目前,談及房子買賣,包括開發(fā)商/中介機構(gòu)/房東與置業(yè)者,各式買賣都存在可能的價格欺詐,程度不一而形式多樣,做為消費者如何識破,有利在買賣中獲得公平的回報,同時有利自身權(quán)益的較好維護.
一.開發(fā)商的價格欺詐情形與識別
這里專指由開發(fā)商自行組織隊伍進行項目銷售的情況.
1.成品房交付標(biāo)準下的菜單式示范銷售:一般而言,成品房交付,裝修成本直接含在房價里.通過菜單式,也只是營銷示范而已,通常情況下,成品房裝修成本節(jié)約了項目管理費用、效果與方案設(shè)計費用、整裝家具直銷節(jié)省工廠化模式下的板材節(jié)省,與同質(zhì)同格局房子市場性裝修,應(yīng)該節(jié)省20-45%的費用,買房時應(yīng)減去這部分成本再來核算毛坯房買房,據(jù)此落實性價比.
2.包價銷售:有開發(fā)商為了明晰產(chǎn)權(quán)與方便服務(wù),采用了包價銷售,實際上包價內(nèi)容中,產(chǎn)權(quán)代辦、驗收、綜合費用、手續(xù)費用都是就高不就低地進入了房價,再加計不可預(yù)見費用約2%,這類銷售方式下,按開發(fā)商的報價可以減除約8%的內(nèi)包部分,為毛坯房價評估藍本.
3、一口價銷售:一口價銷售的制訂依據(jù)往往是據(jù)中間層偏上甚至最高層單元的基價,這樣銷售的目的在于銷售高價盤或高開項目,此中真由在于買房者通過由開發(fā)商制訂的價格籠子,自動進入就高不就低的選擇順序,從而完成高層數(shù)戶型銷售.買房時應(yīng)至少以中間層或更低層房價作為參照來衡量房屋單價水平.
4、附贈銷售:分送修與送其他可移動商品或服務(wù)費用兩種,后者通常用于競爭比較激烈但大市比較紅火的狀態(tài).目前送修最為普遍,但如同上述的成品房,送修成本都按照正常裝修項目打進了房價,所以,此種情形下除剔除20%-40%的開發(fā)商裝修節(jié)約,還應(yīng)圍繞扣減內(nèi)容適當(dāng)參考裝修品質(zhì)是否到位.
5、限量優(yōu)惠:總在限量,分期銷售,這是營銷的套路問題,建議不要買限量房.
二、中介營銷代理機構(gòu)的價格欺詐情形與識別
由于營銷進入的深度不同,中介營銷代理機構(gòu)有可能取代開發(fā)商掌握完全的價格制訂權(quán).
中介營銷機構(gòu)制訂價格政策的渠道與途徑通常有兩條,一是運籌模式,賣VIP卡,選房等,再通過折抵來實施銷售促進;二是直接通過銷售控制策略制訂價格表,讓你通過其提供的價格表自動進入其預(yù)期的可售房源范圍,當(dāng)預(yù)期可售范圍縮小到一定程度,就會調(diào)整價格與銷售控制方針.
所以,碰到這類情形,首先是通過了解誰在賣樓,有沒有合法性,當(dāng)確認為中介代理后,應(yīng)仔細閱讀銷售控制房源表,其中明顯戶型等主品因素非常強,但標(biāo)價非常高的,可以加大殺價力度.反而對于可選擇范圍的房源,其折扣力度其實并不大,基本就是廣告宣傳中的優(yōu)惠幅度.
