一、因宏觀政策調(diào)控引起稅費(fèi)調(diào)整，當(dāng)事人對(duì)調(diào)整后稅費(fèi)的支付沒(méi)有約定或約定不明的，如何處理;當(dāng)事人可否以此為由解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同。
根據(jù)“約定優(yōu)先、法定補(bǔ)充”原則，當(dāng)事人對(duì)稅費(fèi)的支付有明確約定的，應(yīng)遵守約定;當(dāng)事人對(duì)稅費(fèi)的支付沒(méi)有約定或約定不明的，應(yīng)根據(jù)國(guó)家稅費(fèi)法規(guī)確定承擔(dān)主體。若雙方對(duì)稅費(fèi)的支付作出約定后，又因宏觀政策調(diào)控而發(fā)生稅費(fèi)增減的，除當(dāng)事人協(xié)商一致外，增減部分仍應(yīng)按國(guó)家稅費(fèi)法規(guī)確定承擔(dān)主體。
當(dāng)事人不得以稅費(fèi)調(diào)整或雙方未作約定以及約定不明為由，要求解除合同。
二、當(dāng)事人能否以銀行不再辦理轉(zhuǎn)按揭貸款、致其無(wú)法履行付款義務(wù)為由，要求解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同。
2005年3月28日上海市銀行同業(yè)公會(huì)規(guī)定，通過(guò)貸款購(gòu)買(mǎi)房屋，一年內(nèi)再轉(zhuǎn)讓的，商業(yè)銀行不再提供個(gè)人住房貸款的轉(zhuǎn)按揭服務(wù)。同年4月5日，上海市房地局進(jìn)一步明確，出售方必須還清貸款后，方能辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移。因此，買(mǎi)賣(mài)合同簽訂后，確因銀行停辦轉(zhuǎn)按揭而導(dǎo)致合同約定的付款方式無(wú)法實(shí)現(xiàn)的，該合同義務(wù)無(wú)法履行的原因可認(rèn)定為不可歸責(zé)于任何一方當(dāng)事人，當(dāng)事人以此為由要求解除合同，可予支持。但是，房屋出售方愿意先行還清貸款，或雙方在合同中有其它特別約定(如貸款不足或不成，房屋買(mǎi)受人自行補(bǔ)足貸款等)的，當(dāng)事人以貸款政策發(fā)生變化為由要求解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同的，不予支持。
三、房屋買(mǎi)受人能否以銀行貸款成數(shù)減少等政策變化、致其無(wú)法履行付款義務(wù)為由，要求解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同。
房屋買(mǎi)賣(mài)合同是一種標(biāo)的額相對(duì)較大、與買(mǎi)賣(mài)雙方有切身利害關(guān)系的合同。當(dāng)事人在訂立合同時(shí)往往對(duì)合同內(nèi)容有較為全面的認(rèn)識(shí)，對(duì)自身合同義務(wù)的履行及風(fēng)險(xiǎn)有著較為充分的預(yù)見(jiàn)。因此，作為付款義務(wù)人的房屋買(mǎi)受人對(duì)合同訂立后可能出現(xiàn)的各種履行障礙，應(yīng)當(dāng)有充分、合理的預(yù)見(jiàn)，并對(duì)可能出現(xiàn)的履行障礙有相應(yīng)的解決方案。一般情況下，貸款成數(shù)的變化不會(huì)當(dāng)然導(dǎo)致房屋買(mǎi)受人不能繼續(xù)履行合同，房屋買(mǎi)受人也可以通過(guò)其它途徑籌措資金履行付款義務(wù)。因此，當(dāng)事人在無(wú)特別約定的情況下，一般不得以貸款成數(shù)變化等政策原因?yàn)橛芍鲝埥獬课葙I(mǎi)賣(mài)合同。
但是，房屋買(mǎi)受人能舉證證明貸款不足或不成，確實(shí)嚴(yán)重影響其履約能力，房屋買(mǎi)賣(mài)合同事實(shí)上已不可能繼續(xù)履行，且該履行障礙并非房屋買(mǎi)受人的信用低等個(gè)人原因所致，房屋買(mǎi)受人主張解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同的，可以允許。
四、由于房屋中介公司不當(dāng)行為，致使房屋出賣(mài)人因政策調(diào)整而多支付營(yíng)業(yè)稅等稅款，房屋出賣(mài)人要求房屋中介公司承擔(dān)該部分稅款損失的，如何處理。
為確保房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，國(guó)家有關(guān)部門(mén)規(guī)定個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足一定年限的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，應(yīng)全額征收營(yíng)業(yè)稅，同時(shí)規(guī)定以房屋產(chǎn)權(quán)證的取得時(shí)間或房屋交接書(shū)上的記載時(shí)間等來(lái)綜合確定房屋購(gòu)買(mǎi)時(shí)間。不少業(yè)主將所購(gòu)期房出售時(shí)，將產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)等手續(xù)委托房屋中介公司辦理。對(duì)此，房屋中介公司接受委托后，應(yīng)秉持為委托人服務(wù)的原則，全面、及時(shí)地處理委托事務(wù)。如因房屋中介公司未及時(shí)履行受托義務(wù)，導(dǎo)致房屋出賣(mài)人因政策調(diào)整而遭受多支付營(yíng)業(yè)稅等損失的，應(yīng)根據(jù)房屋中介公司的過(guò)錯(cuò)程度判令其承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。
