近日，市民程先生與陳先生之間一場爭吵不休的房改房糾紛在汕頭仲裁委員會的協(xié)調(diào)解決下，賣方程先生和買方陳先生領(lǐng)取裁決書后，和和氣氣地一起到交易所繳交有關(guān)稅費，陳先生將所欠房款55000元一次性給付程先生，雙方的買賣房子交易至此終于圓滿畫上句號。
糾紛：未依約辦理過戶不給購房尾款
說起這起糾紛，還要從兩年前談起。兩年前，程先生因急于用錢，將1999年單位分的一套房改房出售。在中介公司的介紹下，程先生與陳先生簽訂了《買賣居間合同》，約定陳先生兩天內(nèi)付給程先生購房定金人民幣5000元，10日內(nèi)再付給程先生大部分購房款人民幣90000元，同時程先生將該房交給陳先生使用；交易所通知雙方到場交稅費并出具《土地房產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移證》的同時，陳先生應(yīng)付給程先生末期房款人民幣55000元。然而，因程先生的單位尚未為其辦好房地產(chǎn)權(quán)證，合同約定程先生應(yīng)在2007年10月底領(lǐng)取該房的房地產(chǎn)權(quán)證的10天內(nèi)，雙方若到房地產(chǎn)交易所辦理手續(xù)。在附加備注中又約定，程先生在規(guī)定時間內(nèi)無法交易，陳先生同意延長4個月為限，過期當違約。雙方如若一方違約，應(yīng)賠償對方的違約金人民幣50000元,在房地產(chǎn)交易管理所鑒證產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時本合同將自動作廢。合同簽訂后，陳先生依約付給程先生定金和房款95000元，程先生也將房屋交給陳先生使用。
雙方交易按照合同順利執(zhí)行，然而，由于各種因素，直到2007年12月，房地產(chǎn)登記機關(guān)才核發(fā)了《房地產(chǎn)權(quán)證》，2008年1月25日，程先生從其所屬單位領(lǐng)取了《房地產(chǎn)權(quán)證》。4月，程先生與陳先生到房管所簽訂《買賣合同》，合同除了確認雙方原來簽訂的房地產(chǎn)買賣居間合同有關(guān)價款、交易標的物等內(nèi)容外，還將《買賣居間合同》中約定的交易過戶時間變更為2008年5月21日前。隨后5日20日，房管所完成該房屋的交易確認登記手續(xù)并于5月27日通知雙方辦理繳稅過戶手續(xù)。此時，買方陳先生卻以賣方程先生未能在2008年2月底前辦理過戶手續(xù)這項違約為由，拒絕給付末期房款，導(dǎo)致爭議。
裁決：買方應(yīng)履約交還購房欠款
已經(jīng)辦理了過戶手續(xù)，買方卻不給購房尾款，程先幾番與陳先生交涉均沒有結(jié)果，為此雙方提交汕頭仲裁委員裁決判定。仲裁庭經(jīng)審理認為，雙方簽訂的兩份房地產(chǎn)買賣是雙方當事人真實意思的表示，均合法有效。
仲裁庭認為，程先生在簽訂《買賣合同》后，依約定時間履行了申請辦理房屋交易確認登記的義務(wù)。因此，陳先生要求程先生賠償違約金人民幣50000元的反請求不予支持。同時，程先生已經(jīng)履行了雙方當事人2008年4月21日簽訂的《買賣合同》規(guī)定的義務(wù)，而陳先生卻至今未履行給付程先生末期房款的義務(wù)，程先生要求陳先生給付結(jié)欠的購房款55000元的請求應(yīng)予支持。
解析：按照“情理”認定雙方約定
尚未取得產(chǎn)權(quán)證的房改房買賣合同是否有效？記者走訪了本案的仲裁員陳麗陽。陳麗陽認為，結(jié)合本案的實際情況，程某在取得《房地產(chǎn)權(quán)證》前和陳某簽訂的房屋買賣合同是有效的。首先，雖然在房地產(chǎn)權(quán)證辦理下來之前，賣方尚未取得法律上的所有權(quán)，但其在向單位出資購買所住房屋后，已經(jīng)構(gòu)成了事實上的房主，且房地產(chǎn)權(quán)證也正在申辦之中，應(yīng)當認定賣方具有處分該房產(chǎn)的權(quán)利。其次，即使賣方程先生沒有房地產(chǎn)權(quán)證就出賣房產(chǎn)，但依據(jù)《合同法》第五十一條“無處分權(quán)的人處分他人財產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效”的規(guī)定，其簽訂的房屋買賣合同應(yīng)該認定是一種效力待定的合同。當房地產(chǎn)權(quán)證辦理下來，證上寫的是賣方的名時，此時效力待定的合同就轉(zhuǎn)化為有效的合同。
陳麗陽告訴記者，雙方當事人在簽訂《汕頭市房地產(chǎn)買賣居間合同》時，清楚地意識到合同項下的交易對象并沒有取得房地產(chǎn)權(quán)證書，而沒有權(quán)證的房地產(chǎn)是無法辦理交易過戶手續(xù)的。在無法確定領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證的確切時間的情況下，雙方當事人為了保證交易的安全，專門就程某取得房地產(chǎn)權(quán)證的時間以及取得權(quán)證后的交易確認安排作出約定。因此，從法律的角度上講，《買賣居間合同》中對交易的時間約定是一個雙重約定，一是2008年2月底前程某必須取得交易標的物的產(chǎn)權(quán)證，二是取得房地產(chǎn)權(quán)證后的10天內(nèi)，雙方當事人約定到房地產(chǎn)交易所辦理手續(xù)，而不是在取得房地產(chǎn)權(quán)證后的10天內(nèi)雙方再約定何時辦理交易手續(xù)。
