規(guī)劃展示先行能有效減少買期房糾紛
買樓時看到的沙盤中心花園被一條寬寬的市政路穿“心”而過，小區(qū)被“劈”成兩半。這樣的典型案例經(jīng)常見諸報端。近日，位于通州的某項目對包括周邊規(guī)劃在內(nèi)的通州新城規(guī)劃進(jìn)行展示，滿足業(yè)主對規(guī)劃的“知情權(quán)”。
■小區(qū)被“劈”全是開發(fā)商隱瞞規(guī)劃的錯
開發(fā)商能拿出來進(jìn)行合法銷售的房子，都在被納入城市規(guī)劃中安排的規(guī)劃用地范圍之內(nèi)。根據(jù)城市規(guī)劃法律法規(guī)，任何一塊城市規(guī)劃建設(shè)用地都不是孤立存在的，周邊都有一些市政、商業(yè)、教育配套、其他建設(shè)用地等。
很多樓盤的業(yè)主入住后發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商售樓沙盤里展示的“小區(qū)緊鄰百米綠化帶”或“萬畝森林公園”被道路或其他樓盤所“代替”。業(yè)主認(rèn)為開發(fā)商當(dāng)初賣樓時應(yīng)當(dāng)了解該區(qū)域的規(guī)劃，不該隱瞞有市政路穿過小區(qū)的實情。因此，紛紛找開發(fā)商討說法。
■規(guī)劃展示亮出樓盤“底細(xì)”
記者在采訪中了解到，一些樓盤對購房人關(guān)心的小區(qū)所在地區(qū)規(guī)劃問題采取事先告知的“透明”做法，很大程度上減少了糾紛的發(fā)生。富貴園的開發(fā)商告訴記者，該公司事先從規(guī)劃部門查閱到該地區(qū)的規(guī)劃圖紙，進(jìn)行復(fù)印后，在售樓人員向購房人介紹小區(qū)的開發(fā)情況時，拿出規(guī)劃圖紙進(jìn)行介紹。這些蓋有規(guī)劃部門印章的規(guī)劃圖紙，不但使購房人對小區(qū)的前景有了“譜”，而且開發(fā)商在購房人心中的誠信度也有了提高。
近日，靚景明居的開發(fā)商聯(lián)合北京市規(guī)劃委員會通州區(qū)分局，還專門在銷售大廳舉辦了一場規(guī)劃展：通州新城規(guī)劃與未來靚景展示。規(guī)劃委向
業(yè)主和周邊居民詳細(xì)介紹了通州新城的規(guī)劃情況，著重對該項目周邊的詳細(xì)規(guī)劃等情況與業(yè)主進(jìn)行交流。雖然現(xiàn)場展示的規(guī)劃圖紙中，道路、綠地、配套商業(yè)以及學(xué)校、幼兒園等設(shè)施，都是一些紅、藍(lán)、綠、黃、紫等顏色的線條、色塊，但通過規(guī)劃師的現(xiàn)場講解，業(yè)主們還是看懂了小區(qū)周邊將來要建成的“模樣”：社區(qū)東側(cè)是規(guī)劃中的商業(yè)金融中心，南側(cè)是規(guī)劃中大型綠地，東側(cè)是正在建設(shè)中的通州中醫(yī)醫(yī)院。
市規(guī)劃委員會通州區(qū)分局的規(guī)劃師表示，在樓盤展示城市規(guī)劃，是該單位的第一次，這次展示還吸引了周邊的巴克公寓、新華聯(lián)家園的一些業(yè)主來觀看，業(yè)主們對自己購買或居住的小區(qū)在城市規(guī)劃中所規(guī)劃的前景表現(xiàn)出很強(qiáng)的“知情”心理，問題也問得很細(xì)，都想從政府渠道了解樓盤在規(guī)劃建設(shè)方面的“底細(xì)”。
■“知根知底”才能買著放心
在當(dāng)前開發(fā)商所出售的房屋中，期房仍占據(jù)相當(dāng)高的比例。雖然現(xiàn)房可以看得見摸得著，但當(dāng)買房人在看好的地段找到可以接受的房價的房子，常常發(fā)現(xiàn)這是一個期房項目。如何能買到貨真價實的房子，避免陷入“欺房”的陷阱中，是很多購房人關(guān)注的首要問題。
北京京都房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售總監(jiān)陳女士認(rèn)為，目前市場上的所謂期房風(fēng)險，除樓盤因為開發(fā)商資金短缺導(dǎo)致無法完工外，主要就是開發(fā)商隱瞞或故意回避一些樓盤的規(guī)劃設(shè)計、施工進(jìn)展、裝修品位、物業(yè)管理單位的情況以及周邊環(huán)境的規(guī)劃、市政配套的建設(shè)等實際情況，導(dǎo)致將來業(yè)主入住后的房屋、環(huán)境、物業(yè)管理水平與當(dāng)初開發(fā)商賣樓時的描述不符。這種“不符”造成的直接后果就是業(yè)主入住的房子與開發(fā)商所描述“將來時”的現(xiàn)房品質(zhì)下降，業(yè)主往往這時才發(fā)現(xiàn)買期房時花費的大筆購房款，有一部分被開發(fā)商的夸大其詞“套”走了，因此覺得多支付了房款，很冤，就會強(qiáng)烈要求開發(fā)商實現(xiàn)當(dāng)初的“描述”。而開發(fā)商在賣掉房子之后，多數(shù)不愿意再支付大筆費用為以前的“描述”買單。這種情況就造成業(yè)主與開發(fā)商鬧糾紛。
■業(yè)主知情權(quán)不能被忽視
房地產(chǎn)專業(yè)律師林小建認(rèn)為，業(yè)主知情權(quán)主要有，了解樓盤周邊環(huán)境建設(shè)、樓盤的施工進(jìn)度、裝修中使用的品牌、選用的物業(yè)管理公司的資質(zhì)、管理經(jīng)驗以及收費標(biāo)準(zhǔn)，車位的位置、數(shù)量、停車費等。這些問題都是開發(fā)商在售樓階段向購房人進(jìn)行說明的問題。對這些問題遮遮掩掩，往往會讓購房人產(chǎn)生開發(fā)商缺乏誠信，甚至可能存在欺詐行為的想法。目前，一些開發(fā)商進(jìn)行了很多公開樓盤開發(fā)建設(shè)細(xì)節(jié)的嘗試，很大程度上滿足了業(yè)主的知情權(quán)，減少了糾紛的發(fā)生。這些做法包括：規(guī)劃公示;成立業(yè)主監(jiān)事會，向監(jiān)事會公布設(shè)計方案、設(shè)計圖紙，業(yè)主可以通過監(jiān)事會隨時監(jiān)督工程進(jìn)度與質(zhì)量;事先簽訂物業(yè)管理公約，公示物業(yè)公司的資質(zhì)、管理經(jīng)驗、收費標(biāo)準(zhǔn)及依據(jù)。另外，一些精裝修項目的開發(fā)商通過對交房標(biāo)準(zhǔn)的樣板間進(jìn)行公證，讓業(yè)主們了解裝修工程進(jìn)度與裝修材料的品牌以及細(xì)節(jié)的處理，以防止發(fā)生“貨不對板”糾紛。
