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一、合作建房雙方如何出資 合作開發(fā)雙方不論是一方出土地、另一方出資金，還是雙方既出資金又出土地，完全由合作雙方根據(jù)自愿、平等的原則，進行協(xié)商，達成一致協(xié)議。重要的是作為出資的土地必須是通過出讓取得的國有土地。該土地如果還是行政劃撥土地，應當由土地使用單位在國土部門辦理手續(xù)，繳納土地出讓金，將其名下的行政劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)為國有土地使用權(quán)。如果該土地是集體土地，應當首先在國土部門辦理征地手續(xù)，由國土部門將集體土地通過征收轉(zhuǎn)為國有土地，再辦理國有土地出讓手續(xù)，繳納土地出讓金，取得國有土地使用權(quán)。

　　二、合作建房雙方的主體資格合法 合作開發(fā)雙方法人的主體資格，根據(jù)我國《城市房地產(chǎn)管理法》等有關法規(guī)，如果合作開發(fā)是為了建商品房，其目的是為了出售盈利，那么，雙方均應當是具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，取得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)執(zhí)照的企業(yè)法人。如果出讓土地的一方建房的目的是為了解決本單位的生產(chǎn)或辦公用房，不對外出售盈利，則該方相當于自籌自建，就不需要設立一家房地產(chǎn)開發(fā)公司。一句話，只有房地產(chǎn)開發(fā)公司才能開發(fā)商品房，銷售商品房，否則，就是主體資格不合法。

　　三、合作雙方應共同報建 合作開發(fā)強調(diào)“合作”二字，雙方應當在合作開發(fā)合同中約定共同負責立項報建和工程施工，并按照投資比例享受權(quán)利、承擔義務。雙方共同立項、共同報建，在一系列許可證件上共同列名，這既是享受權(quán)利，又是承擔義務的表現(xiàn)。 如果合作建房雙方在立項報建時只以一方的名義，而沒有合作他方的名義，這在法律上就意味著是獨家開發(fā)，而不是合作開發(fā)。那么，房屋產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證時，產(chǎn)權(quán)證上就是獨家名稱，沒有合作他方的名稱。更通俗的說，出資的是雙方，擁有產(chǎn)權(quán)的卻是一方。這等于是另一方應當分配的房產(chǎn)面積變?yōu)橘徺I房產(chǎn)，性質(zhì)完全變了。 如果合作雙方共同立項報建，共同開發(fā)建設，產(chǎn)權(quán)發(fā)證時，按照雙方的合同約定比例的房屋面積、樓層、位置分別發(fā)給雙方房產(chǎn)權(quán)證，這實際上也節(jié)省了一筆重復繳納的稅費。因此，合作雙方應當是共同立項報建，否則，未參與立項報建的一方的權(quán)利很容易受損。

　　四、合作開發(fā)稅費如何合理分擔 合作開發(fā)雙方應辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)，雙方通過土地轉(zhuǎn)讓方式使雙方各自名下?lián)碛泻贤s定比例的國有土地使用權(quán)面積。原為集體土地的，應先征用為國有土地。原以劃撥方式無償取得的國有土地，應繳納土地出讓金，在國土部門辦理出讓手續(xù)。由此產(chǎn)生的土地出讓金或征地及補償費用應由投入土地的一方承擔。國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓到投入資金一方的轉(zhuǎn)讓稅費應由轉(zhuǎn)讓方和投資方按國家規(guī)定分別承擔，也可以由合作雙方協(xié)商承擔土地轉(zhuǎn)讓的稅費。 在合作開發(fā)建設中應繳納的營業(yè)稅、城建稅、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅，按照規(guī)定應由建設單位或房地產(chǎn)開發(fā)單位（即在項目報建文件中申報的單位）負責承擔。總之，合作雙方在簽訂合作開發(fā)合同之前，應當對各項投入和各項上繳的稅費都應當事先了如指掌，根據(jù)權(quán)利與義務對等的原則，協(xié)商決定合作各方最后分配的比例和具體建筑面積。

