楊正文 成都軍區(qū)房地產(chǎn)管理局
當(dāng)前，由于受惠程度不同以及認(rèn)識(shí)上的差異，導(dǎo)致業(yè)主對(duì)維修資金使用的意見(jiàn)不統(tǒng)一，往往造成急需使用的維修資金久拖不能到位。因而影響共用設(shè)施設(shè)備的及時(shí)維修和相關(guān)業(yè)主的正常生活。因此，需要不斷提高業(yè)主的自我保障意識(shí)、創(chuàng)新相應(yīng)的管理服務(wù)措施，助推維修資金使用保障的增速與提效。
一、資金使用“要件”形成難的成因
《物權(quán)法》明確規(guī)定維修資金的使用“應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意”。業(yè)主意見(jiàn)據(jù)此成為維修資金使用辦理的法律前置“要件”。所謂“要件”，是指完整記載業(yè)主意愿的行為過(guò)程，是必備的資金使用檔案管理資料。目前，維修資金使用辦理的“要件”大多采用業(yè)主簽名表決來(lái)實(shí)現(xiàn)，但有的物業(yè)區(qū)域“要件”卻很難形成，主要有以下幾種情況。
一是業(yè)主委員會(huì)不健全的物業(yè)區(qū)域。其業(yè)主自理自治程度不高，業(yè)主決策往往散亂不集中，對(duì)區(qū)域物業(yè)難以形成有計(jì)劃的統(tǒng)一管理。涉及區(qū)域內(nèi)公共利益的調(diào)整或安排，未觸及自身利益的業(yè)主有的則漠不關(guān)心，導(dǎo)致維修資金的使用辦理“要件”形成難。
二是業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)均不存在的區(qū)域。這些區(qū)域設(shè)施設(shè)備的維護(hù)不僅缺乏管理，而且維修資金的使用缺乏統(tǒng)一的組織和協(xié)辦，往往處于停滯狀態(tài)。
三是矛盾糾紛較多的物業(yè)區(qū)域。此類區(qū)域可能同時(shí)存在不同利益需求和主張的業(yè)主群體，因業(yè)主之間的利益沖突或意見(jiàn)分歧，其維修資金的使用“要件”形成相當(dāng)困難。
以上種種情況使得急需維護(hù)的項(xiàng)目在極短時(shí)間內(nèi)要征得多數(shù)業(yè)主的同意顯然不現(xiàn)實(shí)，而那些業(yè)主異地投資購(gòu)房或異地工作占多數(shù)的物業(yè)區(qū)域則更為困難。《物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》等針對(duì)維修資金的使用雖然均有原則性的具體規(guī)定，但對(duì)業(yè)主的“同意”怎樣形成，怎樣把控業(yè)主“同意”的真實(shí)性，現(xiàn)行的政策法規(guī)均缺乏有效的補(bǔ)充和說(shuō)明。
二、對(duì)維修資金使用“要件”形成的相關(guān)建議
由于缺少政策法規(guī)的支持和具有指導(dǎo)意義的典型案例作參考，采用行政審批的方式或在缺乏依據(jù)的前提下強(qiáng)行促成“要件”的形成，助推維修資金使用的快速到位，不僅會(huì)承擔(dān)行政風(fēng)險(xiǎn)，而且主管部門和業(yè)主之間還容易產(chǎn)生法律糾紛。因此，應(yīng)急維護(hù)和修繕如果省略或去掉“要件”都是不可取的。
實(shí)踐證明，現(xiàn)行業(yè)主簽名表決的方式需要改進(jìn)和不斷創(chuàng)新。業(yè)主對(duì)維修資金使用表決的形成應(yīng)該是多方面的，業(yè)主書面親筆簽字表決是形成維修資金使用“要件”較完善的方式，但不是唯一的途徑。尤其是緊急情況下的資金使用應(yīng)當(dāng)將“要件”的形成和快速維修保障緊密地結(jié)合起來(lái)，才能充分體現(xiàn)資金使用保障的優(yōu)越性。同時(shí)，應(yīng)當(dāng)在遵循法律、法規(guī)以及確保資金安全的前提下，創(chuàng)建嚴(yán)謹(jǐn)規(guī)范且“要件”形成多樣化的管理措施，確保資金使用處于監(jiān)督到位、快捷流轉(zhuǎn)的良性狀態(tài)。
1．明確監(jiān)管職責(zé)
首先，應(yīng)強(qiáng)化區(qū)域性屬地管理。轄區(qū)房產(chǎn)主管部門或政府辦事機(jī)構(gòu)熟悉區(qū)域物業(yè)管理情況，是靠前監(jiān)督維修資金使用“要件”辦理的指導(dǎo)者，可協(xié)助業(yè)主規(guī)范辦理資金使用手續(xù)，因而這種方式可成為優(yōu)化資金使用的重要途徑。
