對一個物業(yè)管理項目而言，選擇一位合適的項目經理至關重要，毫不夸張地講，項目經理選好了，管理好項目就有了 50% 以上的信心。隨著市場競爭的加劇，物業(yè)管理企業(yè)不斷加大外地市場的拓展力度，承接的外委項目也就越來越多。但是，隨之而來的項目經理供需矛盾也日益凸現，尤其是像深圳市的一些國家一級資質企業(yè)，有時甚至出現了派不出滿意的項目經理的尷尬局面，為此，培養(yǎng)和選擇合格的項目經理已經成為物業(yè)管理企業(yè)一項常抓不懈的重要工作。
作為一名合格的項目經理，除了必須具備基本的任職條件和滿足用人單位的基本要求以外，從事物業(yè)管理的時間(一般為三年)和獨立運作過一定規(guī)模(約 10 萬㎡左右的高層物業(yè))的物業(yè)項目，這兩個因素缺一不可。只有滿足了這些在實踐中必備的條件，項目經理才能在運作項目時體現出下面三個方面的專業(yè)素養(yǎng)。
一、及時有效做好前期介入工作，以期達到為開發(fā)商節(jié)約資金和減少日后管理麻煩之目的。
目前，成熟、有實力的房地產開發(fā)商已非常注重項目的物業(yè)管理前期介入工作，雖然在項目規(guī)劃、設計階段介入暫時仍存在較大難度，但在項目施工階段介入已經不是問題，良好的物業(yè)管理品牌效應，在物業(yè)管理前期介入后已顯現出其獨特的作用： ①促進房屋銷售;②最大限度地減少了日后管理麻煩;③使業(yè)主正式入住之前對未來的物業(yè)管理有了一個初步認識，同時，物業(yè)管理企業(yè)也抓住這一機遇展示了自我，為今后的管理打下良好基礎。為此，以項目經理為首的項目組能否在前期介入階段及時、有效地發(fā)揮作用，是成功的關鍵一步。
(一)高度關注，密切配合項目的開盤日和一系列促銷活動，展示物業(yè)管理公司的良好形象和專業(yè)素質。
在項目正式入伙之前，為項目服務的各合作單位，應以提高房屋銷售率為中心開展工作，在正式開盤之前，開發(fā)商、施工單位、銷售代理、物業(yè)管理等部門應共同制定周密的開盤日和促銷活動的工作方案。對物業(yè)管理企業(yè)而言，要緊緊地把握住這第一次亮相的機會，把售樓處、樣板房、清水房(交樓標準)的保安、保潔服務做到極致，作為項目經理，應對保安、保潔等人員在禮節(jié)禮儀、溝通能力方面進行重點培訓。在看樓購房人員較多時，應重點做好：車輛有序引導、人員分流措施、看樓通道及樣板房安全防范，臨時看樓電梯的維護應急預案、認購及簽約區(qū)域的重點看護，等等。持續(xù)做好上述工作的目的，在于獲取開發(fā)商、業(yè)主對物業(yè)管理公司的初步認同感，為未來的物業(yè)管理服務打下良好基礎，項目經理應充分認識到這一點。
(二)在項目施工階段適時介入，向開發(fā)商及時提出合理化建議和要求整改的書面報告，以減少開發(fā)商資金浪費，同時最大限度地減少日后管理麻煩。
為保障項目前期介入工作有序進行，項目經理應按照項目物業(yè)管理方案和物業(yè)服務合同的要求，制定前期介入總體方案，并組織實施。各專業(yè)工程師(主要指水電、土建、電梯、綠化、智能化等專業(yè))在項目經理的直接領導下，發(fā)揮各自的專業(yè)優(yōu)勢，從業(yè)主的角度，及時發(fā)現項目存在的問題，有針對性地提出整改意見。
