在購(gòu)房過(guò)程中，可能會(huì)遭遇到哪些價(jià)格欺詐呢?需要注意哪些方面的價(jià)格問(wèn)題。本文提供開(kāi)發(fā)商、中介、房東等價(jià)格欺詐情形與識(shí)別。讓你正確識(shí)別價(jià)格欺詐，減少房產(chǎn)糾紛。
一、開(kāi)發(fā)商的價(jià)格欺詐情形與識(shí)別
這里專(zhuān)指由開(kāi)發(fā)商自行組織隊(duì)伍進(jìn)行項(xiàng)目銷(xiāo)售的情況。
1、成品房交付標(biāo)準(zhǔn)下的菜單式示范銷(xiāo)售：一般而言，成品房交付，裝修成本直接含在房?jī)r(jià)里。通過(guò)菜單式，也只是營(yíng)銷(xiāo)示范而已，通常情況下，成品房裝修成本節(jié)約了項(xiàng)目管理費(fèi)用、效果與方案設(shè)計(jì)費(fèi)用、整裝家具直銷(xiāo)節(jié)省、工廠化模式下的板材節(jié)省，與同質(zhì)同格局房子市場(chǎng)性裝修，應(yīng)該節(jié)省20-45%的費(fèi)用，買(mǎi)房時(shí)應(yīng)減去這部分成本再來(lái)核算毛坯房買(mǎi)房，據(jù)此落實(shí)性價(jià)比。
2、包價(jià)銷(xiāo)售：有開(kāi)發(fā)商為了明晰產(chǎn)權(quán)與方便服務(wù)，采用了包價(jià)銷(xiāo)售，實(shí)際上包價(jià)內(nèi)容中，產(chǎn)權(quán)代辦、驗(yàn)收、綜合費(fèi)用、手續(xù)費(fèi)用都是就高不就低地進(jìn)入了房?jī)r(jià)，再加計(jì)不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用約2%，這類(lèi)銷(xiāo)售方式下，按開(kāi)發(fā)商的報(bào)價(jià)可以減除約8%的內(nèi)包部分，為毛坯房?jī)r(jià)評(píng)估藍(lán)本。
3、一口價(jià)銷(xiāo)售：一口價(jià)銷(xiāo)售的制訂依據(jù)往往是據(jù)中間層偏上甚至最高層單元的基價(jià)，這樣銷(xiāo)售的目的在于銷(xiāo)售高價(jià)盤(pán)或高開(kāi)項(xiàng)目，此中真由在于買(mǎi)房者通過(guò)由開(kāi)發(fā)商制訂的價(jià)格籠子，自動(dòng)進(jìn)入就高不就低的選擇順序，從而完成高層數(shù)戶型銷(xiāo)售。買(mǎi)房時(shí)應(yīng)至少以中間層或更低層房?jī)r(jià)作為參照來(lái)衡量房屋單價(jià)水平。
4、附贈(zèng)銷(xiāo)售：分送修與送其他可移動(dòng)商品或服務(wù)費(fèi)用兩種，后者通常用于競(jìng)爭(zhēng)比較激烈但大市比較紅火的狀態(tài)。目前送修最為普遍，但如同上述的成品房，送修成本都按照正常裝修項(xiàng)目打進(jìn)了房?jī)r(jià)，所以，此種情形下除剔除20%-40%的開(kāi)發(fā)商裝修節(jié)約，還應(yīng)圍繞扣減內(nèi)容適當(dāng)參考裝修品質(zhì)是否到位。
5、限量?jī)?yōu)惠：總在限量，分期銷(xiāo)售，這是營(yíng)銷(xiāo)的套路問(wèn)題，建議不要買(mǎi)限量房。
二、中介營(yíng)銷(xiāo)代理機(jī)構(gòu)的價(jià)格欺詐情形與識(shí)別
由于營(yíng)銷(xiāo)進(jìn)入的深度不同，中介營(yíng)銷(xiāo)代理機(jī)構(gòu)有可能取代開(kāi)發(fā)商掌握完全的價(jià)格制訂權(quán)。
