上周二，海淀區(qū)人民法院開庭審理了一起業(yè)主訴海淀區(qū)房管局接到業(yè)主舉報物業(yè)公司越權(quán)管理的舉報信后行政不作為。據(jù)了解，該案是建設(shè)部2004年《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》頒布后，京城首次由于物管公司越級管理而引發(fā)的行政訴訟。
房地產(chǎn)界專家及律師告訴記者，房地產(chǎn)案件中，物業(yè)公司越權(quán)管理現(xiàn)象非常普遍，此案的訴訟對規(guī)范物業(yè)管理行業(yè)具有典型的代表意義。
業(yè)主：物業(yè)越權(quán) 房管局不作為
記者在此案審理時了解到，原告即業(yè)主王先生居住在海淀區(qū)世紀(jì)城遠(yuǎn)大園五區(qū)，該區(qū)建筑面積72萬平方米，但北京世紀(jì)城物業(yè)管理有限公司(以下簡稱世紀(jì)城物業(yè)公司)只具備三級管理資質(zhì)。根據(jù)《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法》規(guī)定，物管公司要根據(jù)其企業(yè)資質(zhì)進(jìn)行相應(yīng)的物管項目的接管；而2004年5月1日起實(shí)施的《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》第八條也規(guī)定，二級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)可以承接30萬平方米以下住宅項目和8萬平方米以下的非住宅項目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。三級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)可以承接20萬平方米以下住宅項目和5萬平方米以下的非住宅項目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。由于該小區(qū)物管公司——世紀(jì)城物業(yè)公司只具備三級管理資質(zhì)，因此承接72萬平方米世紀(jì)城遠(yuǎn)大園的物業(yè)管理業(yè)務(wù)，顯然是超越了其實(shí)際具有的資質(zhì)等級。
2004年9月20日，業(yè)主王先生向海淀區(qū)國土資源與房屋管理局及局長以郵政快遞的形式寄發(fā)了舉報信，舉報世紀(jì)城物業(yè)公司超越資質(zhì)等級承接了世紀(jì)城小區(qū)的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。王先生舉報請求海淀區(qū)房管局確認(rèn)世紀(jì)城物業(yè)公司超越資質(zhì)等級承接了世紀(jì)城小區(qū)的物業(yè)管理業(yè)務(wù)；依法責(zé)令世紀(jì)城物業(yè)公司退出世紀(jì)城小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)；依法對其的違法行為做出行政處罰。
《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》第二十一條規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)超越資質(zhì)等級承接物業(yè)管理業(yè)務(wù)的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門予以警告，責(zé)令限期改正，并處1萬元以上3萬元以下的罰款。
與此同時，《建設(shè)領(lǐng)域違法違規(guī)行為舉報管理辦法》第七條中有規(guī)定，對有通訊地址的署名舉報人應(yīng)當(dāng)回復(fù)處理情況。第十條規(guī)定，對于舉報的核查工作一般應(yīng)當(dāng)在30日內(nèi)完成，并做出處理決定；情況比較復(fù)雜的，經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，可以適當(dāng)延長辦理期限，但不得超過3個月。
但業(yè)主王先生自去年9月20日向海淀區(qū)房管局及局長發(fā)出舉報信后，海淀區(qū)房管局至今未履行其法定職責(zé)。
房管局：物業(yè)在新規(guī)則
實(shí)行前已承接業(yè)務(wù)
在法庭審理中，海淀區(qū)房管局的代表為該局物業(yè)管理科的工作人員，其在法庭上表示，該局和局長均已收到舉報信，也做了相應(yīng)的了解，但考慮到過去沒有出臺《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》的時候，世紀(jì)城物業(yè)公司已經(jīng)在進(jìn)行管理了，在此背景下，該物業(yè)公司應(yīng)該可以繼續(xù)管理遠(yuǎn)大園。此外，依據(jù)相關(guān)規(guī)定，海淀區(qū)房管局并沒有物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)的批復(fù)權(quán)和解釋權(quán)，因此他們在接到王先生的舉報后也就未做出處理。
房管局的說法同時也是世紀(jì)城物業(yè)公司的一個解釋，作為此案的第三人世紀(jì)城物業(yè)公司也參加了出庭，其代表在法庭也承認(rèn)了自身的資質(zhì)問題。
據(jù)世紀(jì)城小區(qū)開發(fā)商北京金源鴻大房地產(chǎn)有限公司出具的證明表明：在世紀(jì)城房屋交付后，金源鴻大房地產(chǎn)有限公司指派和委托北京世紀(jì)城物業(yè)公司對小區(qū)從事物業(yè)管理工作，指派及委托時間從北京世紀(jì)城物業(yè)公司成立至今。
據(jù)記者了解，世紀(jì)城物業(yè)公司于2001年5月15日取得北京市物業(yè)管理資質(zhì)合格證書；于2003年9月下旬取得三級資質(zhì)證書。
房管局與世紀(jì)城物業(yè)公司的解釋均是：在2004年《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》出臺前，世紀(jì)城物業(yè)公司已經(jīng)承接了物業(yè)管理業(yè)務(wù)，因此，可以繼續(xù)進(jìn)行管理。
目前，此案仍在審理中。
新舊政策交替中糾紛增多
北京市京華律師事務(wù)所副主任律師周義發(fā)在接受記者采訪時表示，透過此次案件可以看出，在《物業(yè)管理條例》、《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》等法規(guī)實(shí)施的過程中，物業(yè)管理市場正在進(jìn)一步規(guī)范，業(yè)主的維權(quán)意識也在不斷提高，這種市場前進(jìn)中業(yè)主與物業(yè)管理公司因?yàn)榕鲎捕l(fā)糾紛的現(xiàn)象越來越多，而歸結(jié)這些糾紛會發(fā)現(xiàn)諸多問題。
以北京為例，物業(yè)管理公司超越資質(zhì)進(jìn)行管理的現(xiàn)象非常普遍。而物業(yè)管理公司承接業(yè)務(wù)后進(jìn)行管理時，也暴露出其自身能力不足，這說明一些物業(yè)管理公司的資質(zhì)與素養(yǎng)均得進(jìn)一步提高。
“在北京，達(dá)到一級資質(zhì)的物業(yè)管理公司不是非常多，但超過30萬平方米以上的小區(qū)卻很多。”周律師說，大的小區(qū)多，具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理公司少，供求關(guān)系不平衡。因此，物業(yè)管理公司還應(yīng)該苦練內(nèi)功，否則業(yè)主不滿意，就會引發(fā)官司多、市場亂的現(xiàn)象。
“而且，很多物業(yè)管理公司與開發(fā)商有相對較深的關(guān)系，許多小區(qū)剛剛建好時，物業(yè)公司由開發(fā)商指派，這樣，物業(yè)公司對開發(fā)商負(fù)責(zé)。”著名房地產(chǎn)律師王飛說，這就使物業(yè)公司不能執(zhí)行為業(yè)主服務(wù)的理念。很多時候暄賓奪主，與小區(qū)業(yè)主委員會的職責(zé)不清，造成雙方矛盾深深。事實(shí)上，業(yè)主委員會與物業(yè)公司的相處應(yīng)該是互相配合。
而與此同時，政府也應(yīng)該進(jìn)行市場指導(dǎo)和管理，分批對物業(yè)公司進(jìn)行培訓(xùn)，使物業(yè)公司的管理能力與素質(zhì)，盡快地與市場需求切合起來。
否則，這種物業(yè)糾紛理還亂，剪不斷。
《中國經(jīng)濟(jì)時報》記者王小霞
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