???背景資料：由于種種原因，在開發(fā)商（發(fā)包方）與施工企業(yè)（承包方）的合作中，因開發(fā)商拖欠施工企業(yè)建筑工程款引起的法律糾紛接連不斷，為保護(hù)施工企業(yè)合法權(quán)益，規(guī)范建筑及房地產(chǎn)市場秩序，國家出臺(tái)了許多相關(guān)法律法規(guī)，《合同法》286條及其司法解釋就是其中的內(nèi)容之一。2002年6月27日，最高人民法院公布了《關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》，該批復(fù)是對上海市高級人民法院《關(guān)于合同法第286條理解與適用問題的請示》的答復(fù)，也是最高人民法院對《中華人民共和國合同法》第286條的法律適用問題作出的司法解釋。其中，“司法解釋”第二條對此消費(fèi)者權(quán)利作出規(guī)定：“消費(fèi)者交付購買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人。”
???消費(fèi)者，別躺在權(quán)利上睡覺
???在每一棟爛尾樓的后面，都有許多曲折的故事，也有許多難解的糾紛。某大廈建設(shè)到1／3的時(shí)候由于各種原因停工，最后發(fā)展商人去樓空，有關(guān)單位紛紛起訴，有施工單位追索工程款，有銀行追索抵押貸款，還有的購房戶交了房款拿不到房子也提出賠償。很顯然，發(fā)展商的資產(chǎn)已經(jīng)不能全部償還上述債務(wù)，面對這種情況該如何處理？購房者個(gè)人的利益能不能得到優(yōu)先保護(hù)？針對這一問題，記者采訪了法律快車殷啟峰、許征律師。
??? 記者：如果發(fā)展商沒有足夠的資產(chǎn)償還所有的債務(wù)，那么僅有的財(cái)產(chǎn)在所有債務(wù)包括施工單位（工程款）、銀行（抵押貸款）和購房者（預(yù)付房款）之間如何分配？
??? 律師：為了解決長期困擾施工單位的工程款拖欠問題，在1999年10月1日施行的《中華人民共和國合同法》286條規(guī)定了工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)，簡單地說，就是施工單位的工程款應(yīng)當(dāng)優(yōu)先償還，但沒有規(guī)定具體的執(zhí)行辦法，實(shí)踐中存在爭議，遇到銀行抵押貸款的情況，一般把銀行貸款排在工程款的前面。今年6月11日，最高人民法院公布了《關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》，明確規(guī)定工程款優(yōu)先于銀行抵押貸款，就是說，工程款排在銀行貸款的前面，即使銀行貸款在施工單位建設(shè)的房子上設(shè)定了抵押，也要優(yōu)先保護(hù)施工單位的利益。
??? 記者：工程款優(yōu)于銀行抵押貸款，那么，對購房者的欠款怎樣處理？
??? 律師：最高法院的批復(fù)中除了規(guī)定施工單位如何行使工程款優(yōu)先權(quán)外，還同時(shí)作出了“消費(fèi)者交付購買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人”的規(guī)定，應(yīng)該說，這一規(guī)定涉及到購房者的利益。
??? 記者：如何理解最高法院批復(fù)中提到的“消費(fèi)者購買商品房”？購房者的權(quán)益怎樣才能得到優(yōu)先保護(hù)？
??? 律師：購房者權(quán)益優(yōu)先保護(hù)的前提條件是必須是消費(fèi)者，這里的消費(fèi)者不是一般意義上的房屋購買人（因?yàn)橛械娜速I房并不是單純?yōu)榱司幼。赡苓€有其他經(jīng)營用途），而是我國《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》中所指的消費(fèi)者，指的是為生活目的購房的消費(fèi)者，不包括為經(jīng)營目的購房的消費(fèi)者。具體說來，購買商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)和寫字樓的，肯定不在批復(fù)中的消費(fèi)者之列。但購買別墅的是否包括在內(nèi)可能會(huì)有較大的爭議。
??? 另外，購房者權(quán)益優(yōu)先保護(hù)的另一條件是支付的房款必須要超過50％。消費(fèi)者不論是用自有資金付款，還是用銀行貸款付款，都是房款的一部分。如果僅僅支付了定金（定金一般不超過房價(jià)款的20％）或者支付的購房款不足50％，施工單位仍然享有優(yōu)先于購房者的工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)，施工單位仍然要排在購房者的前面。
