中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)近些年的蓬勃發(fā)展，使目前中國(guó)約保有400億m2房地產(chǎn)資產(chǎn)存量，未來(lái)10年內(nèi)還將有300億m2的房地產(chǎn)資產(chǎn)存量的預(yù)期。這無(wú)疑將逐漸催生中國(guó)房地產(chǎn)資產(chǎn)管 理行業(yè)——其將由成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)、成熟的開發(fā)商、成熟的客戶以及成熟的物業(yè)服務(wù)企業(yè)來(lái)共同實(shí)現(xiàn)。
因此，中國(guó)的房地產(chǎn)資產(chǎn)管理發(fā)展將從今天的粗淺認(rèn)識(shí)、不懈努力、逐漸轉(zhuǎn)變開始，最終實(shí)現(xiàn)跨越和升級(jí)。
房地產(chǎn)資產(chǎn)管理
房地產(chǎn)資產(chǎn)管理包括預(yù)測(cè)房地產(chǎn)所處環(huán)境變化趨勢(shì)，制定房地產(chǎn)營(yíng)運(yùn)戰(zhàn)略、營(yíng)運(yùn)計(jì)劃和預(yù)算，根據(jù)市場(chǎng)環(huán)境變化調(diào)整房地產(chǎn)功能用途，協(xié)調(diào)房地產(chǎn)與所處環(huán)境的關(guān)系，控 制和保證資產(chǎn)收益，增進(jìn)房地產(chǎn)資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，對(duì)房地產(chǎn)資產(chǎn)進(jìn)行維修、保養(yǎng)、改造、再開發(fā)等。
房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的三個(gè)層次。
具體來(lái)說，房地產(chǎn)資產(chǎn)管理包括物業(yè)管理、資產(chǎn)管理和組合投資管理三個(gè)層次。其中，物業(yè)管理是資產(chǎn)管理的基礎(chǔ)層次。
物業(yè)管理是房地產(chǎn)資產(chǎn)的日常管理，是整個(gè)房地產(chǎn)資產(chǎn)管理體系的基礎(chǔ)執(zhí)行層，其目標(biāo)是保證實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)所有者對(duì)物業(yè)的功能定位及物業(yè)的正常生命周期，對(duì)物業(yè)進(jìn)行保養(yǎng) 、維護(hù)、修繕，為物業(yè)使用者提供實(shí)現(xiàn)物業(yè)功能必須的服務(wù)，在不改變物業(yè)結(jié)構(gòu)和功能的前提下實(shí)現(xiàn)物業(yè)的保值增值。這是最低層次的房地產(chǎn)資產(chǎn)管理。其根本依據(jù)是房 地產(chǎn)資產(chǎn)管理者制定的物業(yè)發(fā)展?fàn)I運(yùn)戰(zhàn)略，主要管理工具是物業(yè)營(yíng)運(yùn)計(jì)劃、物業(yè)營(yíng)運(yùn)預(yù)算和物業(yè)日常管理細(xì)則（財(cái)務(wù)、安全、衛(wèi)生等）。物業(yè)管理者還針對(duì)影響物業(yè)功能 和結(jié)構(gòu)的突出問題向資產(chǎn)管理者提出物業(yè)改良計(jì)劃。此外，物業(yè)管理者必須經(jīng)常在物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)，對(duì)房地產(chǎn)資產(chǎn)管理者負(fù)責(zé)。
而資產(chǎn)管理所涉及的范圍比物業(yè)管理和設(shè)施管理大得多，資產(chǎn)管理公司可聘請(qǐng)多個(gè)物業(yè)管理公司、設(shè)施管理公司，并按物業(yè)類型、地理位置等因素來(lái)管理物業(yè)。此外，資 產(chǎn)管理業(yè)務(wù)范圍更從基本的物業(yè)管理延伸到產(chǎn)品定位、市場(chǎng)推廣、租賃銷售等環(huán)節(jié)。因此，作為專業(yè)程度更高的職能，要求資產(chǎn)管理者比現(xiàn)場(chǎng)的物業(yè)管理者要具有更廣闊 的視角和綜合專業(yè)能力。目前，進(jìn)入中國(guó)的大多境外公司（戴德梁行等）均達(dá)到了此種層次。
