新華網(wǎng)廣州１月１４日專電（記者吳俊、車曉蕙）近兩年來(lái)，全國(guó)各大城市的樓市火了，小區(qū)多了，一同多起來(lái)的還有小區(qū)物業(yè)收費(fèi)糾紛。小區(qū)物業(yè)收費(fèi)誰(shuí)說(shuō)了算？政府在小區(qū)物業(yè)管理中到底該扮演怎樣的角色？
指導(dǎo)價(jià)難“指導(dǎo)” “試點(diǎn)小區(qū)”物業(yè)費(fèi)糾紛頻發(fā)
廣東省從２００４年開始實(shí)行物業(yè)收費(fèi)指導(dǎo)價(jià)，普通住宅物業(yè)費(fèi)每平方米最高不超過(guò)１．９６元，但事實(shí)上，目前廣東省許多小區(qū)的物業(yè)收費(fèi)都沒(méi)有按照政府指導(dǎo)價(jià)，廣州市目前至少有４０個(gè)樓盤的物業(yè)費(fèi)在２元／平方米以上。
廣州市番禺區(qū)麗江花園是一個(gè)擁有一萬(wàn)多名業(yè)主的小區(qū)，從１９９８年起經(jīng)廣州市物價(jià)局批準(zhǔn)，成為“一費(fèi)統(tǒng)繳”（即物業(yè)費(fèi)、公攤費(fèi)、代收代繳費(fèi)等合并收取）的物業(yè)收費(fèi)試點(diǎn)，物業(yè)按每平方米２.７元收費(fèi)。２００５年１月１日起，廣東省開始在物業(yè)收費(fèi)中實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，建議普通住宅的物業(yè)管理費(fèi)每平方米不超過(guò)１．９６元。麗江花園業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司經(jīng)過(guò)約定，該小區(qū)２００５年－２００６年度的物業(yè)收費(fèi)依然沿用以往的收費(fèi)方式。但是，該小區(qū)１６名業(yè)主不同意，從２００５年１月１日起開始拒交物業(yè)管理費(fèi)。
物業(yè)公司起訴了幾戶拖欠物業(yè)費(fèi)的業(yè)主，但就在此案審理期間，番禺區(qū)物價(jià)局于２００６年５月下發(fā)了一紙“整改通知”，稱麗江花園的“一費(fèi)統(tǒng)繳”違反了政府指導(dǎo)價(jià)，要求整改。此舉一出，麗江花園的物業(yè)糾紛陡然升級(jí)，１０００多戶業(yè)主都加入了“拒交”行列。
廣州市物業(yè)管理協(xié)會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，物業(yè)收費(fèi)糾紛頻發(fā)，與物價(jià)部門制定的物業(yè)收費(fèi)指導(dǎo)價(jià)不合理有關(guān)，簡(jiǎn)單化的指導(dǎo)價(jià)容易與市場(chǎng)脫節(jié)。長(zhǎng)期關(guān)注各類物業(yè)糾紛案的中山大學(xué)法學(xué)院副教授張民安認(rèn)為，政府指導(dǎo)價(jià)不是命令，不是強(qiáng)制執(zhí)行的，是作為一個(gè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的管理者，給物業(yè)公司和業(yè)主提供一個(gè)參考標(biāo)準(zhǔn)，為將來(lái)出現(xiàn)糾紛時(shí)法官處理案件提供一個(gè)衡量標(biāo)準(zhǔn)。政府在這里扮演的角色不應(yīng)該是強(qiáng)制干預(yù)，即使干預(yù)，也要人性化一些，在具體干預(yù)之前與物業(yè)公司協(xié)商，避免引起更大的動(dòng)蕩。張民安強(qiáng)調(diào)，政府的規(guī)章制度首先是要考慮社會(huì)穩(wěn)定，如果不能帶來(lái)社會(huì)穩(wěn)定，還不如不要這個(gè)規(guī)章制度。
“家務(wù)事”難管 物價(jià)部門角色不斷調(diào)整
物業(yè)收費(fèi)糾紛近兩年來(lái)一直呈上升趨勢(shì)，重慶市物業(yè)管理協(xié)會(huì)新聞發(fā)言人巫大德說(shuō)，他接觸到的物業(yè)管理糾紛幾乎都與收費(fèi)有關(guān)，重慶市近兩年的物業(yè)管理糾紛中，有３０％都是物業(yè)收費(fèi)糾紛。廣州市消費(fèi)者協(xié)會(huì)近兩年的統(tǒng)計(jì)也表明，在該協(xié)會(huì)收到的各類投訴中，有關(guān)物業(yè)管理的投訴一直位居前三名，其中絕大部分都涉及物業(yè)收費(fèi)問(wèn)題。
在物業(yè)收費(fèi)糾紛頻發(fā)的態(tài)勢(shì)之下，全國(guó)各地物價(jià)部門都面臨巨大的壓力，物價(jià)部門開始調(diào)整自己的角色。２００５年１月１日，北京市建委和市發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布的《北京市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法（試行）》和《北京市經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》正式實(shí)施。新規(guī)規(guī)定，商品住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)由政府指導(dǎo)價(jià)改為市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定；而對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用住房的物業(yè)費(fèi)采取政府指導(dǎo)基準(zhǔn)價(jià)格，標(biāo)準(zhǔn)為每平方米每月０．５５元，不得上浮。