??? 因此，要享受優(yōu)先于施工單位的權(quán)利，必須符合這兩個(gè)條件：一是購買的目的是為了居住，而非經(jīng)營；二是支付給房地產(chǎn)商的房款必須超過所有房款的50％，否則，就無法行使這一優(yōu)先權(quán)。
??? 記者：購房者已經(jīng)做了預(yù)售登記，是否意味著可以享有對抗施工單位工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)的權(quán)利？
??? 律師：房屋預(yù)售制度主要是為了防止一房兩賣。盡管根據(jù)我國房屋預(yù)售制度的規(guī)定，消費(fèi)者購買預(yù)售房屋經(jīng)過法定的登記后就取得了對抗第三人的權(quán)利，但這里的第三人指的是經(jīng)過登記的消費(fèi)者之外的其他買受人。因此，房屋預(yù)售不能直接產(chǎn)生對抗施工企業(yè)的工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)的效果。
??? 記者：那么，作為購房者應(yīng)當(dāng)如何行使自己的權(quán)利？
??? 律師：購房者簽訂一份比較公平的購房合同僅僅是成功了一半，還有許多工作需要落實(shí)。首先，要了解自己的權(quán)益受法律保護(hù)的范圍，在與施工企業(yè)的工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)發(fā)生沖突的時(shí)候，法律優(yōu)先保護(hù)購房者的前提就是以自用為目的、支付了50％以上的房款。其次，要關(guān)注購房合同的履行，在支付房款方面，特別是在按揭貸款的情況下，要關(guān)注銀行貸款的辦理進(jìn)程，如果申請的銀行貸款不被批準(zhǔn)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)采取其他的變通辦法，盡量保證付款超過50％；在工程進(jìn)度方面，要關(guān)注工程是否按預(yù)期進(jìn)度建設(shè)，如果出現(xiàn)長期停工或者爛尾的情況，購房者就應(yīng)當(dāng)提高警惕了。第三，要關(guān)注與發(fā)展商有關(guān)的訴訟，一旦發(fā)現(xiàn)施工單位起訴發(fā)展商主張優(yōu)先權(quán)的情況，應(yīng)當(dāng)及時(shí)參加訴訟，主張自己的權(quán)利。
??? 記者：購房者個(gè)人怎樣才能參加到施工企業(yè)與發(fā)展商的訴訟中主張權(quán)利呢？
??? 律師：嚴(yán)格說來，施工企業(yè)的工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)范圍不應(yīng)當(dāng)涵蓋消費(fèi)者的權(quán)利，但如果消費(fèi)者僅僅躺在權(quán)利上睡覺，也很難得到法律的保護(hù)。如果消費(fèi)者發(fā)現(xiàn)施工企業(yè)起訴發(fā)展商主張優(yōu)先權(quán)的情況，應(yīng)當(dāng)向法院申請參加訴訟，保護(hù)自己的權(quán)利。但是消費(fèi)者如何發(fā)現(xiàn)這種情況，目前法律規(guī)定也還不夠完善。有人認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)在工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)案件的審理過程中引入公告制度，法院在受理類似案件后應(yīng)當(dāng)通知購房人，并在報(bào)紙上發(fā)布公告，要求購房者在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)向法院申報(bào)，以利于法院進(jìn)行審查保護(hù)購房者的權(quán)益。本人認(rèn)為如果采用上述做法，將會(huì)對保護(hù)消費(fèi)者的權(quán)益很有幫助。
??? 最后，需要提醒消費(fèi)者，由于此規(guī)定剛公布不久，全國各地法庭還未接到有關(guān)消費(fèi)者糾紛的案例，但不能說，在這個(gè)問題上無個(gè)人糾紛可言。消費(fèi)者一定要防患于未然，不要在事情沒有發(fā)生前，躺在權(quán)利上睡覺，只有將權(quán)利牢記在心，方能正確行使。本報(bào)記者
???
