開發(fā)商贈(zèng)送天臺(tái)花園的承諾是否有效？
(陜西泓瑞律師事務(wù)所王阿麗、楊明哲律師)
案情簡(jiǎn)介：
2006年4月，A房地產(chǎn)公司在住房展示會(huì)的促銷廣告上隆重推出了頂層復(fù)式送天臺(tái)花園的活動(dòng)。同月，王某與A房地產(chǎn)公司簽訂商品房認(rèn)購(gòu)書約定：王某認(rèn)購(gòu)A房地產(chǎn)公司開發(fā)的某大廈頂層一復(fù)式住宅，面積為89.25平方米，價(jià)格為4500元/平方米。此外，A房地產(chǎn)公司口頭承諾贈(zèng)送王某天臺(tái)花園面積約93.9平方米。同年5月，王某與A房地產(chǎn)公司簽訂《商品房買賣合同》，但雙方并未將A房地產(chǎn)公司承諾贈(zèng)送的天臺(tái)花園寫入合同。2006年11月，A房地產(chǎn)公司依約向王某交付房屋，但卻未能兌現(xiàn)贈(zèng)送的天臺(tái)花園面積，故雙方發(fā)生爭(zhēng)議。王某要求A房地產(chǎn)公司履行認(rèn)購(gòu)書中的約定，將天臺(tái)花園面積交付給自己使用并依約辦理房產(chǎn)權(quán)屬證書；A房地產(chǎn)公司則以贈(zèng)送的天臺(tái)花園面積未寫入合同為由拒絕履行。雙方多次協(xié)商未果，王某準(zhǔn)備訴諸法律。
法律分析：
本案主要涉及兩個(gè)法律問題：一是樓宇天臺(tái)的產(chǎn)權(quán)歸屬問題；另一個(gè)是A房地產(chǎn)公司樓盤銷售廣告中的承諾與責(zé)任問題。
1、樓宇天臺(tái)的產(chǎn)權(quán)歸屬問題。
我國(guó)現(xiàn)行法律沒有明確規(guī)定樓宇天臺(tái)的產(chǎn)權(quán)歸屬問題，但依據(jù)建筑物區(qū)分所有權(quán)的相關(guān)原理來分析，樓宇天臺(tái)不應(yīng)該屬于某個(gè)或是某部分業(yè)主所有，而應(yīng)當(dāng)屬于整棟樓宇全體所有權(quán)人或是使用人共同所有和使用。商品房的開發(fā)商若將其贈(zèng)送給個(gè)別購(gòu)房者，則構(gòu)成了對(duì)其他購(gòu)房者天臺(tái)所有權(quán)和使用權(quán)的侵害。在本案中，A房地產(chǎn)公司在與王某簽訂認(rèn)購(gòu)書時(shí)，口頭承諾贈(zèng)送王某天臺(tái)花園面積93.9平方米，但之后雙方簽訂的《商品房買賣合同》并未就上述贈(zèng)送行為予以確認(rèn)。即使是合同中有約定，但依上述分析，這種贈(zèng)送約定或是承諾也是無效的。
2、A房地產(chǎn)公司樓盤銷售廣告中的承諾與責(zé)任問題。
商品房銷售廣告可以是向購(gòu)房者虛擬居住環(huán)境，如“理想居所”、“置業(yè)首選”等等，其純粹是以宣傳引誘購(gòu)房者與其簽訂買賣合同為目的，依法應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為要約邀請(qǐng)，故作為要約邀請(qǐng)的廣告不具有法律效力。但是根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解除》第三條之規(guī)定，如果開發(fā)商在銷售廣告中的承諾具體而明確同，并且對(duì)于購(gòu)房者訂立合同及房屋價(jià)格有重大影響的，即使沒有寫入合同，也應(yīng)當(dāng)作為合同的內(nèi)容。在本案中，A房地產(chǎn)公司不但在銷售廣告中稱買頂層復(fù)式送天臺(tái)花園，而且在簽訂認(rèn)購(gòu)書時(shí)明確承諾贈(zèng)送天臺(tái)花園面積約93.9平方米，并且王某購(gòu)房所支付的房款價(jià)格4500元/平方米明顯高低同地段甚至同棟其他房屋3300元/平方米的均價(jià)，故即使雙方?jīng)]有將其載入合同，也應(yīng)當(dāng)依法將贈(zèng)送天臺(tái)花園的承諾視為合同內(nèi)容。即對(duì)合同當(dāng)事人都有約束力，A房地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)依約履行合同義務(wù)。但是如前所述，由于A房地產(chǎn)公司與王某的約定，侵犯了其他所有權(quán)人和使用人的合法權(quán)益，故該項(xiàng)約定無效，即事實(shí)上A房地產(chǎn)公司不能履行合同。在這種情況下，A房地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)向王某承擔(dān)履行自始不能的違約責(zé)任。如果雙方對(duì)違約金或計(jì)算方式有約定，則從其約定；如果沒有約定，A房地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)賠償王某由此所造成的損失，并退還虛高的房?jī)r(jià)款。
三、律師建議
對(duì)于類似糾紛，無論是開發(fā)商，還是購(gòu)房者，都應(yīng)當(dāng)盡量避免以防止落入訴累之中。可以從以下二個(gè)方面努力：
1、商品房買賣合同的當(dāng)事人，尤其是具備相當(dāng)專業(yè)背景和專業(yè)知識(shí)的房地產(chǎn)開發(fā)商，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確把握與理解建筑物不同部分的權(quán)屬問題，即按照法律之明確規(guī)定，或是在法律沒有規(guī)定的情況下從法理的角度來分析，同一建筑物那些部分屬于業(yè)主單獨(dú)所有；那些屬于部分業(yè)主共同所有，那些屬于全體業(yè)主所有。只有這樣，當(dāng)事人在簽訂商品房買賣合同及相關(guān)活動(dòng)中，才能就建筑物有關(guān)部分進(jìn)行合法和合理的約定。
