在出賣其出租房屋時，在同等條件下，通過承租人來行使優先于他人購買的權利。
(一)次承租人優先購買權的理論依據
關于次承租人是否能享有對房屋的優先購買權，一直是學界爭論的一個問題，有的學者認為在租賃關系存續期間因出租人與次承租人不存在直接權利義務關系，出租人欲出賣房屋時，即使承租人放棄優先購買權，次承租人仍不享有該項權利。
筆者不同意這種觀點，原因有以下幾個方面：
首先，優先購買權的設定給所有權的行使設置了一個合法的負擔，其以犧牲出賣人和第三人的合法利益為代價，換取對特定主體的特殊保護。轉租關系先于買賣關系而存在，將這種既存的社會關系穩定下來，避免因出租房屋所有權的任意處分而使次承租人生活發生大的變動，應賦予次承租人享有順位在先的優先購買的權力。
其次，給次承租人以優先購買權有利于簡公交易程序、降低交易成本、增進效率，此與優先購買權制度設計目的相吻合。臺灣著名法學家王澤鑒認為：私法上有兩個原則：自由和效率。轉租賃關系從屬于私法這個范疇同樣要實現 “自由和效率”，在轉租關系中，如何實現優化配置、物盡其用是法律應當作出的價值選擇。
第三，法律制度的內在理念之一是保護弱勢，實現公平正義，較承租人而言，次承租人的合法權益更容易因房屋所有權的任意處分而受侵害。在這一涉及三方的法律關系到中，次承租人是真正的弱勢。給予次承租人優先購買權符合公平正義的原則。
第四，轉租現象在現實生活中廣泛而大量地存在，尤其在城市房地產交易中，許多寫字樓、店鋪及居民住宅等以轉租的形式存在。寫字樓、店鋪等的租賃權人出于商業利益的考慮，往往對租賃房屋投入了高昂的裝修費用、廣告費用及其他費用。而隨著人們對生活品質的追求，甚至于住房等也往往涉及價格高昂的裝修費用。次承租人作為利用主體，其優先購買權順位在先，既可避免其投入的成本遭受無謂的損失，也能夠避免社會資源的浪費，充分發揮物的經濟效益。
(二)次承租人的優先購買權的法律特征
1、次承租人優先購買權是以承租人的優先購買權的存在為基礎。在轉租合同關系中，存在出租人與承租人，承租人與次承租人之間兩個租賃合同關系，次承租人與出租人之間無直接的合同關系。因而次承租人不能直接享有優先購買權。次承租人的優先購買權只能在承租人享有優先購買權的基礎才能存在。
2、次承租人的優先購買權以承租人不主張的優先購買權為前提。法律直接規定了承租人享有優先購買權，在承租人主張優先購買權時，次承租人不能享有優先購買權。轉租合同法律關系的產生以原租賃合同關系為基礎，原租賃合同解除轉租合同應當解除，如果轉租合同的次承租人與原租賃合同的承租人都均等的享有優先購買權，就喪失了承租的基礎地位。因此，只有在承租人不主張優先購買權時，次承租人才能間接的主張優先購買權。
3、轉租人的優先購買權不得超越承租人優先購買權的范圍。次承租人的優先購買權是以承租人優先購買權為基礎的，沒有承租人優先購買權，就不能產生次承租人的優先購買權，次承租人的優先購買權應當以不超越承租人優先購買權的范圍為原則。
4、次承租人優先購買權的行使應受一定的限制。由于次承租人與出租人之間無合同上的權利義務關系,次承租人不能直接向出租人主張優先購買權，次承租人在先例優先購買權時，應通過承租人來行使，即由次承租人向承租人主張優先購買權，承租人應以自己的名義向出租人主張該權利。
5、通知義務的承擔。合同法第二百三十條規定：“出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以下同等條件優先購買的權利。”合同法規定了通知義務由出租人承擔。在轉租合同關系中，通知義務該由誰承擔，法律未作明確規定。由于出租人與轉租合同中，承租人作為出租人出租其所承租的房屋，因此，原合同的承租人應對次租人承擔通知義務。如果承租人履行通知義務，應承擔民事責任該民事責任應與出租人對承租人所承擔的民事責任不同。依照最高人民法院《關于貫徹民法通則若干問題的意見(試行)》第118國家條的規定，出租人不履行通知義務，承租人可以向法院請求宣告該房屋買賣無效。但在轉租法律關系中，出租人出賣房屋，應由承租人通知次承租人，如果承租人未履行通知義務，不能由此請求宣告該買賣行為無效。因為出租人與次承租人之間無權利義務關系。承租人的過失行為，不影響出賣行為的效力。承租人不履行通知義務，應當承擔相應的民事責任。這種責任一般表現為未履行通知義務而導致次承租人因要搬遷而造成的損失給予賠償的責任。
關于次承租人優先購買權問題，我國現行法律未作規定，理論界與實務中也很少論及。但是，在轉租現象普遍存在的今天對其進行討論有著重大意義。因此，我們呼吁立法上對次承租人權利予以充分重視。
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