隨著居民私家車擁有量的逐年上升，住宅小區(qū)車位少，業(yè)主汽車停放難已成為一個呼聲強(qiáng)烈的熱點(diǎn)問題，并由此造成停車難成為住宅小區(qū)物業(yè)管理中的一個難點(diǎn)問題，這一問題在常熟這樣的二線城市也概莫能外。
“停車難”亂象
通過對常熟市近幾年開發(fā)建設(shè)的22個新建住宅小區(qū)車位建設(shè)情況進(jìn)行調(diào)查，22個住宅小區(qū)共有業(yè)主和住戶17915戶，現(xiàn)有汽車13006輛，擁有汽車的業(yè)主和住戶占72.6%；規(guī)劃建設(shè)車位共計8950個，平均車位建設(shè)指標(biāo)為1：0.5,其中地下車位6951個，占77.67%,地上車位1989個，占22.23%。6951個地下車位中，開發(fā)企業(yè)已出售2893個，出租136個，空關(guān)3922個，空關(guān)比例占56.42%。22個小區(qū)中共有10個小區(qū)的開發(fā)企業(yè)可以出租地下車位，但出租數(shù)量僅為136個，占未出售車位的6.54%。
另據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計，截至2009年10月20日，常熟市私家車有101314輛，同比增長20%，而全市社會停車場（庫）卻未能有較大幅度的增加，距離一車一位的理想狀態(tài)相差甚遠(yuǎn)。由此，造成汽車車位與汽車擁有量的供需矛盾十分突出。即便是近兩年交付使用的新建住宅小區(qū)提高了汽車位配置標(biāo)準(zhǔn)，但是隨著近兩年車輛的劇增，很多小區(qū)也明顯出現(xiàn)了粥少僧多的現(xiàn)象。
但是，也有部分小區(qū)出現(xiàn)“路面激增，地下空閑”的現(xiàn)象。由于地下車庫售價較高，加上業(yè)主對人防車庫等認(rèn)識概念上的模糊，往往不愿意購買地下停車位，有了汽車直接停在小區(qū)路面，隨著入住業(yè)主的增多，出現(xiàn)了路面停車激增，而地下停車位卻無人問津的狀況。
最終，“停車難”亂象導(dǎo)致“并發(fā)癥”。由于“停車難”，客觀造成了業(yè)主的無序停車，從而導(dǎo)致小區(qū)管理上的“并發(fā)癥”：一是部分汽車野蠻地停放在綠化帶內(nèi)，嚴(yán)重破壞了現(xiàn)有的綠化帶，部分老小區(qū)的業(yè)主甚至將小區(qū)綠化改為水泥地停放汽車；二是車輛數(shù)量太多，占據(jù)了整個小區(qū)的主干道、次干道，影響了小區(qū)的消防安全和交通安全；三是汽車露天停放，容易出現(xiàn)汽車被損壞和被盜竊的現(xiàn)象；四是汽車停放引發(fā)鄰里糾紛不斷。
“停車難”原因分析
一是機(jī)動車數(shù)量急劇增加。汽車數(shù)量的增加，尤其是私家車的急劇增長，是導(dǎo)致當(dāng)前“停車難”的最直接的原因。目前，常熟市私家車輛以每月一千多輛的數(shù)量激增，有關(guān)部門預(yù)計常熟市未來3至5年，汽車仍將以每年20%左右的速度增長。業(yè)主購買的私家汽車數(shù)量迅猛增加，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了小區(qū)配備的停車位，停車位供需矛盾會更加突出。
二是停車位規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)低。常熟市目前大部分住宅小區(qū)規(guī)劃停車位標(biāo)準(zhǔn)較低，開發(fā)商都盡可能在有限的土地上多蓋房子，盡管大多數(shù)小區(qū)都有地下停車庫或路面停車位，但是數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足需求業(yè)主的需求，業(yè)主們?yōu)榱说玫酵＼囄欢鵂幊炒螋[的為數(shù)不少。
三是停車管理措施不到位。目前，多數(shù)路面與地下停車場（庫）的經(jīng)營機(jī)制缺乏合理性。如按照管理成本制定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，目前常熟市路面停車最高收到80元/月，而地下停車位未購買使用權(quán)的則要付租金250元/月，購買使用權(quán)的則交付40元/月服務(wù)費(fèi)，未能發(fā)揮以價格經(jīng)濟(jì)杠桿來調(diào)節(jié)停車供需關(guān)系的作用。另外，路面免費(fèi)停車，造成購買了車位的業(yè)主也將汽車停放在路面上，加劇了這一矛盾。
值得注意的是，部分開發(fā)企業(yè)對小區(qū)內(nèi)修建的配套停車設(shè)施一般都是只售不租，可是，其地下車位往往因過高的市場售價讓不少有車族望而卻步，形成了停車“總體供給不足、路面停車日增、地下泊位閑置”的怪圈，進(jìn)一步加劇了小區(qū)停車難矛盾。