其次，明確資金的使用監(jiān)管職責(zé)。一方面，應(yīng)當(dāng)明確物業(yè)區(qū)域內(nèi)業(yè)主委員會(huì)或相關(guān)業(yè)主負(fù)責(zé)維修資金使用“要件”的辦理并監(jiān)督維修單位的選定、審核資金的使用金額和維修項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收等責(zé)任。另一方面，明確轄區(qū)主管部門或政府辦事機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)審核資金是否用于物業(yè)區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)，監(jiān)督資金的使用范圍是否符合要求、資金使用備案材料是否完整。
2．“要件”形成多元化
在遵循《物權(quán)法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的前提下，對(duì)涉及公共安全和急需維修的項(xiàng)目，應(yīng)根據(jù)嚴(yán)謹(jǐn)務(wù)實(shí)、高效便民的原則，設(shè)立多套業(yè)主意見(jiàn)的表述選項(xiàng)，進(jìn)而促進(jìn)房屋專項(xiàng)維修資金的即時(shí)保障。一是業(yè)主可以親筆簽名表達(dá)自己對(duì)房屋專項(xiàng)維修資金使用的真實(shí)意愿。二是將維修資金使用“公示告知”作為“要件”的補(bǔ)充材料。即維修資金的使用由業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主代表提出維修項(xiàng)目及方案，由業(yè)主代表或業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行“公示”，從而增加“要件”的公信力。三是逐步建立業(yè)主卡。業(yè)主可通過(guò)刷卡表明自己對(duì)維修資金的使用意見(jiàn)，方便業(yè)主履行維修資金使用的正當(dāng)權(quán)益。四是逐步建立統(tǒng)一的物業(yè)區(qū)域業(yè)主服務(wù)信息網(wǎng)。專設(shè)維修資金的使用投票平臺(tái)，業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)服務(wù)企業(yè)可根據(jù)業(yè)主表決意見(jiàn)，即時(shí)啟動(dòng)資金使用“要件”的辦理程序，同步進(jìn)行使用備案的辦理和實(shí)施維護(hù)修繕。通過(guò)管理信息系統(tǒng)鎖定業(yè)主及房產(chǎn)的準(zhǔn)確資料，防范弄虛作假的風(fēng)險(xiǎn)，而且方便業(yè)主自主決策使用維修資金和進(jìn)行維修資金的續(xù)籌。業(yè)主還可以通過(guò)“業(yè)主投票表決管理信息系統(tǒng)”重新選舉業(yè)主委員會(huì)或選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)，從而建立維修資金使用管理公正、公平、合理、透明的管理體系。
3．建立應(yīng)急措施
物業(yè)區(qū)域內(nèi)公共設(shè)施設(shè)備難免突發(fā)意外損壞或出現(xiàn)故障，因此應(yīng)制定緊急情況下的維護(hù)修繕措施。比如電梯、物業(yè)區(qū)域內(nèi)的公共通道等危及安全的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的意外受損，應(yīng)予以優(yōu)先保障和維護(hù)，進(jìn)行及時(shí)維修。建議借鑒先進(jìn)城市的資金使用管理經(jīng)驗(yàn)，用房屋安全管理部門的鑒定替代業(yè)主意見(jiàn)。即危及公共安全的緊急維修項(xiàng)目用房屋安全管理部門的鑒定取代“要件”的形成，從而提高資金的快速保障能力。
總之，在法規(guī)和政策的許可范圍內(nèi)，在確保維修資金使用安全的前提下，增強(qiáng)維修資金快速保障的方法和措施應(yīng)靈活快捷，同時(shí)要完整保存好“要件”形成的實(shí)物證據(jù)，并將其載入房屋專項(xiàng)維修資金的使用檔案進(jìn)行管理。
