別墅小區(qū)前期物業(yè)管理之我見
別墅小區(qū)的管理
其實別墅小區(qū)的管理和一般住宅的管理一樣都是物業(yè)管理，都是按照《物業(yè)服務(wù)合同》的約定，《物業(yè)管理條例》對小區(qū)進(jìn)行管理、服務(wù)。
我們現(xiàn)在管理的別墅還是前期管理，按《福建省物業(yè)管理條例》第二十八條 前期物業(yè)服務(wù)事項主要包括以下內(nèi)容：
一、 物業(yè)共用部位和物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的日常維修、養(yǎng)護(hù)和管理;
二、 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安全防范、日常環(huán)境衛(wèi)生、綠化、公共秩序、公共停車場所管理。
三、 物業(yè)的裝飾裝修管理;
四、 物業(yè)檔案管理。
我們也是按照法規(guī)、合同來管理的。所以我們?nèi)粘９芾碇兄饕⒁獾氖马椚纾?/p>
一、共用設(shè)施設(shè)備的日常維修、養(yǎng)護(hù)和管理：別墅一般沒有電梯，也沒有二次供水，所以日常的設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)上，對前期物業(yè)問題不是很大(設(shè)備設(shè)施都是新的)。但管理上我們要有心，如：別墅小區(qū)面積大，各水電表分布位置就有點遠(yuǎn)，要管理好讓業(yè)主、開發(fā)商在最短的時間所要找的表位置，我是自己建立一個水表、電表位置分布表，以便我們員工在日常管理過程中，很快找到所要找的位置。平時要加強管理，防止人為的破壞。
二、綠化面積超大，養(yǎng)護(hù)困難：要督促開發(fā)商做好綠化水龍頭的合理布置，或建議設(shè)定旋轉(zhuǎn)噴水式澆水點。不然在我們的養(yǎng)護(hù)澆水過程中，就可能是因塑料水管子拉的太長，管子容易破損、漏水，造成水資料的極大浪費，同時也因此水公攤高了，業(yè)主就會認(rèn)為我們沒有管理好，而拒交水公攤，甚至遷涉到管理費;水管的破損了還要更換，無形中增加我們物業(yè)的管理成本。
做好安全防范工作：因別墅業(yè)主不多，我們對內(nèi)管理上嚴(yán)格管理、善待員工，避免了員工頻繁的流動，現(xiàn)在小區(qū)的業(yè)主我們基本上認(rèn)識，平時加強巡查、詢問，給業(yè)主安全、安心的感覺。
三、別墅的裝飾裝修管理：在業(yè)主辦理裝修手續(xù)時，就要詳細(xì)告知業(yè)主裝修時的注意事項，同時要申明若大家都不按要求裝修，我們這別墅以后就象個難民營了，一點也體現(xiàn)不了高尚小區(qū)別墅的品味。平時在巡查過程中，要緊盯著外墻外觀是否被破壞、空調(diào)是安裝到指定的位置。而對衛(wèi)生間、廚房的滲水問題就可以不象公寓那樣緊盯著啦，畢竟樓上樓下都是業(yè)主自己的。只是在交房、驗房時要注意，通過業(yè)主驗收時要業(yè)主簽字確認(rèn)。
四、資料的收集與保存。入伙時要驗證業(yè)主身份證原件或代理人身份證原件，收集業(yè)主的身份證復(fù)印件，若是他們代理的，還要加收代理人身份證復(fù)印件，代理交房公證(委托)書、購房合同復(fù)印件(按揭合同復(fù)印件)、《業(yè)主公約》(業(yè)主簽名)、《業(yè)主資料登記表》、《交房驗收表》。“二書”(房產(chǎn)驗收合格書、房產(chǎn)質(zhì)量保證書);
裝修過程要收集：《裝修申報表》、《裝修事項告知書》、《裝修許可證》、《裝修合同》、《裝修設(shè)計圖》、《裝修檢查記錄表》、《裝修押金退還審批表》。
《業(yè)主反饋問題整改表》
設(shè)備資料的交接表
