專項業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)委托在近十多年來日益受到我國物業(yè)服務(wù)企業(yè)的重視，到目前為止，幾乎所有的物業(yè)服務(wù)企業(yè)都不同程度地將物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的專項服務(wù)業(yè)務(wù)委托給更加專業(yè)化的服務(wù)公司。但是這并不意味著一定會提升服務(wù)業(yè)務(wù)，其原因在于物業(yè)服務(wù)企業(yè)對轉(zhuǎn)委托的決策與管理、轉(zhuǎn)委托招投標方法的合理運用和關(guān)鍵性問題的把握。
一、幾種常見的物業(yè)服務(wù)專項業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)委托招標方法分析
(一)以委托服務(wù)的策劃方案為評標重點的招標方法
以委托服務(wù)策劃方案為重點的招標方法，最能夠體現(xiàn)轉(zhuǎn)委托招標的基本思路和實現(xiàn)方法。這種招標方法要求分供方結(jié)合物業(yè)服務(wù)企業(yè)的實際管理水平，進行服務(wù)方案的策劃。同時，要求細化各項組織實施步驟，提出質(zhì)量保證措施等內(nèi)容。評委評比標書實際上也是對管理服務(wù)方案進行評定，從各專業(yè)公司送交的物業(yè)服務(wù)標書里，找出服務(wù)管理措施的不足以及服務(wù)分析的失誤，把評分拉出差距，再根據(jù)分供方以往開展服務(wù)的業(yè)績信譽調(diào)查，綜合評出最高分作為中標單位。這種方法有以下幾個特點。
1.強化轉(zhuǎn)委托管理服務(wù)意識。各專業(yè)化公司如何對轉(zhuǎn)委托服務(wù)管理考慮周到細微，動腦筋制定措施，保證服務(wù)品質(zhì)，并在標書里得到詳細的表述，才會得到專家評委的贊許和通過。
2.體現(xiàn)了分供方的綜合實力。標書是一個企業(yè)的寫照，評委通過標書可以得知企業(yè)的管理水平、服務(wù)質(zhì)量、辦事效率。同時，對轉(zhuǎn)委托服務(wù)方案進行完善的策劃，沒有技術(shù)人才，沒有專業(yè)管理人才，要想中標是不可能的。
3.這種方法不足之處是缺少風險意識。由于外委服務(wù)管理還未開始進行，標書對服務(wù)的管理訓‘劃、設(shè)想與承諾還只停留在紙上，轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)實還有待于進一步考察、落實。
(二)以外委服務(wù)支出測算標準為重點的招標方法
對于服務(wù)的取費也是轉(zhuǎn)委托招標過程中物業(yè)服務(wù)企業(yè)需要認真對待的一個問題。根據(jù)外委項目的重要性質(zhì)，有些外委項目的投標報價權(quán)重甚至可以占到了50%。這就要求物業(yè)企業(yè)在進行評標分析時，既要符合政府規(guī)定的收費范圍進行費用測定，又要兼顧物業(yè)服務(wù)企業(yè)制定的年度預算，同時還要防止在投標過程中因激烈的市場競爭而造成的分供方之間惡意殺價。最終，通過分供方投標書的企業(yè)資信、服務(wù)方案、現(xiàn)場答辯、費用測算等占有的權(quán)重比例進行打分，綜合確定中標單位的方法。這種方法有以下幾個特點。
1.增加了評標難度，體現(xiàn)了物業(yè)企業(yè)實力。過去物業(yè)服務(wù)轉(zhuǎn)委托的重點放在服務(wù)方案的策劃，某種意義上來講，分供方只要把標書寫好，寫出特色就可以了。如今又增加了服務(wù)費用的報價競爭，由于報價是硬指標，從而拉開檔次。這一過程對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)來講增加了難度，企業(yè)既要保證轉(zhuǎn)委托管理服務(wù)的品質(zhì)又要節(jié)省經(jīng)費進行精確的成本核算，從某方面講這也體現(xiàn)了物業(yè)服務(wù)企業(yè)自身的綜合實力。
2.促進了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的專業(yè)化管理。作為提供專業(yè)化服務(wù)的公司，必須依賴于自身經(jīng)營收入的支撐，這就要求這些分供方既要具備一定的經(jīng)營規(guī)模，又要具備專業(yè)的服務(wù)經(jīng)驗，同時又要注意報價不能過分偏離標底。因此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在分辨報價競爭的過程中，應(yīng)該及時調(diào)整自身的專業(yè)化管理水平，加強成本核算，控制各種計劃外支出，通過專業(yè)化管理提高經(jīng)營效益。
