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近日，一位置業(yè)顧問告訴記者，她說她在多家開發(fā)企業(yè)做過售樓工作，了解很多售樓的內(nèi)幕，比如銷控表的小紅旗有奧秘；開發(fā)商延遲開盤，是有講究的；開發(fā)商說請了“外援”，實際上是一個噱頭；買房送轎車，對于購房者來說似乎是很便宜的事情，實質(zhì)上，讓你煩心不少。她說，只要市民注意了，是可以識別開發(fā)商的奸計的。
延遲開盤好賺錢
中國人歷來有一個習(xí)慣，買東西喜歡跟風(fēng)湊熱鬧，一聽說哪個樓盤看房、買房的人很多，那些想買房者便躍躍欲試了。開發(fā)商正是抓住了消費者的這種盲從心理，在營銷方式上狠狠地“玩”購房者。
比如漢口有一個樓盤因為其定位為適宜白領(lǐng)居住的小戶型，去年初，開發(fā)商稱起價在3500元/平方米左右，當(dāng)時預(yù)計開盤時間是去年底，可是樓盤修建好了，竣工備案證也拿了，就是遲遲不開盤，而只是搞內(nèi)部認(rèn)購。此時，起價已經(jīng)上升到了4100元/平方米。
開發(fā)商拿到了預(yù)售許可證不開盤，先搞內(nèi)部認(rèn)購，這種做法并不違規(guī)。開發(fā)商的基本做法是：先不公開銷售，搞內(nèi)部認(rèn)購，過一段時間宣稱房子已經(jīng)不多了，再不登記，開盤時想買也買不到了，而且現(xiàn)在通過內(nèi)部認(rèn)購的房子價格相對較低。開盤以后，房價鐵定要漲。這樣營銷，令一些購房者趨之若騖。
還有的開發(fā)商為了給大家一個總是開盤的印象，明明幾個可以一次性推出的樓盤，分幾批推出，這樣最大的好處是，后面開盤的房子都可以提價。
記者旁白：
開發(fā)商所謂的內(nèi)部認(rèn)購，目的是套住購房者，等到開盤時，購房者有諸多不滿意不想買房，都會相當(dāng)麻煩。分批推出樓盤，其實玩的就是乘機抬高房價的把戲。
“外援”是假，提升名氣是真
有一些人總認(rèn)為外國的月亮比中國的圓，開發(fā)商利用人們的這種心理，宣傳時說公司請了“外援”，比方說是洋人設(shè)計、請了深圳的物業(yè)管理等。
實際上，開發(fā)商說建筑設(shè)計是美國、加拿大等國家的公司，這是不可能的。因為按照有關(guān)規(guī)定，外資設(shè)計單位不能單獨參與一個樓盤的建筑設(shè)計，必須和國內(nèi)的一家設(shè)計公司來共同設(shè)計。很多時候，真正做出房子設(shè)計的就是國內(nèi)公司，弄個外國名字，只是滿足購房者“外國的月亮比中國的圓”的心理。
物業(yè)管理也一樣，不少小區(qū)所稱的身政的物業(yè)管理，其實只是購買了這家知名物管的名號，該公司一般不會來親自服務(wù)。
還有另一種情況，開發(fā)商在國外或者香港、深圳注冊一家公司，然后讓這家公司負(fù)責(zé)樓盤的設(shè)計、物業(yè)管理等工作。實際上呢，國外或者香港、深圳的公司是個空殼。
記者旁白：
開發(fā)商不惜冒著被查處的危險，用一些不當(dāng)?shù)姆椒ā疤嵘泵麣猓彿空呖梢牬笱劬I房。
購房送轎車，沒那么便宜的事
樓盤不好銷售時，開發(fā)商打出廣告，買某樓盤，可參加贈送某名牌轎車一輛活動。其實，“買房送車”是個美麗的陷阱，若雙方約定不明極易產(chǎn)生糾紛。
這個活動本身說不定就有假，開發(fā)商不會兌現(xiàn)諾言，抽中獎的是自己手下的人。即使購房者真的抽中獎了，也會有很多問題。開發(fā)商會要求首先簽訂認(rèn)購協(xié)議，支付定金，然后簽訂“贈送轎車具體見預(yù)售合同補充條款”之類的東西。
實際上，這個“補充條款”會有很多門道，諸如“所贈轎車車型號待定，交付地點由甲方指定，交付時間為甲方交房后一年內(nèi)且乙方付清全部房款、一年物業(yè)費及車輛購置稅費……”顯然，這很不公平，但購房者想反悔，定金在開發(fā)商的手里，想反悔都很難。
記者旁白：
購房者不要被“購房送轎車”之類的活動沖昏頭腦，要對所送的車以明確條款約定，如是什么名稱、規(guī)格（型號）、數(shù)量、價值，何時交付、交付地點、違約責(zé)任等都應(yīng)約定清楚。另外，對于這種大價值的贈與，最好將合同或協(xié)議進(jìn)行公證。
小紅旗的奧秘
每個樓盤預(yù)售時都有銷控表，銷控表是售樓處張貼的樓盤銷售進(jìn)展的信息表。可別小看了這個普通的表，其實它的意味比較多。
購房者看中一套南北通透、臥室雙朝陽的房子，但銷控表卻會顯示該戶型的房子已經(jīng)售出。售樓小姐同時會一個勁兒向他推薦其他戶型較差的房子。
這其中的奧秘就出在銷控表的小紅旗上。其實，一般情況下，開盤沒幾天，或者還沒開盤，開發(fā)商就會人為地在銷控表上插上不少紅旗，以顯示樓盤銷售旺盛。其目的一是把那些比較好銷的主推經(jīng)典戶型“雪藏”，差一點的房源先處理掉，好的留到現(xiàn)房或準(zhǔn)現(xiàn)房時加價出售。二是贏利更多。開發(fā)商在開盤時，一般會把價格定得低一些，但通常是該樓盤樓層、朝向最差的一間來吸引客戶，而一旦有客戶來購房，卻是高價格了。
當(dāng)然，售樓小姐會根據(jù)顧客的買房意愿、可接受的價格等因素，適時運用小紅旗戰(zhàn)術(shù)，適當(dāng)調(diào)整一些好的戶型出售。
記者旁白：
銷控表的本意是給消費者知情權(quán)，讓他們實時掌握樓盤銷售進(jìn)展情況，以供購買抉擇參考。而有些商家卻打起了銷控表的歪算盤，實施各種“營銷戰(zhàn)術(shù)”，運用各種“促銷手段”，名為銷控，實為操控，傳遞的是不真實的銷售信息。所以購房者事先一定要“讀懂”銷控表，以免鉆進(jìn)了開發(fā)商的圈套。