　　五、合作開發(fā)應共同管理共擔風險 按照合作開發(fā)的法律性質(zhì)，由合作雙方按比例投入（資金或土地），按比例享有房屋產(chǎn)權(quán)。這其中的權(quán)利（經(jīng)營管理權(quán)）與義務（責任與風險）當然也應由雙方按比例承擔。如果一方全權(quán)負責經(jīng)營管理，而另一方不參與經(jīng)營管理（實際是放棄權(quán)利），那么，在建施工過程中如果出現(xiàn)管理漏洞，經(jīng)營失誤、工程事故、或者擅自違法抵押貸款、對外擔保債務等等，輕則影響工程進展，出現(xiàn)預算超支，重則造成停工窩工等等。從法律上講，對外承擔債務、承擔虧損，應當由合作雙方按比例承擔，這是無法回避的。因此，在合作開發(fā)建設中雙方應當共同管理、明確分工，相互監(jiān)督，在處理重大問題上應共同決定，共同承擔責任。

　　六、合作開發(fā)的土地或在建工程抵押貸款 在房地產(chǎn)開發(fā)中，開發(fā)商以土地或在建工程向銀行抵押貸款是一種通行的做法，但是自有資金最低不得少于工程投資總額的25。在合作開發(fā)中，一方投入 土地轉(zhuǎn)讓登記到雙方共同名下之后，可以抵押貸款。但是何時貸款？貸款多少？貸款多久？這是雙方應當協(xié)商決定的。值得注意的是，抵押人應當是合作雙方，而不是投入土地的單方。雙方應當共同承擔歸還銀行貸款本息的義務，承擔逾期還款的責任。 七、雙方各自投入的土地、資金應否納入共同監(jiān)管 雙方在簽訂合作開發(fā)項目合同時，應當約定投入土地和投入資金的具體時間，土地應在項目報建前轉(zhuǎn)讓登記到雙方名下，按份共有。資金也應在報建前轉(zhuǎn)帳到雙方共同管理的專用帳戶。如果土地、資金仍由各方獨自管理，容易產(chǎn)生單位保護主義，影響合作。如果投入 土地先行到位，而投入資金遲遲不到，會影響工程項目的進展。所以，合作雙方投入的土地、資金能夠按照合同約定按時到位是合作成功的前提，各方投入的土地資金應當納入合作各方共同管理，共同決定使用，共同承擔風險責任

　　八、合作中一方轉(zhuǎn)讓自己的權(quán)利義務與第三人再合作怎么辦 我國的民法、公司法對共有或合伙、合作、合資企業(yè)中一方轉(zhuǎn)讓權(quán)利義務都有明確的規(guī)定，即其他共有人或合伙人、合作方有優(yōu)先購買權(quán)。在合作開發(fā)中，如果一方轉(zhuǎn)讓部分權(quán)利與第三人再合作，就會出現(xiàn)三方合作的局面，彼此之間的法律關系更為復雜，新參加的合作方雖然只是與轉(zhuǎn)讓一方簽訂合同，實際上與原合作的另一方同樣產(chǎn)生利害關系。新的合作方的資信狀況、誠實信用是否良好？轉(zhuǎn)讓雙方是否惡意串通？所以，合作開發(fā)合同一經(jīng)雙方簽訂，雙方應當全面履行義務，善始善終完成合作項目。如出現(xiàn)一方打算轉(zhuǎn)讓部分或全部權(quán)利義務時，首先應征得另一方的意見，另一方有優(yōu)先受讓的權(quán)利。在未征得另一方的書面認可時，單方面擅自轉(zhuǎn)讓權(quán)利義務的行為不產(chǎn)生法律效力。

　　九、合作開發(fā)的房屋如何分配 甲乙雙方在簽訂合作開發(fā)建房合同時，房屋的設計圖紙尚未出來。雙方在合同中只能約定分配房屋的比例、面積及樓層。只有等到建設工程設計圖審定之后，雙方才能將各自分配的建筑面積、樓層位置、地下停車場等具體落實，同時按比例承擔公共分攤面積。雙方商定的房屋分配的具體方案作為補充合同，與合作開發(fā)建房合同具有同等法律效力，作為合作各方房屋產(chǎn)權(quán)登記的依據(jù)。