案例
陳女士4年前花22.5萬多元，買下了望京西圓一套73.84平方米的房子，但因?yàn)橘u房人崔先生反悔，一直沒有取得房產(chǎn)證。因此陳女士起訴至法院，開庭時(shí)，崔先生拿出一份判決書，原來就在雙方簽訂合同后，因?yàn)榇尴壬瓎挝黄鹪V要求收回房產(chǎn)，法院已將該房產(chǎn)判給了原單位。
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法院經(jīng)過審理認(rèn)為，崔先生想通過法院判決為房屋買賣夸同的履行制造障礙，違背誠實(shí)信用原則，已嚴(yán)重違反合同約定。法院判決解除合同，崔先生補(bǔ)償房屋差價(jià)款47.6萬余元，同時(shí)退還陳女士訂金 1.4萬元。“誠信原則是民事合同的帝王條款”，法院之所以支持差價(jià)損失的賠償，目的是為了讓守約方受損的利益得到彌補(bǔ)，使其仍有能力購買到同區(qū)位、同類型的房屋。目前房?jī)r(jià)可以說是暴漲，房子升值帶來的利益應(yīng)該由誰來享有?法官認(rèn)為應(yīng)該由守約方、誠信方采享有。法院處理此類案件時(shí)遵循的基本原則是，不能讓毀約方通過他的毀約行為獲利，同時(shí)也不能讓守約方因守約而受到損失。
律師評(píng)析
房?jī)r(jià)變動(dòng)是二手房糾紛發(fā)生的主要原因，司法實(shí)踐中經(jīng)常套遇到房?jī)r(jià)上漲，賣方不愿意再履行房屋買賣合同、千方百計(jì)解除合同的情景;而買方劉堅(jiān)決要求繼續(xù)履行合同，或者要求賠償房屋差價(jià)。甚王還有的房屋已經(jīng)交易結(jié)束若干年，賣萬仍然希望找到漏洞推翻房屋買賣合同，從而導(dǎo)致糾紛發(fā)生。
如果合同是雙方的真實(shí)意思表示，又不違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬合法有效。有效的合同當(dāng)事人雙方均應(yīng)按照約定仝面履行合同義務(wù)是合同履行的一項(xiàng)基本原則?！逗贤ā返?0條規(guī)定：“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。”簽訂房屋買賣合同后，賣方不愿意再履行買賣合同，屬于違約行為，買方可以按照合同約定或者法律規(guī)定行使房屋買賣合同解除權(quán)，并要求賣方支付違約金、賠償壘;也可以不行使解除權(quán)，要末賣萬繼續(xù)履行該合同。
無論是合同簽訂后的預(yù)期違約還是合同履行期屆滿后的實(shí)際違約，如另一方要求繼續(xù)履行的，除符合《合同法》第110條規(guī)定的“(一)法律上或者事實(shí)上不能履行;(二)債務(wù)的標(biāo)的不適于強(qiáng)制履行或者履行費(fèi)用過高;(三)債權(quán)人在合理期限內(nèi)未要求履行”情形外，應(yīng)責(zé)令按照《合同法》第107條“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任”的規(guī)定執(zhí)行，同時(shí)《合同法》第113條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于目違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失。”
這是《合同法》賦予守約方的權(quán)利，按照法院判例，如果有履行可能的，一般會(huì)判雙方繼續(xù)履行房屋買賣合同，辦理該房屋的過戶手續(xù)。如果確實(shí)不具有履行的可能性，那么法院會(huì)判賣方承擔(dān)違約責(zé)任，賠償買方的損失，而該損失包括房屋的差價(jià)。
有的賣方可能會(huì)認(rèn)為，把違約金或者雙倍定金賠給買方不就可以當(dāng)然解除合同了嗎?根據(jù)以上案例和法律規(guī)定，如果賣方違約，以支付違約金作為對(duì)價(jià)主張解除合同并不一定能得到支持，還要取決于買方是否接受以及合同是否有繼續(xù)履行的可能，而且買方可以要求賣方賠償差價(jià)損失。因此賣方在簽訂合同時(shí)一定不要草率行事，要充分研究市場(chǎng)行情，仔細(xì)簽訂合同。