對(duì)組合投資管理來(lái)說，其所涉及的范圍就更廣了，包括幫助業(yè)主確定投資目標(biāo)并執(zhí)行、評(píng)估資產(chǎn)管理公司的表現(xiàn)、審批資產(chǎn)管理公司提出的物業(yè)更新改造計(jì)劃以保持資產(chǎn) 的良好運(yùn)行狀態(tài)和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力、管理資產(chǎn)以實(shí)現(xiàn)組合投資收益的最大化、就新購(gòu)置物業(yè)或處置物業(yè)做出決策等。組合投資者以風(fēng)險(xiǎn)控制和調(diào)整后的組合投資回報(bào)最大化的 目標(biāo)來(lái)管理資產(chǎn)，并詳細(xì)制定和執(zhí)行組合投資戰(zhàn)略，包括在合適的時(shí)機(jī)購(gòu)買或出售物業(yè)等。對(duì)組合投資管理者的評(píng)價(jià)是基于組合投資的整體績(jī)效。
資產(chǎn)管理公司的核心競(jìng)爭(zhēng)力。
對(duì)房地產(chǎn)資產(chǎn)管理公司而言，其核心競(jìng)爭(zhēng)力表現(xiàn)在以下三個(gè)方面：
一是其核心業(yè)務(wù)是對(duì)存量房地產(chǎn)資產(chǎn)進(jìn)行收購(gòu)、轉(zhuǎn)讓、經(jīng)營(yíng)、管理、再開發(fā)等業(yè)務(wù)處理，并提供實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值的專業(yè)解決方案；
二是側(cè)重于對(duì)資產(chǎn)管理、投資組合管理、專業(yè)咨詢管理等方面的策略性管理工作，其他執(zhí)行層面的工作則有效結(jié)合社會(huì)化、市場(chǎng)化資源整合進(jìn)行；
三是核心競(jìng)爭(zhēng)力集中表現(xiàn)在對(duì)房地產(chǎn)資產(chǎn)管理產(chǎn)業(yè)鏈條中的法律經(jīng)濟(jì)問題的掌控能力、企業(yè)管理的規(guī)范執(zhí)行能力和對(duì)房地產(chǎn)資產(chǎn)市場(chǎng)準(zhǔn)確的定位與策劃能力。可以說，具備了這三項(xiàng)能力的房地產(chǎn)資產(chǎn)管理公司，才真正具備了核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。
國(guó)內(nèi)資產(chǎn)管理的發(fā)展趨勢(shì)
經(jīng)過與房地產(chǎn)業(yè)相生相伴發(fā)展的20年，物業(yè)管理行業(yè)逐步成長(zhǎng)起來(lái)。同時(shí)，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)和物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展壯大，資產(chǎn)所有者也逐漸成熟。出于降低經(jīng)營(yíng)成本擴(kuò)大 收益的需求，以及《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《物業(yè)管理招投標(biāo)管理辦法》等一系列物業(yè)管理法規(guī)對(duì)行業(yè)的規(guī)范，專業(yè)化和市場(chǎng)化成了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的必然選擇。