五、當(dāng)事人可否以對(duì)方當(dāng)事人違反房屋預(yù)訂協(xié)議為由，主張房屋差價(jià)損失。
《購(gòu)房意向書(shū)》、《房屋預(yù)訂單》等預(yù)訂協(xié)議屬于預(yù)約，具有合同性質(zhì)。預(yù)定協(xié)議約定有定金條款及其它違約條款的，當(dāng)事人不履約的，應(yīng)適用定金罰則和其它違約條款。若協(xié)議中沒(méi)有定金條款(違約金條款)，或定金數(shù)額(違約金數(shù)額)低于實(shí)際損失，相對(duì)方主張其它損失的，應(yīng)予支持。根據(jù)《合同法》相關(guān)規(guī)定的精神，締約過(guò)失造成的損失包括直接損失(如締約費(fèi)用等)，也包括間接損失(即喪失與第三人另訂合同機(jī)會(huì)所產(chǎn)生的損失等)，但損失不應(yīng)超過(guò)當(dāng)事人在訂立合同時(shí)所應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的因合同不成立、無(wú)效或者被撤銷(xiāo)可能造成的損失;也不得超過(guò)合同成立或合同有效時(shí)的履行利益。因此，守約方要求違約方賠償房屋差價(jià)損失的，一般可予準(zhǔn)許，具體數(shù)額應(yīng)綜合考慮守約方的履約情況、違約方的過(guò)錯(cuò)程度、合理的成本支出等因素酌定。
六、房屋中介公司為賺取差價(jià)分別與房屋出賣(mài)人、買(mǎi)受人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，或不讓房屋買(mǎi)賣(mài)雙方見(jiàn)面，直接代理雙方簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同的，如何認(rèn)定該行為的效力。
房屋中介公司與房屋出賣(mài)人或買(mǎi)受人，尤其是與房屋出賣(mài)人之間的法律關(guān)系復(fù)雜多樣，往往并不是單純提供訂約機(jī)會(huì)、媒介服務(wù)的居間法律關(guān)系，而應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)事人的實(shí)際意思表示區(qū)別對(duì)待。
房屋出賣(mài)人明確表示將房屋賣(mài)予房屋中介公司的，其與房屋中介公司間形成房屋買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系。房屋中介公司再行出售房屋的行為與原房屋出賣(mài)人無(wú)關(guān)，由此產(chǎn)生的差價(jià)應(yīng)歸房屋中介公司，但房屋中介公司應(yīng)舉證證明其與原房屋出賣(mài)人間已形成房屋買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系。
房屋出賣(mài)人明確表示委托房屋中介公司以不低于一定價(jià)格出賣(mài)房屋的，其與房屋中介公司間形成銷(xiāo)售房屋的委托代理關(guān)系。若房屋中介公司以自己名義與房屋買(mǎi)受人簽訂高于委托最低價(jià)的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，而房屋出賣(mài)人與房屋中介公司對(duì)溢價(jià)部分歸屬無(wú)約定或約定不明，且無(wú)法依據(jù)《合同法》第六十一條確定的，則該溢價(jià)部分應(yīng)歸屬委托人(即房屋出賣(mài)人);若有證據(jù)證明，房屋中介公司以委托人名義與本公司或其職員、職員近親屬，以委托最低價(jià)簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同后，再將房屋加價(jià)賣(mài)出的，屬于違背其對(duì)委托人應(yīng)盡忠實(shí)義務(wù)的違約行為。因此，房屋中介公司通過(guò)對(duì)房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)賣(mài)而產(chǎn)生的溢價(jià)部分，可以作為委托人的實(shí)際損失，由房屋中介公司賠付。
七、房屋開(kāi)發(fā)商逾期辦出房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“大產(chǎn)證”)，房屋買(mǎi)受人(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“小業(yè)主”)可否比照《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十八條規(guī)定，要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。
最高法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十八條的規(guī)定，主要針對(duì)由于開(kāi)發(fā)商的原因致使小業(yè)主未能按期取得小產(chǎn)證的情形，而不適用于開(kāi)發(fā)商逾期辦出大產(chǎn)證的情況。同時(shí)，開(kāi)發(fā)商逾期辦出大產(chǎn)證與購(gòu)房人一般無(wú)直接利害關(guān)系，與購(gòu)房人存在直接利害關(guān)系的是能否按照合同約定如期取得小產(chǎn)證。若合同約定了開(kāi)發(fā)商辦出大產(chǎn)證的期限而開(kāi)發(fā)商逾期辦出的，購(gòu)房人據(jù)此要求賠償損失，應(yīng)當(dāng)舉證證明其因此而遭受了損失，不能直接參照最高法院司法解釋的規(guī)定判令開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任，但購(gòu)房合同對(duì)此有特別約定的除外。
