[基本案情]
2002年，甲在農(nóng)村自建了一套住房，后考慮出售該住房。城市居民乙獲此消息后，經(jīng)協(xié)商，與甲簽訂了一份《房屋買賣協(xié)議》。約定甲將位于某村的房屋四間轉(zhuǎn)讓給乙，乙支付購房款人民幣20萬元，甲負責協(xié)助乙辦理有關(guān)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)。協(xié)議簽訂后，乙依約支付甲購房款20萬元，但未能辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。2003年乙向法院起訴，要求甲方協(xié)助其辦理過戶手續(xù)。
[律師觀點]
律師認為，甲乙雙方簽訂的《房屋買賣協(xié)議》違反了國家關(guān)于宅基地不能由個人非法買賣的禁止性規(guī)定，屬于無效合同。乙的訴訟請求不會得到法院支持。
本案表面上看是房屋買賣問題，但根據(jù)我國法律規(guī)定“房隨地走”和“地隨房走”的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓原則。本案實質(zhì)上涉及農(nóng)村宅基地的使用權(quán)問題。
宅基地是指依法經(jīng)審批由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織分配給其組織內(nèi)部成員用于建造住宅的，沒有使用期限限制的集體土地。
《憲法》第10條規(guī)定：“農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留山、自留地，也屬于集體所有。”憲法以國家根本大法的形式規(guī)定了宅基地是我國農(nóng)村集體土地的一種重要的形式。依照憲法，《土地管理法》也明確規(guī)定宅基地由村集體所有。
本案中原告甲擁有的宅基地使用權(quán)是合法有效的。被告乙系屬于城市居民，不是集體經(jīng)濟組織成員。按照前述的法律規(guī)定，非農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員，不得申請取得宅基地使用權(quán)。因此，被告乙無權(quán)享有訴爭房屋及其宅基地的使用權(quán)。牛璞
