蔣某（男）與被告唐某（女）在婚后建有平房五間（建在集體土地上），2000年初夫妻關系開始不和，妻子唐某負氣離家出走不歸。不久蔣某身患絕癥，在其病重期間因無力支付醫藥費，便用對外公告的形式轉讓自家房屋。原告秦家兄弟倆得知此消息后，隨即與蔣某進行了洽談，雙方于2003年5月15日簽訂了房屋轉讓協議書，協議中雙方約定：“房、地價為人民幣80000元，秦家在協議簽訂時給付蔣某購房定金10000元，雙方辦理房屋過戶手續；待過戶手續辦妥后，秦家一次性付清購房款，蔣某交付房屋”。協議簽訂后，秦家開始辦理過戶手續，并向有關部門交納了征地補償費及購房辦證費。后因蔣某治病所需，秦家提前支付給蔣某購房款30000元。事后不久蔣某病故，其妻唐某回來得知此情況后，以蔣某轉讓房屋未征得其同意侵犯其合法權益為由，拒絕履行房屋轉讓協議。為此，秦家兄弟將唐某訴至法院。
在案件審理過程中，合議庭對蔣某與秦家兄弟房屋買賣行為是否有效產生了分歧：
第一種意見認為，該房屋買賣行為無效。其理由是：該房屋是蔣某與唐某的婚后夫妻共同財產，應共同享有所有權、使用權和處分權，任何一方不得擅自作出處分，且房屋系不動產，屬價值較大的夫妻共同財產，本案中蔣某在未征得其妻唐某許可的情況下，私作主張將房屋進行轉讓的行為，顯然侵犯了唐某的合法權益。《中華人民共和國婚姻法》第17條第2款規定“夫妻對共同所有的財產，有平等的處理權”。最高人民法院關于貫徹執行《中華人民共和國民法通則》若干問題的意見（試行）第89條規定：共同共有人對共有財產享有共同的權利，承擔共同的義務。在共同共有關系存續期間，部分共有人擅自處分共有財產的，一般認定無效。但第三人善意、有償取得該財產的，應當維護第三人的合法權益，對其他共有人的損失，由擅自處分共有財產的人賠償。此案蔣某生前所作的房屋轉讓行為已造成侵犯唐某合法權益的事實，但蔣某已經病故，無人賠償唐某的損失。故該房屋買賣行為無效。
第二種意見認為，該房屋買賣行為有效，唐某應繼續履行合同義務。其理由是：最高人民法院《關于適用中華人民共和國婚姻法》若干問題的解釋（一）第17條第1款規定“夫或妻在處理夫妻共同財產上的權利是平等的。因日常生活需要而處理夫妻共同財產的，任何一方均有權決定”。因此，從蔣某轉讓自家房屋的目的及用途來看，并沒有違反上述規定。而且蔣某僅花費了30000余元，尚有40000余元唐某可以獲取，因而蔣某并未侵犯唐某的合法權益。另外，秦家兄弟作為善意第三人，法律理應維護第三人的合法權益。故應當認定該房屋買賣行為有效。
筆者贊同第二種意見。要處理好此糾紛，我們要從蔣某轉讓自家房屋的目的及用途和秦家兄弟是否屬于善意取得轉讓房屋這兩個方面來分析。
一、蔣某轉讓自家房屋的目的及收取房款的用途均符合法律規定。最高人民法院關于《中華人民共和國婚姻法》解釋（一）第17條第1款規定“夫或妻在處理夫妻共同財產的權利是平等的。因日常生活需要而處理夫妻共同財產的，任何一方均有權決定”。該解釋中所指的日常生活所需，應包含購買日常生活中的必需品和治病費用。本案中蔣某在身患絕癥無錢醫治的情況下，作出轉讓自家房屋的決定，是符合上述法律規定精神的，其并沒有因為夫妻關系不和而想獨吞房款的意圖。客觀上蔣某所收取的房款也是大部分用于日常生活開支及支付醫療費的，另外蔣某僅花費了30000余元，尚有40000余元唐某可以獲取，因而唐某的合法權益并未受到侵害。
二、秦家兄弟購房不存在惡意行為。在購房前以及在辦理購房手續過程中，秦家兄弟并不知道蔣某與唐某夫妻關系不和，也不知道蔣某轉讓房屋是否征得唐某的同意。而且在蔣某張貼轉讓房屋公告后，唐某又未提出異議，促使秦家兄弟有理由相信蔣某的行為屬家事代理行為，系其夫妻共同意思表示。故秦家兄弟通過支付合理的對價受讓房屋的行為屬于善意行為。因此，唐某不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人。
綜上，該房屋買賣行為有效。
文章出處：如東縣人民法院
文章作者：宮建華、楊 軍