中介營(yíng)銷(xiāo)機(jī)構(gòu)制訂價(jià)格政策的渠道與途徑通常有兩條，一是運(yùn)籌模式，賣(mài)VIP卡，選房等，再通過(guò)折抵來(lái)實(shí)施銷(xiāo)售促進(jìn);二是直接通過(guò)銷(xiāo)售控制策略制訂價(jià)格表，讓你通過(guò)其提供的價(jià)格表自動(dòng)進(jìn)入其預(yù)期的可售房源范圍，當(dāng)預(yù)期可售范圍縮小到一定程度，就會(huì)調(diào)整價(jià)格與銷(xiāo)售控制方針。
所以，碰到這類(lèi)情形，首先是通過(guò)了解誰(shuí)在賣(mài)樓，有沒(méi)有合法性，當(dāng)確認(rèn)為中介代理后，應(yīng)仔細(xì)閱讀銷(xiāo)售控制房源表，其中明顯戶型等主品因素非常強(qiáng)，但標(biāo)價(jià)非常高的，可以加大殺價(jià)力度。反而對(duì)于可選擇范圍的房源，其折扣力度其實(shí)并不大，基本就是廣告宣傳中的優(yōu)惠幅度。
三、中介房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)代理機(jī)構(gòu)的價(jià)格欺詐情形與識(shí)別
這是指二手房買(mǎi)賣(mài)中的價(jià)格欺詐情形。
大家知道，二手房市場(chǎng)取利方式可以是差價(jià)，手續(xù)費(fèi)，代辦費(fèi)。對(duì)于手續(xù)費(fèi)與代辦費(fèi)用，政府有嚴(yán)格的控制政策，基本沒(méi)有什么貓膩。倒是差價(jià)，中介吃差價(jià)往往通過(guò)文本約定或口頭約定，對(duì)原房東，承諾一個(gè)最低價(jià)，超出部分分成，對(duì)買(mǎi)家而言，一般標(biāo)示的是允許談價(jià)的數(shù)字。
判斷標(biāo)準(zhǔn)最佳者就是同類(lèi)地段同期新房?jī)r(jià)格加計(jì)50%，并且稅費(fèi)由出賣(mài)人負(fù)責(zé)，這是心理價(jià)格，買(mǎi)家心中的標(biāo)桿價(jià)，而出賣(mài)人或中介的出價(jià)則會(huì)是現(xiàn)售新房?jī)r(jià)下浮一定額度，一般在20%左右浮動(dòng)，如果幅度在此范圍，至少砍價(jià)幅度會(huì)是10-20%，但中介可能要求買(mǎi)受人承擔(dān)相關(guān)稅費(fèi)。
四、房東的價(jià)格欺詐情形與識(shí)別
房東出貨，一般都會(huì)找出很多合理情形的借口，原由在于謀取較快銷(xiāo)售與合理價(jià)格。大約包括出國(guó)定居、外遷到別的城市定居、因生意出現(xiàn)資金問(wèn)題急售、家人原因急需用錢(qián)等等，我們不用計(jì)較出賣(mài)人的動(dòng)機(jī)，我們依然比照市場(chǎng)，比照殺價(jià)空間來(lái)進(jìn)行討價(jià)還價(jià)。
一般條件，如果你能確保出賣(mài)人急于脫手，殺價(jià)幅度可以在40%以內(nèi)浮動(dòng)。作為先手，房東由自己來(lái)通過(guò)宣傳或網(wǎng)絡(luò)出售自己的房子，往往所持心理就是按市場(chǎng)新房?jī)r(jià)略微下浮后標(biāo)識(shí)價(jià)格，再看你的談判水平。這個(gè)時(shí)候，一方面我們從對(duì)方的房齡、質(zhì)量、裝修無(wú)用及原裝修成本、淘汰率、戶型缺陷，找些對(duì)方的原因殺些基本套路的價(jià)格，再通過(guò)市場(chǎng)判斷方面，一般二手房?jī)r(jià)應(yīng)該低于新房?jī)r(jià)至少20%，其他可能途徑則要借助于自己的心理把握能力。