1 、項目竣工驗收前的主要工作是參與工程施工質量的監(jiān)理工作和全面收集項目的各種物業(yè)資料。項目經理更應對下列問題引起高度重視： ①關于防水處理，有防水要求的衛(wèi)生間、中庭花園(一般指地下車庫的上蓋部分)、水景等的防水層是否已被破壞;窗框內灌漿是否飽和，有無空鼓，用于固定窗框的木塊是否取出;鑒于窗框滲漏是新樓盤存在的普遍問題，且其將給業(yè)主的生活帶來嚴重影響，加之日后補救資金巨大(補救的有效辦法日前多采用壓力注漿法，費用約 100元/米)。因此，應及時發(fā)現并要求開發(fā)商及時整改，不然后患無窮。②關于智能化系統，項目經理應從滿足小區(qū)實際需要和日后便于維護的專業(yè)角度出發(fā)，在開發(fā)商選定供應商之前，對供應商提出的建設方案進行分析，尤其是方案與項目的不符合處和不足之處，更應有針對性地提出整改意見，如監(jiān)控點不足而出現防護死角，缺少高速球攝像機而無法捕捉小區(qū)內出現的突發(fā)事件現場，采用專業(yè)高解析度彩色監(jiān)視器以提高清晰度，部分攝像機采用適應夜間低照明度使用的攝像機等等。項目經理應清楚通過完善項目的智能化系統來有效降低人工成本的基本道理。③關于綠化，項目的綠化、美化是提升小區(qū)居住環(huán)境的重要因素，好的綠化往往能起到“一俊遮百丑”的特殊效果。因此，項目經理應從視覺效果、水土保護、便于通過、便于管理和養(yǎng)護等方面出發(fā)，對草種、灌木和花卉、喬木、垂直綠化等的選擇提出合理化意見。如灌木種植太疏易造成水土流失，如果綠地無走邊，加之土層又高于小區(qū)道路時，便會給小區(qū)道路造成污染;另外，業(yè)主對綠化的要求不僅僅滿足于只有“綠”，也希望有花色點輟，因此，在設計施工時應盡可能種植一些不同季節(jié)開花的品種，以保證小區(qū)有四季花開的效果。
2、項目竣工驗收和接管驗收期間的主要工作：①積極參與項目的竣工驗收工作，全面了解項目的工程質量，爭取參與技術交底和圖紙會審工作，為日后管理工作做好充分準備;②積極做好項目接管驗收工作，與開發(fā)商、建設單位共同組成驗收小組，對項目各項工程以及綜合使用功能進行驗收，此階段應把握兩個重點：第一，明確交樓雙方的責權利關系，確保物業(yè)具備正常的使用功能，充分維護業(yè)主利益;第二，對驗收接管中發(fā)現的問題，督促開發(fā)商或施工單位盡快落實整改。總之，物業(yè)管理前期介入工作意義重大，盡管其難度甚至高于日常管理，但做好了此項工作，其所產生的作用是長久的，它是日后提升管理檔次的先決條件。
二、全力以赴，高質量做好大規(guī)模入伙和裝修管理，營造安全、舒適、有序的小區(qū)環(huán)境迎接業(yè)主入伙(入住)，保障小區(qū)免遭二次裝修的破壞。
此階段是對項目經理及其服務團隊的第一次嚴峻考驗，因此，應在入伙前做好充分準備，指導思想就是想方設法促使業(yè)主盡快收樓，除嚴格按入伙流程為業(yè)主辦理入伙、裝修手續(xù)外，尤其注意以下幾點：
1、建議開發(fā)商向業(yè)主分期分批發(fā)出入伙通知書，主動分解入伙現場壓力。
2 、會同開發(fā)商、施工單位對小區(qū)作一次徹底清場，杜絕各種隱患。
3 、為業(yè)主入伙提供一條龍服務，尤其是要求開發(fā)商必須在入伙現場設立答疑組和維修小組，隨時為業(yè)主答疑，并對聯合驗房時發(fā)現的問題及時進行修復或對業(yè)主做出明確的維修承諾。
