常州市市區物業管理實施辦法
第一章 總 則
第一條 為了規范物業管理活動，維護當事人的合法權益，根據國務院《物業管理條例》和《江蘇省物業管理條例》等有關規定，結合本市實際，制定本辦法。
第二條 本辦法適用于市區范圍內的物業管理活動。
第三條 本辦法所稱物業管理，是指業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。
第四條 物業管理實行業主自治管理與委托物業管理企業專業管理相結合的原則。提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業管理企業。
新建住宅小區應當實行物業管理，凡未落實前期物業管理的新建住宅區不得投入使用。
配套設施不全的原有住宅小區按照"市組織整治、區落實管理"的原則，實施綜合整治，創造條件逐步實行物業管理。
配套設施比較齊全的大廈、工業區等其他物業，應結合各自不同特點推行物業管理。
第五條 市房產行政主管部門(以下簡稱市房管部門)是全市物業管理行政主管部門，負責制訂物業管理規章制度，實施對物業管理企業資質的管理，對全市物業管理活動進行指導與監管，配合市物價部門對物業服務收費實施監督，處理重大的物業管理糾紛與投訴，依法查處物業管理活動中違反法律法規的行為等。
市物業管理中心接受市房管部門的委托，負責管理市區物業專項維修資金，監督新建住宅小區前期物業管理招投標活動，負責新建住宅小區非營業性公建配套設施的監管工作，指導與推進市區住房的社會化、市場化維修工作,組織實施原有住宅區的綜合整治。
各區政府負責指導與監督轄區內的物業管理活動，協調和處理轄區內物業管理方面的糾紛與投訴，會同市相關部門維護轄區內的物業管理市場秩序。
各區房產行政主管部門(以下簡稱區房管部門)是轄區內物業管理的行政主管部門，負責對轄區內的物業管理活動進行指導與監督。具體負責新建住宅區前期物業管理協議招投標的監管工作，會同街道辦事處(鎮人民政府)籌建業主大會和業主委員會，指導與監督業主委員會的日常工作，撤銷業主大會和業主委員會作出的違反法律、法規的決定，受理物業管理活動中的投訴，協助市房管部門管理物業管理企業資質。
街道辦事處(鎮人民政府)負責指導和監督本區域內的物業管理活動，協調物業管理與社區管理、社區服務的關系。
市發改委、建設、規劃、物價、民政、環保、城管、園林、水利、公安、勞動保障、地稅、工商、衛生等行政管理部門按照各自職責，協同做好物業管理工作。
第六條 各級政府應當扶持物業管理行業的發展，逐步建立專業化、社會化和市場化的物業管理機制，提高物業管理水平。
物業管理企業按照國家有關規定享受第三產業優惠政策。物業管理企業崗位可按規定享受公益性崗位補貼。
第二章 業主自治管理
第七條 房屋的所有權人為業主。業主在物業管理活動中，享有下列權利：
(一)按照物業服務合同的約定，接受物業管理企業提供的服務;
(二)提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議;
(三)提出制定和修改業主公約、業主大會議事規則的建議;
(四)參加業主大會會議，行使投票權;
(五)選舉業主委員會委員，并享有被選舉權;
(六)監督業主委員會的工作;
(七)監督物業管理企業履行物業服務合同;
(八)對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權;
(九)監督專項維修資金的使用執行情況;
(十)法律、法規規定的其他權利。
第八條 業主應當履行下列義務：
(一)遵守物業管理的法律、法規和規章;
(二)遵守業主公約、業主大會議事規則;
(三)遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度;
(四)執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定;
(五)按照合同約定按時交納物業服務費用;
(六)按照有關規定交納專項維修資金;
(七)配合物業管理企業的管理與服務活動;
(八)法律、法規規定的其他義務。
第九條 業主通過業主大會或者業主代表大會和業主委員會對物業實施自治管理。物業管理區域內業主戶數少于100戶的，物業管理的自治組織形式可以由業主自主決定。
第十條 物業管理區域內全體業主組成業主大會。業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。業主可以書面委托代理人參加業主大會會議。
物業管理區域內業主戶數超過100戶的，可以按一定比例推選業主代表參加業主代表大會會議(以下統稱為業主大會)。業主代表因故不能參加業主大會會議的，其所代表的業主可以另外推選一名業主代表參加業主大會。
第十一條 一個物業管理區域內入住率達50%以上的，或者入住率達30%以上、物業交付使用一年以上的，應當依照本辦法規定召開首次業主大會，選舉產生業主委員會。
物業所在地的區房管部門應當會同街道辦事處(鄉鎮人民政府)指導業主召開首次業主大會。
一個物業管理區域只能成立一個業主大會。物業管理區域的劃分，由市房管部門根據該物業的區域規劃和共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素進行劃定。
第十二條 業主的投票權數，普通住宅房屋實行一戶一票;其他物業按照其擁有物業的建筑面積計算，具體計算規則由市房管部門制定。
第十三條 業主大會履行下列職責：
(一)制訂、修改業主公約和業主大會議事規則;
(二)選舉、更換業主委員會委員，監督業主委員會的工作;
(三)選聘、解聘物業管理企業;
(四)監督物業管理企業對專項維修資金的使用執行情況，按有關規定決定專項維修資金的續籌方案;
(五)制定、修改物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度;
(六)決定有關業主共同利益的重大事情;
