筆者近期代理一起物業(yè)管理公司訴業(yè)主要求支付物業(yè)管理費(fèi)的案件，其中的一些爭(zhēng)議焦點(diǎn)比較有代表性，筆者就其所涉及的一些法律問(wèn)題進(jìn)行了分析：
一、物業(yè)管理企業(yè)屬于前期物業(yè)管理，是由開(kāi)發(fā)商聘請(qǐng)的物業(yè)公司，由于這一身份，該企業(yè)被視為開(kāi)發(fā)商一方，承受了業(yè)主對(duì)開(kāi)發(fā)商的不滿和抱怨。該案件中的被告人，提起不交物業(yè)管理費(fèi)的理由，大部分是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商違反了當(dāng)初的約定，沒(méi)有提供會(huì)所、改變了當(dāng)時(shí)的規(guī)劃、沒(méi)有開(kāi)通寬帶等，雖然法院多次向業(yè)主釋明業(yè)主可以就此與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行訴訟，開(kāi)發(fā)商的違約行為與物業(yè)管理公司并不相關(guān)，然而當(dāng)事人卻依然堅(jiān)持認(rèn)為開(kāi)發(fā)商不處理就不交物業(yè)費(fèi)。究其原因，與我國(guó)的前期物業(yè)管理制度還是有很大的關(guān)系。我國(guó)規(guī)定前期物業(yè)管理企業(yè)由開(kāi)發(fā)商聘請(qǐng)，現(xiàn)實(shí)中確實(shí)有許多開(kāi)發(fā)商的關(guān)聯(lián)單位擔(dān)任前期物業(yè)管理，而業(yè)主在入住小區(qū)時(shí)往往都被要求先支付半年的物業(yè)管理費(fèi)用。業(yè)主往往憑此認(rèn)定物業(yè)公司與開(kāi)發(fā)商是“一丘之貉”，凡是有對(duì)開(kāi)發(fā)商的意見(jiàn)都會(huì)直接向物業(yè)公司反映，而物業(yè)公司既然是開(kāi)發(fā)商聘請(qǐng)的，也往往不敢也不會(huì)去要求開(kāi)發(fā)商解決業(yè)主反映的問(wèn)題，這就造成業(yè)主的怨氣越來(lái)越大。我國(guó)法律規(guī)定只有業(yè)主委員會(huì)才有權(quán)聘請(qǐng)物業(yè)公司，那么業(yè)主在成立業(yè)主委員會(huì)之前，既不能要求物業(yè)公司搬走，還必須按時(shí)支付物業(yè)管理費(fèi)，此時(shí)業(yè)主往往會(huì)選擇拒交物業(yè)管理費(fèi)作為對(duì)抗的手段，這也導(dǎo)致法院的物業(yè)費(fèi)糾紛案件呈上升態(tài)勢(shì)，甚至還有法院專(zhuān)門(mén)設(shè)立物業(yè)糾紛的訴前調(diào)解程序，以節(jié)約司法資源。筆者認(rèn)為其實(shí)可以成立新的前期物業(yè)公司聘用制度，由行政管理機(jī)關(guān)采用招標(biāo)投標(biāo)的方式，從登記在冊(cè)的物業(yè)管理企業(yè)中選聘前期物業(yè)管理單位，那么前期物業(yè)管理企業(yè)就不會(huì)因?yàn)槠?ldquo;開(kāi)發(fā)商關(guān)聯(lián)”色彩而受到業(yè)主的指責(zé)了。而在業(yè)主與開(kāi)發(fā)商發(fā)生矛盾時(shí)，前期物業(yè)管理企業(yè)也能作為“中立”的一方起到一定的調(diào)解糾紛的橋梁作用，并能確保小區(qū)物業(yè)管理的順利進(jìn)行。
二、業(yè)主拒付物業(yè)管理費(fèi)的舉證責(zé)任
在一些訴訟中，業(yè)主會(huì)提出了物業(yè)管理不到位的問(wèn)題，比如哪家的車(chē)被人劃傷了、報(bào)警系統(tǒng)壞了沒(méi)人修、綠化沒(méi)有維護(hù)好等等，然而按照相關(guān)規(guī)定，業(yè)主須對(duì)其所稱(chēng)的事實(shí)付舉證責(zé)任，大多數(shù)業(yè)主并沒(méi)有保存證據(jù)的意識(shí)，在當(dāng)庭提出這些事實(shí)后因沒(méi)有證據(jù)被物業(yè)公司否認(rèn)時(shí)，業(yè)主的情緒往往比較激動(dòng)，并有可能影響庭審的正常進(jìn)行。其實(shí)從物業(yè)管理企業(yè)的角度，筆者往往不建議其因業(yè)主沒(méi)有證據(jù)而簡(jiǎn)單的否認(rèn)業(yè)主提出的事實(shí)，因?yàn)槿绻飿I(yè)公司對(duì)業(yè)主的事實(shí)的表態(tài)符合事實(shí)的，對(duì)法院的調(diào)解工作以及順利解決物業(yè)與業(yè)主矛盾均有積極意義。而從物業(yè)管理公司的角度來(lái)說(shuō)，收取的物業(yè)費(fèi)一般由以下幾項(xiàng)構(gòu)成，(1)管理服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi);(2)公共設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)行、維護(hù)及保養(yǎng)費(fèi);(3)綠化管理費(fèi);(4)清潔衛(wèi)生費(fèi);(5)保安費(fèi);(6)辦公費(fèi);(7)物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費(fèi);(8)法定稅費(fèi)。而業(yè)主往往就(2)到(4)項(xiàng)內(nèi)容有具體的不滿意地方。物業(yè)公司即使有其中的一項(xiàng)做的不到位的地方，業(yè)主也沒(méi)有權(quán)利不支付全部的物業(yè)管理費(fèi)。考慮到訴訟后物業(yè)公司還是要繼續(xù)提供物業(yè)服務(wù)，也繼續(xù)要向業(yè)主收取物業(yè)管理費(fèi)，故雙方在真實(shí)的認(rèn)定事實(shí)的基礎(chǔ)上，讓法院依法判決，對(duì)雙方以后不再發(fā)生物業(yè)管理費(fèi)糾紛有積極的意義。本文作者為上海市大明律師事務(wù)所俞子安律師，轉(zhuǎn)載請(qǐng)注明。另本文為個(gè)人觀點(diǎn)，如有不同意見(jiàn)歡迎指正。