同時(shí)，在資本的強(qiáng)力推動(dòng)下，巨大的中國(guó)房地產(chǎn)存量資產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)形成，中國(guó)房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈正在發(fā)生巨變，開發(fā)商不再只盯著拿地、賣房，而是由單純的開發(fā)商轉(zhuǎn)變?yōu)?運(yùn)營(yíng)商，資本則專注于投資。如今，開發(fā)商和投資商之間又將增加一個(gè)新環(huán)節(jié)——資產(chǎn)管理方。根據(jù)相關(guān)預(yù)測(cè)，未來(lái)5至15年間，將是中國(guó)房地產(chǎn)資產(chǎn)存量與增量的集中放量期，也將是房地產(chǎn)資產(chǎn)管理企業(yè)的最佳成長(zhǎng)成熟期。
中國(guó)國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)資產(chǎn)管理公司起步較晚，進(jìn)入2005年以后，陸續(xù)有一些帶有房地產(chǎn)資產(chǎn)管理特色的公司實(shí)體出現(xiàn)，它們或長(zhǎng)于投資咨詢、或長(zhǎng)于資產(chǎn)重組，有的專注于 物業(yè)管理和設(shè)施管理的基本層面，真正具有全面對(duì)房地產(chǎn)資產(chǎn)實(shí)施收購(gòu)、轉(zhuǎn)讓、經(jīng)營(yíng)、管理、再開發(fā)等業(yè)務(wù)能力的嚴(yán)格意義的房地產(chǎn)資產(chǎn)管理公司并不多見。
比較而言，從上個(gè)世紀(jì)90年代就進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)的外資“四大行”，如戴德梁行、世邦魏理仕、仲量聯(lián)行、第一太平則帶著國(guó)外上百年成熟資產(chǎn)管理的經(jīng)驗(yàn)，無(wú)論從業(yè)務(wù)范 圍、人才儲(chǔ)備，還是專業(yè)技能上，均占有一定的優(yōu)勢(shì)。國(guó)外成熟的物業(yè)管理服務(wù)鏈條包括項(xiàng)目管理、租賃管理、物業(yè)管理、設(shè)施管理、盡職調(diào)查、管理評(píng)審等上下游產(chǎn)業(yè) ——成熟的物業(yè)管理公司，必須是專業(yè)的、多元的并具備與專業(yè)化程度更高的各類公司合作的素質(zhì)。
實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理到資產(chǎn)管理的必由之路
物業(yè)管理后期的專業(yè)化、市場(chǎng)化已經(jīng)初具規(guī)模，而在產(chǎn)業(yè)鏈上的延伸首先體現(xiàn)在前期介入上。目前，也有部分物業(yè)服務(wù)公司在完成自身物業(yè)管理工作后，開始為外部企業(yè) 提供相關(guān)的咨詢服務(wù)。如在規(guī)劃階段、設(shè)計(jì)階段、施工階段、竣工驗(yàn)收及項(xiàng)目接管階段甚至銷售階段，提出建議，幫助制定公約和管理預(yù)算，通過在前期建議，減少了項(xiàng) 目成為成品時(shí)的“硬傷”，并在前期導(dǎo)入了公司未來(lái)的服務(wù)理念。更重要的是，前期介入能為物業(yè)服務(wù)公司贏得更多的商業(yè)機(jī)會(huì)，增強(qiáng)開發(fā)商對(duì)物業(yè)服務(wù)公司后期管理的信心。
物業(yè)服務(wù)公司還可以利用對(duì)客戶的理解和自身專業(yè)技能提供全方位的資產(chǎn)管理服務(wù)。
1.租賃管理。目前有越來(lái)越多的內(nèi)外資投資者開發(fā)或購(gòu)買物業(yè)，是希望通過長(zhǎng)期持有物業(yè)以獲取租金或房產(chǎn)增值回報(bào)。物業(yè)服務(wù)公司可以充分利用自身的管理優(yōu)勢(shì)，如對(duì) 本物業(yè)的充分了解、穩(wěn)定的客戶來(lái)源、與客戶良好的溝通技巧等，來(lái)幫助客戶打理租務(wù)，投資者只定期收取租金即可。
2.設(shè)施管理。物業(yè)管理是一種“準(zhǔn)公共產(chǎn)品”，是為全體業(yè)主或用戶提供的共有服務(wù)；而設(shè)施管理是為單個(gè)用戶提供的專享服務(wù)，它的服務(wù)更加細(xì)致周到并主要集中在設(shè) 施的運(yùn)行管理與維護(hù)上，如DTZ公司目前服務(wù)全國(guó)范圍內(nèi)的百安居的設(shè)施管理就是此類業(yè)務(wù)。
