「案情」
原告：錢某，個體工商戶
被告：趙某，白蒲航運公司職工
2001年5月5日，被告趙某因資金周轉困難向原告錢某借款15000元，借款到期后，原告多次追要，被告未能償還，遂向法院起訴。在案件審理過程中，經法院主持調解，被告趙某表示沒有現金，但是有住房一套，并出示了僅有其本人名字的房屋產權證書，表示同意以房抵款，原告亦表示接受。
原、被告雙方在法院主持下，自愿達成如下調解協議：被告償還原告借款15000元，被告自愿其所有的將位于白蒲航運公司305室的住房一套作價給原告償還此借款，剩余房款30000元，由原告返還給被告，具體作價雙方當事人另行簽訂的房屋買賣協議。后原、被告簽訂的房屋買賣協議并交付了房屋。
被告的妻子姚某2001年1月1日到新加坡打工，對被告出售房屋一事一無所知?；貒接H時才發現自己的房屋被丈夫私自賣出，姚某認為房屋是在婚后共同出資購買的，應屬于夫妻共同財產，遂帶著結婚證、購房合同、共同出資的證據，向法院審判監督庭申請再審，認為：原審被告趙某在原審調解中將不具有獨立產權共有房屋用于抵償債務，侵犯了家庭其他成員的合法權益。因此，原審調解協議內容違法，要求法院依法予以撤銷。
「分歧」
在本案的再審過程中，合議庭對該案應如何處理產生了嚴重的分歧：
一種意見認為：被告趙某事實上并不是房屋的唯一所有權人，該房屋系被告趙某及其妻子姚某的共同財產，在未依法分割前，被告無權單獨處分。故被告在案件審理過程中簽訂的房屋買賣合同屬無效合同，被告妻子姚某的再審請求能夠成立，應依法予以支持；
另一種意見認為，雖然事實上并非房屋的唯一所有權人，其無權單獨處分該房屋。但是被告趙某在與原告錢某達成房屋買賣協議時，原告錢某為善意且無過失。原告錢某憑被告出示的房屋所有權證，有理由相信被告趙某系該房屋的唯一所有權人，亦有理由相信其有權出賣該房屋，故從保護善意第三人利益的角度出發，應確認簽訂的房屋買賣合同有效，至于因出賣房屋而給被告妻子姚某帶來的損失，姚某可另行起訴要求被告趙某予以賠償，被告妻子姚某的再審請求不能成立，應依法予以駁回。
「評析」
善意取得制度是基于對善意第三人利益和交易安全之保護所作出的一項重要法律制度，該制度的適用使善意第三人依法直接取得物之所有權，而使物之原所有人喪失所有權。善意取得制度，王利明先生主張五要件說：
1、 受讓人取得財產時出于善意；
2、 轉讓人必須為無權處分財產的人；
3、 轉讓的財產必須是法律允許流轉的；
4、 善意取得的財產必須是法律允許流轉的財產；
5、 受讓人必須通過交換而取得的財產即支付對價。
本案實質為部分共有人單獨處分共有財產發生的爭議。筆者認為，被告趙某雖無權單獨出賣與其家庭成員共有的房屋，但原告錢某并不知道內情，且支付了價款，應適用善意取得制度，本案應確認房屋買賣協議有效，原告錢某可以取得房屋所有權。理由如下：
1、從不動產登記公信力的角度進行考察。我國關于不動產權屬的認定實行的是登記要件說，即賦予登記以較強的公信力，登記一經完成，權利即為設定，即使該登記內容與真實權利不符，亦視登記內容為正確，法律對于信賴該登記而為民事法律行為的人亦加以保護。善意取得便是以登記公信力為其理論基礎的。本案中被告趙某雖實際上不單獨享有房屋的所有權，但在房管部門核發的房產證上，其為唯一所有權人，鑒于房產證的公信力，原告錢某有理由確信被告趙某為房屋的所有權人而與之訂立房屋買賣合同，該買賣合同應為有效。
2、從司法解釋角度進行考察。最高人民法院《關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》第89條規定，“共同共有人對共有財產享有共同的權利，承擔共同的義務。在共同共有關系存續期間，部分共有人擅自處分共有財產的，一般認定無效。但第三人善意、有償取得該財產的，應當維護第三人的合法權益，對其他共有人的損失，由擅自處分共有財產的人賠償。” 該條中未將“共有財產”限定為動產，故可以理解為既包括動產也包括不動產，從該司法解釋演變生成來看，主要就是源于共同共有房屋的買賣糾紛。由此可看出，司法解釋實際上已間接承認不動產的善意取得制度。
3、從善意取得制度的發展趨勢角度進行考察。在市場經濟發展日臻完善的社會背景下，不動產的交易日益頻繁，對交易安全的要求也越來越高。如果要求買受人在每一交易過程中對出讓人是否為真正的權利人進行調查很難做到，即使可能的話，那征信成本也相當高昂，由此就會在一定程度上阻礙不動產的流通，使得經濟發展受阻。因此，從鼓勵不動產交易，維護不動產交易安全的角度上看，亦應采取和適用不動產善意取得制度。所以，第二種意見是正確的。
