商品房抵押后再銷售引起的法律糾紛
一、基本案情
2007年8月31日侯某作為乙方與重慶某房地產(chǎn)公司(“房地產(chǎn)公司”)簽訂《房屋認購協(xié)議書》一份，約定侯某認購房地產(chǎn)公司開發(fā)銷售的商品房一套，約定了該房屋的具體房號、價格、面積、簽訂正式合同的時間等，并約定“簽定本《房屋認購協(xié)議書》時，乙方對項目的權(quán)屬問題全部了解”。
在《房屋認購協(xié)議書》約定的時間內(nèi)，2007年9月6日侯某與重慶某房地產(chǎn)公司(“房地產(chǎn)公司”)簽訂了《重慶市商品房買賣合同》及補充協(xié)議，合同及補充協(xié)議約定了以下內(nèi)容：1、商品房總價款為400萬元;2、付款方式為簽訂合同三日內(nèi)支付200萬元，其余200萬元以銀行按揭貸款的方式支付;侯某應在房地產(chǎn)公司通知的時間內(nèi)將辦理按揭貸款所需的資產(chǎn)料提交至貸款銀行并辦妥按揭貸款手續(xù)，若因侯某原因致使按揭貸款逾期辦理的，按侯某逾期付款處理;3、房地產(chǎn)公司為侯某買賣合同申請辦理合同登記備案的時間是侯某的按揭貸款資料通過銀行審批后10個工作日內(nèi);4、房地產(chǎn)公司應在2007年9月28日前將取得竣工驗收備案登記證的房屋交付給侯某;5、如果侯某欠付房款、稅費及其他相關費用，房地產(chǎn)公司有權(quán)拒絕交房，由此出現(xiàn)的延交房責任由侯某自行承擔。
房屋買賣合同簽訂后，侯某支付了200萬元房屋首付款及購房稅費，但按揭貸款手續(xù)一直未辦妥。
與本案相關的還有其他幾個情況：1、包括侯某所購房在內(nèi)的該項目在銷售時被整體抵押給了銀行;2、作為抵押人的銀行公開向該項目的購買客戶出具了一份《通知》，《通知》明確告知購房客戶：項目已整抵押給了銀行并辦理了抵押登記;如果購房人與房地產(chǎn)公司簽訂了《重慶市商品房買賣合同》，銀行將同意并積極配合房地產(chǎn)公司辦理所購房屋的抵押解除手續(xù);凡是符合個人貸款條件的購房人，歡迎到該銀行辦理按揭代款業(yè)務;3、房地產(chǎn)公司將銀行的《通知》張貼到銷售大廳的公示欄上;4、在侯某簽訂合同之前、同期、之后購買該項目的383家購房人辦理了購房按揭貸款，房地產(chǎn)公司向他們交付了房屋，并已辦妥房屋產(chǎn)權(quán)證;5、銀行證明是侯某一不同意辦按揭貸款;6、2008年2月25日，房地產(chǎn)公司解除了侯購買房屋的抵押登記。
2008年1月2號，侯某向房地產(chǎn)公司致函，以逾期交付商品房為由要求解除合同(即“退房”)。收到侯某的函件后，房地產(chǎn)公司于2008年1月24日復函侯某表示，不同意退房，并催促其盡快辦理按揭貸款手續(xù)。
侯某于2008年2月1日向法院起訴，要求：1、要求解除侯某、房地產(chǎn)公司之間的商品房買賣合同;2，要求返還已付的房款及稅費，并支付該款項的利息;3，要求賠償與已付房款等額的損失200萬元，即承擔懲罰性賠償責任。侯某在訴狀中陳述的訴訟理由也包括三個方面的內(nèi)容：第一，房地產(chǎn)公司未按約辦理合同登記;第二，房地產(chǎn)公司未按時交房;第三，房地產(chǎn)公司故意隱瞞所售房屋已抵押的事實導致買賣合同不能如約實現(xiàn)。
二、對本案的評析
(一)本案的主要爭議焦點為三個方面的問題：
第一，侯某是否能以房地產(chǎn)公司未按約辦理合同登記為理由而解除合同?第二，侯某是否能以房地產(chǎn)公司未按時交房為理由而解除合同?第三，侯某是否能以房地產(chǎn)公司故意隱瞞所售房屋已抵押的情況為理由而解除合同并要求懲罰性賠償?
(1)解除合同，是侯某最基本的訴訟請求，也是其他訴訟請求的前提和基礎;第二個方面的訴訟請求(即返還款項及利息)是解除合同后附隨的、當然需處理的問題;第三個方面的訴訟請求(即懲罰性賠償)也是解除合同后的附隨請求，但該請求必須是針對房地產(chǎn)公司故意隱瞞所售房屋已抵押情況這一特殊情形而提出的。