廣東省物價(jià)局最近也出臺(tái)了《關(guān)于加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理的通知》，該《通知》對(duì)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)范圍進(jìn)行調(diào)整，只對(duì)業(yè)委會(huì)成立前的住宅（不含別墅）物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，其他住宅則實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。《通知》將于２００７年２月１日起執(zhí)行。廣東省建設(shè)廳房管處相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受記者采訪時(shí)談到，該《通知》是根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量與收費(fèi)價(jià)格相對(duì)等的原則出臺(tái)的。
專家評(píng)價(jià)說(shuō)，目前全國(guó)絕大部分城市在物業(yè)收費(fèi)上都是“政府管得太多”，北京和廣東先行一步的舉措，明確了政府在物業(yè)管理中的職能定位，有利于推動(dòng)物業(yè)服務(wù)的市場(chǎng)化進(jìn)程，將在一定程度上緩解物業(yè)收費(fèi)糾紛頻發(fā)的局面。
廣州市物業(yè)管理協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)張朝德認(rèn)為，物業(yè)管理收費(fèi)本應(yīng)遵循市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的原則，但政府目前插手太多，給物業(yè)公司開展工作帶來(lái)不便。例如麗江花園的“一費(fèi)統(tǒng)繳”，本是業(yè)主和物業(yè)公司之間的“家務(wù)事”，雙方正在協(xié)商當(dāng)中，番禺區(qū)物價(jià)局卻下發(fā)“整改通知”，導(dǎo)致“家務(wù)事”變得復(fù)雜起來(lái)。
合理行使“指導(dǎo)權(quán)” 讓物業(yè)收費(fèi)更合理
廣州市國(guó)土資源與房屋管理局相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受記者采訪時(shí)談到，按照現(xiàn)行的物業(yè)管理?xiàng)l例，物業(yè)管理涉及物業(yè)公司和業(yè)主雙方，屬于民事范疇，政府盡量不要參與，不要干預(yù)，政府的職能定位應(yīng)該是“指導(dǎo)”，而非“管理”。
那么，政府的“指導(dǎo)權(quán)”究竟應(yīng)該如何體現(xiàn)呢？專家們給出了以下建議：首先，定指導(dǎo)價(jià)不如公開成本，住宅小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)的成本構(gòu)成包括管理服務(wù)人員的工資福利，公共設(shè)施設(shè)備日常維護(hù)，以及綠化、清潔這８?jìng)€(gè)方面，政府要公正調(diào)查和公布這些數(shù)據(jù)遠(yuǎn)比制定指導(dǎo)價(jià)要容易。張朝德認(rèn)為，政府應(yīng)當(dāng)取消物業(yè)收費(fèi)的政府指導(dǎo)價(jià)，實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，放手讓業(yè)主和物業(yè)公司進(jìn)行協(xié)商。
第二，政府要在小區(qū)成立業(yè)委會(huì)的過(guò)程中起到扶持作用，讓業(yè)委會(huì)真正成為代表大多數(shù)業(yè)主利益的，能夠與物業(yè)公司對(duì)等談判的積極力量。不少專家談到，目前許多小區(qū)都還沒(méi)有成立自己的業(yè)委會(huì)，有的小區(qū)業(yè)委會(huì)雖然成立了，但是松散無(wú)力，甚至被開發(fā)商和物業(yè)公司所利用，這些都是很不正常的，政府不能放任不管，必須發(fā)揮“指導(dǎo)權(quán)”予以正確引導(dǎo)。
另外，針對(duì)一些特殊情況，可以在一定范圍內(nèi)保留物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)，但這個(gè)指導(dǎo)價(jià)的出臺(tái)必須是在充分調(diào)查研究的基礎(chǔ)之上。張民安副教授認(rèn)為，政府出臺(tái)指導(dǎo)價(jià)之前，必須研究大量的樣本，充分核算成本與收益。否則，簡(jiǎn)單化的指導(dǎo)價(jià)與市場(chǎng)脫節(jié)，反而會(huì)誘發(fā)更多矛盾。