3.過分強調(diào)報價權(quán)重，招標投標活動容易出現(xiàn)偏差。評標過程既要看服務(wù)策劃又要看服務(wù)報價，這就要求企業(yè)清楚地意識到，過分強調(diào)報價權(quán)重比例容易使各專業(yè)服務(wù)公司把投標的重點轉(zhuǎn)移到價格上，而忽視了管理服務(wù)整體方案的策劃，從而形成以犧牲服務(wù)質(zhì)量來中標的結(jié)果。
(三)物業(yè)服務(wù)專項業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)委托無標底二步法招標法
所謂“無標底”是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)并不明確提出服務(wù)收費標準以及服務(wù)質(zhì)量標底，而只是提供一個原則標準，即按照物業(yè)服務(wù)項目所處的地理位置、要求的服務(wù)標準以及符合本物業(yè)項目服務(wù)品質(zhì)定位前提下，由外委服務(wù)專業(yè)公司來制定服務(wù)質(zhì)量保證優(yōu)良、服務(wù)收費合理、產(chǎn)權(quán)人滿意的服務(wù)標底和價位標底。所謂“二步法”就是要達到上述目標，把專項業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)委托業(yè)務(wù)分為兩次開標和篩選。第一次評標是進行服務(wù)質(zhì)量比較，由評委經(jīng)過評分、篩選，確定三至五家優(yōu)勝者進入第二輪角逐。第二次評定管理服務(wù)收費價格，選出服務(wù)質(zhì)量保證、價格合理的兩家企業(yè)為優(yōu)勝者，最后分別進行商務(wù)談判，確定一家為中標者。這種方法有以下幾個特點。
1.“無標底”招標保證了轉(zhuǎn)委托業(yè)務(wù)的服務(wù)品質(zhì)。物業(yè)服務(wù)轉(zhuǎn)委托業(yè)務(wù)二步法開標中，首先對管理服務(wù)質(zhì)量標進行開標、評判，這對各專業(yè)服務(wù)公司來講起到了一個好的向?qū)ё饔谩τ谵D(zhuǎn)委托業(yè)務(wù)服務(wù)標準及服務(wù)品質(zhì)的關(guān)注，會引導參加競標的專業(yè)公司認真制定出目標物業(yè)的管理服務(wù)方案以及實現(xiàn)措施，否則就成為廢標，而不能進入第二輪競爭。對于物業(yè)項目產(chǎn)權(quán)人來講，由于物業(yè)服務(wù)企業(yè)強化了服務(wù)意識和服務(wù)標準，制定了各項服務(wù)管理措施，保證了服務(wù)品質(zhì)，最終受益的將是物業(yè)項目的廣大業(yè)主。
2.“二步法”招標既強調(diào)了價格，又防止了過低壓價的不平等競爭。作為業(yè)主和物業(yè)公司，當然希望獲得品質(zhì)一流、價格低廉的服務(wù)，而專業(yè)服務(wù)公司的經(jīng)營者則希望提供服務(wù)的品質(zhì)與價格相對應(yīng)。兩者矛盾的統(tǒng)一則是通過招投標方式，對各專業(yè)公司在完成委托服務(wù)定位所需的成本核算后，提出一個合理的價位進行報價，最后由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)認可確定。第一次開標對外委服務(wù)質(zhì)量首先進行評標，優(yōu)勝者再開價格標，這樣便防止了某些專業(yè)服務(wù)公司為了取得目標服務(wù)，迎合業(yè)主和物業(yè)公司的心愿，而把價格過分壓低的現(xiàn)象。
3.無標底二步法招標簡單易行，這種招標方法摒棄了煩瑣的評標程序，節(jié)省了評標時間，提高了招標工作效率，規(guī)避了在招投標過程中的人為性主導因素，防止腐敗行為的發(fā)生。開展兩步法試點是有益的嘗試，隨著不斷的總結(jié)經(jīng)驗與完善，有利于促進物業(yè)服務(wù)整體水平提高。
二、建立科學的外委服務(wù)招投標考核體系
(一)服務(wù)評價內(nèi)容要全面、完整、準確
明確在招投標文件或是邀請函中用文字表述的內(nèi)容，在評標、議標階段應(yīng)該作為重要的評判依據(jù)，但是在前期對投標公司現(xiàn)場服務(wù)項目的考察和后期招投標雙方洽商中的承諾內(nèi)容，也十分重要。比如：物業(yè)服務(wù)企業(yè)對于招投標前期階段的投標單位服務(wù)項目的現(xiàn)場考察，對分供方辦公地點、營運體系、在管項目服務(wù)情況，以及人員、設(shè)施、文件的管理，后者所形成的文字性資料通常會作為正式委托服務(wù)合同的附件存在。
