因不滿物業(yè)管理部門的收費(fèi)管理制度，業(yè)主拒絕交納物業(yè)管理費(fèi)，鄭州某物業(yè)公司將3業(yè)主告上法庭。7月1日，這起物業(yè)管理糾紛案件在河南省鄭州市二七區(qū)人民法院審理終結(jié)。
原告鄭州某物業(yè)公司稱，三名小區(qū)業(yè)主田先生、付先生、和黃先生分別拖欠物業(yè)管理費(fèi)三年半、三年和一年，費(fèi)用從500余元到1400余元不等，雖經(jīng)原告多次催交被告仍不交納。被告的行為已違反了雙方簽訂的《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》的規(guī)定，構(gòu)成違約，故此請(qǐng)求法院判決被告向原告交納拖欠的物業(yè)管理費(fèi)及違約金。
被告田先生認(rèn)為：一、原告在給業(yè)主的通知單上有公攤費(fèi)用，原告收取公攤費(fèi)違反了政府的相關(guān)文件；二、田先生在小區(qū)丟失了電動(dòng)車，原告不同意賠償，原告未盡到看管義務(wù)；三、田先生曾去原告交費(fèi)，原告不收，稱要把以前的全部補(bǔ)齊，所以，被告同意交納應(yīng)交部分的物業(yè)費(fèi)，但丟失車輛，服務(wù)不到位問(wèn)題也應(yīng)解決。被告付先生的說(shuō)法和田先生基本一致，并且付先生還補(bǔ)充說(shuō)：2005年小區(qū)開會(huì)時(shí)原告就承諾不再收取公攤費(fèi)。被告黃先生則稱原告物業(yè)公司的賬目不清，不公開，不透明，并且小區(qū)的健身器材壞了原告也未予以維修。
經(jīng)審理查明，原告與3被告簽訂的《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》規(guī)定：原告作為房地產(chǎn)開發(fā)單位委托的物業(yè)管理企業(yè)對(duì)小區(qū)的物業(yè)進(jìn)行管理和服務(wù)。服務(wù)內(nèi)容包括房屋共用部位、房屋公用設(shè)施、環(huán)境衛(wèi)生、保安、交通秩序與車輛擺設(shè)及房屋維修管理等。協(xié)議還規(guī)定業(yè)主應(yīng)于每月10日前按（住宅）建筑面積每月每平方0.32元交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。關(guān)于違約責(zé)任的規(guī)定是：甲方（原告）違反協(xié)議未達(dá)到管理服務(wù)質(zhì)量約定目標(biāo)的，乙方（被告）有權(quán)要求甲方限期改正，逾期未改正給乙方造成損失的，甲方承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任；乙方違反協(xié)議，不按約定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和時(shí)間交納有關(guān)費(fèi)用的，逾期之日起每天按1元交納違約金。
二七法院審理認(rèn)為，該協(xié)議不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，為有效協(xié)議。雙方均應(yīng)按協(xié)議規(guī)定的內(nèi)容履行各自的義務(wù)。被告接受了原告的服務(wù)應(yīng)當(dāng)按期交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。故原告要求被告支付所欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)的訴訟請(qǐng)求，法院予以支持。但物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循依法、合理、公開及服務(wù)于水平相適應(yīng)的原則，而本案原告出事給被告的《繳費(fèi)通知單》中列明有“公共費(fèi)用公攤”項(xiàng)目。收取該項(xiàng)目是無(wú)依據(jù)的，且被告又因服務(wù)質(zhì)量與原告發(fā)生糾紛，對(duì)被告逾期繳費(fèi)，原告亦有一定的責(zé)任，故此，原告要求被告支付違約金的訴訟請(qǐng)求法院不予支持。
綜上，二七法院根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》及國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，判決業(yè)主向物業(yè)公司支付拖欠的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，駁回物業(yè)公司要求業(yè)主支付違約金的訴訟請(qǐng)求。
法官說(shuō)法：
簽訂物業(yè)合同時(shí)須謹(jǐn)慎
面對(duì)業(yè)主在物業(yè)糾紛案中頻頻敗訴的現(xiàn)實(shí)，二七法院法官向廣大業(yè)主提出了自己的建議。
作為業(yè)主，對(duì)待自己所能獲得的物業(yè)服務(wù)必須有一種理性的期待，業(yè)主必須改變一種觀點(diǎn)，即把物業(yè)管理公司簡(jiǎn)單地看作一種 “保姆”或 “管家”，要求其承擔(dān)超過(guò)職責(zé)范圍的責(zé)任，處理無(wú)法處理的問(wèn)題。實(shí)際上，就法律角度而言，物業(yè)管理公司和業(yè)主之間的關(guān)系是平等的，雙方具有平等的法律地位，也具有平等的權(quán)利和義務(wù)。
業(yè)主與物業(yè)公司之間的糾紛和沖突主要是由物業(yè)服務(wù)質(zhì)量引起的，但對(duì)于業(yè)主來(lái)說(shuō)，感覺物業(yè)服務(wù)不符合要求與證明這種情況的存在卻是兩個(gè)不同的概念，特別是在進(jìn)入訴訟時(shí)，如果不能證明物業(yè)在服務(wù)中的不足，就無(wú)法贏得訴訟。因此，業(yè)主們必須增強(qiáng)證據(jù)意識(shí)，在日常生活中注意收集和保全相關(guān)的證據(jù)，避免在訴訟時(shí)陷入無(wú)法舉證的尷尬。
物業(yè)與業(yè)主之間存在的物業(yè)管理服務(wù)關(guān)系是依靠契約，也就是物業(yè)合同來(lái)維持的，這是雙方之間一旦產(chǎn)生糾紛后評(píng)判是非曲直、解決矛盾的依據(jù)。在當(dāng)前物業(yè)法規(guī)還不夠完善的情況下，業(yè)主在與物業(yè)公司簽訂相關(guān)的合同時(shí)，更要重視其中內(nèi)容表述的完整、合理和可操作性，盡可能詳細(xì)地寫明物業(yè)服務(wù)所要達(dá)到的具體要求，特別是要防止出現(xiàn)有利于物業(yè)公司一方的內(nèi)容，使物業(yè)合同真正發(fā)揮其防范物業(yè)管理糾紛的作用。
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