一、前期物業管理 前期物業管理的糾紛一般集中在以下兩種： (1) 業主以其未簽訂前期物業管理合同為由而拒絕履行合同。 案例：某業主入住新購房產后，以前期物業管理合同是房產商而非其與物業管理企業簽訂，對其不發生效力為由，拒絕繳付物業管理費，物業管理企業在多次
一、前期物業管理
前期物業管理的糾紛一般集中在以下兩種：
(1) 業主以其未簽訂前期物業管理合同為由而拒絕履行合同。
案例：某業主入住新購房產后，以前期物業管理合同是房產商而非其與物業管理企業簽訂，對其不發生效力為由，拒絕繳付物業管理費，物業管理企業在多次催討不成情況下，向法院提出訴訟，法院判決該業主按照前期物業管理合同的約定繳付物業管理費。
法理分析：前期物業管理合同是指在業主委員會與物業管理企業簽訂的物業服務合同生效前，房產開發企業委托物業管理企業實施物業管理而與其簽訂的合同。它不同于普通物業管理合同是由業主委員會與物業管理企業簽訂，而是由房產開發企業直接與其選聘的物業管理企業簽訂。這是因為，在前期物業管理期間，由于業主入住率尚不能達到法規、條例規定的成立業主自治組織(業主委員會)的標準，作為此時物業最大業主的房產開發企業為維護整個物業的正常運作，代表全體業主與物業管理企業簽訂前期物業管理合同，其效力及于已入住的業主和尚未入住的業主。在實務中，房產開發商在與業主簽訂購房合同時，往往將已經簽訂的前期物業管理合同作為購房合同的附件(《上海市居住物業管理條例》將其規定為 應當 )，這樣，業主實際上已對前期物業管理合同作出了接受承諾。本案中，由于前期物業管理合同的特殊性，該業主拒付物業管理費的理由并不成立，在享受了物業管理服務后，應承擔相應的繳納物業管理費的義務。
(2)物業管理企業利用前期物業管理的特殊性侵犯業主的合法權益。
案例：某房產開發企業與某物業管理企業(系由該房產企業設立)簽訂前期物業管理合同，委托該物業管理企業對小區實施物業管理，委托期限為8年，每平方米收費2.5元(同等物業收費1.2元)。業主相繼入住后，發現小區管理混亂，物業服務差，收費相比同等其它物業高出許多，業主因此不滿，矛盾糾紛不斷產生。
法理分析：根據現行有關物業管理的法規、條例，前期物業管理合同的期限，應至業主委員會與物業管理企業簽訂的物業服務合同生效為止。本案中，房產開發企業與由其自身設立的物業管理企業設置了長達8年的委托管理期限，顯然是侵犯了業主的合法權益，與前期物業管理合同的期限，應至業主委員會與物業管理企業簽訂的物業服務合同生效為止的規定也相違背，該約定當然無效。但必須指出的是，有些房產開發企業和物業管理企業利用了前期物業管理合同的期限應至業主委員會與物業管理企業簽訂的物業服務合同生效為止的規定，阻擾業主委員會的成立，從而達到長期霸占物業管理，侵犯業主合法權益的目的。因此，有必要在今后的物業管理專項立法中，規定前期物業管理的最長期限(2-3年)，以堵塞漏洞。另外，由于業主沒有實際參與前期物業管理合同的簽訂，不排除開發商與前期物業管理企業在合同其它事項中作出有損業主利益的約定，如上述案例中對物業管理費的約定。對此，筆者認為，可參照《合同法》中有關格式條款的規定，房產開發商首先有義務提請業主注意相關條款，并按照對方要求對該些條款作出說明;其次，條款中有違反《合同法》第五十二條、第五十三條規定情形的，該條款當然無效;對條款的理解發生爭議的，應作出對房產開發商和前期物業管理企業不利的解釋，以維護作為弱勢一方業主的權益。
二、物業管理企業是否有權停水、停電
案例：家住某某大廈的張女士因不滿物業公司的物業服務而拒交管理費達半年之久，物業公司在多次催討不成的情況下，將張女士家的水停了，若干天后，又將電停了。張女士遂向法院提出訴訟，要求物業公司停止侵權行為，并賠償相應損失，物業公司提出反訴，要求張女士支付物業管理費。法院判決認為，物業公司是不恰當的行使了自己的抗辯權，由于其不是管理水、電的相應職能部門，無權停止向張女士家供水、電，故物業公司停止供水、供電的行為系對張女士的侵權，應停止侵害并賠償相應損失。
法理分析：物業內的水、電供應是由相關的供水、供電部門負責的，作為物業管理服務單位的物業管理企業是無權擅自停止對業主日常生活至關重要的水、電供應，否則即是對業主的侵權。在實務中，物業管理企業往往受有關部門委托代其收取水、電費，但也只是代收費用而已，有關部門并未授權物業管理企業能停止對業主供水、供電。因此，物業管理企業停止對業主供水、供電，沒有任何法定或約定的授權，如果造成業主損失，即構成侵權，應承擔相應責任。
三、業主人身或財產受到損害，物業管理企業是否應當承擔責任
案例：夏某某系上海市 康橋半島 小區業主， 新獨院 公司為該小區物業管理企業。2001年5月7日下午，楊冰等人因在夏某某處觀看房屋裝修而與夏某某及其家人產生糾紛。在小區保安聞訊趕來隨同夏某某尋找楊冰等人時，一群打手沖來將夏父打成重傷，并將夏某某所有一輛轎車砸壞。夏某某等人遂提出訴訟，認為 新獨院 公司違約，沒有盡到保安責任，要求 新獨院 公司賠償醫療費用、傷殘損害費及轎車損失費用。一審法院認為，雙方簽訂的《維修管理公約》未明確 新獨院 公司對夏某某等在小區內遭受的人身、財產損失承擔賠償責任， 新獨院 公司也未曾承諾確保業主的人身、財產安全。故 新獨院 公司只承擔一般意義上的保安責任。綜合現有證據， 新獨院 公司的保安人員已完成了《維修管理公約》所約定的保安責任，未構成違約，故判決駁回夏某某等人的訴訟。夏某某等人不服，提出上訴。二審法院認為在雙方沒有就保安義務作特別約定的情況下，物業管理企業只承擔保安注意義務，根據現有證據，可以證明 新獨院 公司已盡到保安注意義務，故對夏某某等人要求 新獨院 公司賠償的請求難以支持，判決維持原判。