鑰匙的管理：因我們還是前期物業(yè)管理，所以，開發(fā)商可能會同意把一些房子借給綠化工人、焊鐵欄桿的暫住，或借工程隊存放水泥等。售樓處也可能因帶顧客看房方便，向我們借鑰匙 ，這些都要經(jīng)過開發(fā)商的同意，并做好相應(yīng)的記錄。
物業(yè)為了方便開發(fā)商的統(tǒng)一整改，也會每套鑰匙抽一支，集中方便開門。這個過程一定要做好標(biāo)記，還要時常盤點，若標(biāo)簽丟了，應(yīng)即時補上。
別墅小區(qū)前期的管理特點：
在物業(yè)行業(yè)競爭十分激烈的今天，物業(yè)企業(yè)只有靠用心服務(wù)，主動工作，專業(yè)、高效的服務(wù)來贏的業(yè)主的心，感動業(yè)主。
1、提高全員管理水平。因為別墅管理面積大，入住率不高，收費面積少，所以公司就希望我們能一人多崗，如電工是否能也是管理員?或管理員兼著財務(wù)。這樣就可以為公司省下管理費用、降低管理成本。認(rèn)真學(xué)習(xí)公司管理制度，按公司制度來工作。做到人人都熟悉小區(qū)、設(shè)備分布情況，平時我們加強保安素質(zhì)的訓(xùn)練，爭取做到人人都是好馬，告知大家每周工作的重點。以便更好按合同要求、公司要求做好本職工作，感動業(yè)主。
2、細(xì)節(jié)的管理尤其突出。由于我們的別墅還處于前期物業(yè)管理小區(qū)建設(shè)之中，各種配套設(shè)施不健全，管理的內(nèi)容也在逐步擴(kuò)展，但對管理的細(xì)節(jié)要求非常高。譬如在裝潢過程中，服務(wù)中心既要口頭說，墻上貼，還要現(xiàn)場盯。別讓他們不小心破壞了綠地，到他人別墅大小便;防止發(fā)生因業(yè)主裝潢損壞公共部位事件。
綠地鐵欄桿正在焊接，是否太粗糙，是否會刮傷業(yè)主?若是鐵欄桿堆放在業(yè)主家道路上久了，會生銹，造成大理石難以清理。如此都要馬上提醒工人注意，馬上反饋開發(fā)商叫工人整改，不然就會為我們以后的工作造成不必要的負(fù)擔(dān)。業(yè)主也會不滿意。
3、面對的是全體業(yè)主、開發(fā)商。前期物業(yè)管理現(xiàn)在重要的工作是交房，由于沒有成立業(yè)主委員會，我們在實施管理中必須接受所有業(yè)主的咨詢、質(zhì)疑，平時我們積極的向開發(fā)商工程師或建筑商請教業(yè)主可能提出的問題。及時、正確解答處理屬于物業(yè)管理的問題，又要收集反饋屬于開發(fā)商答復(fù)處理的問題。我中心還做到每天服務(wù)中心都有人(雙休日輪流值班)，業(yè)主隨時來交房都有可以;售樓處無論幾點帶人來看房，我們都也熱心接待并給她們開房。工作過程中，我們不斷的努力學(xué)習(xí)，用心、全力以赴做好工作，確保有比較高的業(yè)主滿意率、讓開發(fā)商滿意。
4、各種資料的收集量大。物業(yè)管理的基礎(chǔ)在物業(yè)的基礎(chǔ)資料是否齊全，前期物業(yè)管理是各種資料大量形成的時期，服務(wù)中心要更好地開展物業(yè)管理，必須注意收集、整理、保管好各種資料，例如物業(yè)的構(gòu)成明細(xì)、物業(yè)公用部位明細(xì)、物業(yè)公用設(shè)施設(shè)備明細(xì)、各種管線和地下排水系統(tǒng)的圖紙資料、業(yè)主的入伙資料、業(yè)主裝飾裝修資料、業(yè)主反映物業(yè)存在問題整改情況資料等，都要及時收集分類建檔，以便查考。我們還要注意整理好各房源鎖匙，各類資料，以便業(yè)主還是開發(fā)須要之時，能以最快的速度提供。 晚上，我還會整理工作記錄，思想當(dāng)天的工作情況或整理明天的工作思路，爭取明天更好的服務(wù)。
5、因國家已經(jīng)停止了別墅開設(shè)，許多業(yè)主就把這別墅物業(yè)做為投資，所以當(dāng)然就不想簡單的空置著，而別墅一般地處一般比較偏避，可租性不大，為了業(yè)主的利益、公司的利益，我們就在網(wǎng)上登小區(qū)出租信息，聯(lián)系周邊的工廠，做廣告。以此提高出租率。