四是停車管理缺乏具有完整性、系統(tǒng)性、統(tǒng)一性的行政法規(guī)，無法適應(yīng)住宅小區(qū)停車管理的需要。同時，也由于沒有強(qiáng)有力的行政措施，小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)了停車位被占用或被挪做他用、不服從規(guī)定亂停車、有了車位（庫）也不停等現(xiàn)象，物業(yè)服務(wù)公司只能勸說制止，沒有行政執(zhí)法權(quán)，業(yè)主往往不聽，造成業(yè)主與物業(yè)服務(wù)公司，業(yè)主與業(yè)主之間的糾紛，有的小區(qū)還出現(xiàn)汽車堵門的現(xiàn)象。
“停車難”出路與建議
解決停車難是一項系統(tǒng)工程，從發(fā)展的觀點(diǎn)來看，要解決規(guī)劃、管理和配套法規(guī)等重要環(huán)節(jié)和問題。
首先，要合理規(guī)劃。一是規(guī)范新建住宅小區(qū)停車泊位建設(shè)。通過采取提高新出讓地塊停車位規(guī)劃建設(shè)指標(biāo)，力爭以1:1的標(biāo)準(zhǔn)（高檔小區(qū)需超過此標(biāo)準(zhǔn)）配置新建小區(qū)的停車位規(guī)劃指標(biāo)，尤其是提高露天停車泊位規(guī)劃指標(biāo)，在規(guī)劃設(shè)計上加寬小區(qū)主次干道路，為今后增設(shè)道路臨時停車提供便利條件，同時督促開發(fā)建設(shè)單位嚴(yán)格按照規(guī)劃要求建設(shè)停車泊位，盡量滿足小區(qū)內(nèi)居民停車需求；二是合理增設(shè)老小區(qū)停車位。政府在對老小區(qū)進(jìn)行綜合改造中要因制宜，合理布局，通過采取調(diào)整綠化、加寬道路、拆除違章建筑等辦法來增加停車泊位；三是合理調(diào)整新建小區(qū)停車泊位。對于現(xiàn)有車位無法滿足業(yè)主停放的新建住宅小區(qū)，交警、消防等部門要指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)制定道路臨時停車方案，在不影響交通以及消防安全的前提下盡量多劃定道路臨時停車位；道路臨時停車位還不能滿足業(yè)主停車要求的，可由物業(yè)服務(wù)企業(yè)會同業(yè)委會擬定停車泊位改造方案，適當(dāng)將部分綠化改為草坪磚停車位，改造方案征得2/3以上相關(guān)業(yè)主同意后，報規(guī)劃、綠化等職能部門批準(zhǔn)后實施調(diào)整。
其次，要加強(qiáng)管理。一是要督促開發(fā)企業(yè)租售并舉。根據(jù)《蘇州市住宅區(qū)物業(yè)管理條例》規(guī)定，督促開發(fā)企業(yè)將未出售的車位、車庫向業(yè)主出租，主管部門對拒絕出租的開發(fā)企業(yè)要進(jìn)行處罰；二是清理人防車庫。對于住宅小區(qū)內(nèi)按規(guī)定建設(shè)的人防車庫，建議由人防部門統(tǒng)一進(jìn)行清理，開發(fā)企業(yè)已出售或出租的，由人防部門統(tǒng)一收回，并委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行統(tǒng)一管理；三是規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)停車管理。住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)建立健全停車管理制度，封閉式小區(qū)實行車輛進(jìn)出登記制度，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)統(tǒng)一制作發(fā)放小區(qū)車輛出入證，實現(xiàn)有序停車；四是盤活現(xiàn)在停車資源。充分利用經(jīng)濟(jì)手段合理分配現(xiàn)有資源，尤其是在停車泊位緊張的小區(qū)，由交警和城管部門在其出入口附近道路寬暢的主干道，劃出一定數(shù)量的停車泊位供居民夜間免費(fèi)停車。對被移作他用或沒有使用的停車庫應(yīng)盡快恢復(fù)停車功能；五是執(zhí)法進(jìn)小區(qū)。消防部門要積極指導(dǎo)小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)委會制定臨時占用小區(qū)道路劃線停車方案，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)上報的臨時停車方案要及時進(jìn)行審批。城管、當(dāng)?shù)嘏沙鏊⑸鐓^(qū)要與小區(qū)聯(lián)動，支持住宅小區(qū)停車管理，城管執(zhí)法人員要定期對住宅小區(qū)車輛停放進(jìn)行巡查，對占用消防通道、影響交通、破壞綠化等行為的車輛視情節(jié)輕重進(jìn)行一定處罰。
