買(mǎi)房人未按時(shí)付款 賣(mài)房人能否拒絕交房
開(kāi)發(fā)商比約定日期晚了440天交房，購(gòu)房者郭女士一紙?jiān)V狀要求其支付逾期交房違約金近27萬(wàn)元；開(kāi)發(fā)商則反訴郭女士第二筆房款逾期22天才付，要求判令其支付逾期付款違約金近1萬(wàn)元。浦東新區(qū)法院日前作出判決，被告上海洲海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱洲海房產(chǎn)公司）和原告郭女士都要為各自的違約行為“埋單”。
原告郭女士訴稱，自己看中位于浦東梅花路上的一處房產(chǎn)，便與開(kāi)發(fā)商洲海房產(chǎn)公司簽訂了商品房預(yù)售合同，約定當(dāng)年9月30日前交房，如開(kāi)發(fā)商未能如期交房，應(yīng)按郭女士已付房款的日萬(wàn)分之三，自合同約定的最后交付期限之第2天起至實(shí)際交房日止，向郭女士支付違約金。此后，郭女士分兩次付清購(gòu)房款人民幣200余萬(wàn)元，但洲海房產(chǎn)公司的交房日期卻比約定整整晚了440天。
被告洲海房產(chǎn)公司則辯稱，雙方已于同年11月簽訂了《房屋驗(yàn)收交接單》，并于當(dāng)日將房屋鑰匙交給了郭女士，房屋已經(jīng)實(shí)際交付了，因此郭女士的訴請(qǐng)沒(méi)有依據(jù)。相反，郭女士的第二筆房款逾期22天才付清，按約定，郭女士應(yīng)以日萬(wàn)分之三，按逾期付款的金額和天數(shù)向其支付違約金。
法院認(rèn)為，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，被告洲海房產(chǎn)公司未能在合同約定期內(nèi)向原告郭女士交付房屋和辦出新建商品房房地產(chǎn)權(quán)證，無(wú)論何種原因所致，并不妨礙原告要求被告承擔(dān)違約金的后果。違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)可參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)。而對(duì)于被告的反訴，原告郭女士沒(méi)有證據(jù)證明其逾期支付第二筆房款的原因在被告，因此也需按合同約定，承擔(dān)違約責(zé)任。法院最終判令：洲海房產(chǎn)公司向郭女士支付逾期交房違約金人民幣3.6萬(wàn)余元，郭女士同時(shí)向洲海房產(chǎn)公司支付逾期付款違約金近1萬(wàn)元。
【案例分析】
商品房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，經(jīng)常會(huì)發(fā)生買(mǎi)房人沒(méi)有按照合同的約定先支付購(gòu)房款，開(kāi)發(fā)商就會(huì)以此為由行使后履行抗辯權(quán)拒絕交付房屋。所謂后履行抗辯權(quán)，是指在雙務(wù)合同中，負(fù)有先履行義務(wù)的一方當(dāng)事人，屆期未履行義務(wù)或不適當(dāng)履行義務(wù)時(shí)，后履行義務(wù)的一方當(dāng)事人享有的可拒絕對(duì)方履行或相應(yīng)履行要求的權(quán)利。[2]所謂雙務(wù)合同，是指雙方當(dāng)事人的義務(wù)互為對(duì)待給付或?qū)r(jià)關(guān)系的合同。商品房買(mǎi)賣(mài)合同就是雙務(wù)合同。買(mǎi)房人有付款義務(wù)，賣(mài)房人有交房義務(wù)，買(mǎi)賣(mài)雙方履行義務(wù)的期限分別屆滿、屆至。后履行抗辯權(quán)實(shí)質(zhì)上是對(duì)先履行義務(wù)一方違約的抗辯。
有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，如果買(mǎi)房人未能在約定期限內(nèi)支付大部分的購(gòu)房款，那么開(kāi)發(fā)商就可根據(jù)《合同法》第六十七條規(guī)定的先履行抗辯權(quán)拒絕交房（有些學(xué)者將后履行抗辯權(quán)稱作先履行抗辯權(quán)，實(shí)際上兩種說(shuō)法表述的是同一含義，只是出發(fā)點(diǎn)不同：先（行）履行抗辯權(quán)是對(duì)先履行方抗辯的口吻，后履行抗辯權(quán)則站在為后履行方辯解的立場(chǎng)上。）[3]；如果買(mǎi)房人已經(jīng)在約定期限內(nèi)支付大部分的房款，那么開(kāi)發(fā)商拒絕交房抗辯不予成立。因?yàn)槁男锌罐q權(quán)是對(duì)待給付之間的抗辯，對(duì)應(yīng)商品房買(mǎi)賣(mài)合同來(lái)說(shuō)，少部分的購(gòu)房款項(xiàng)與商品房并不構(gòu)成對(duì)待給付，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)根據(jù)誠(chéng)實(shí)信用原則通知購(gòu)房人支付剩余款項(xiàng)，并要求購(gòu)房人承擔(dān)逾期付款的違約責(zé)任。本文不同意這一觀點(diǎn)。買(mǎi)房人支付多少購(gòu)房款算作“大部分”？支付多少購(gòu)房款算作“少部分”？這一沒(méi)有明確標(biāo)準(zhǔn)，也無(wú)法量化的“部分”要依據(jù)誠(chéng)實(shí)信用原則來(lái)確定會(huì)引起爭(zhēng)議。如果由法院來(lái)判案，也要依靠法官的自由裁量權(quán)來(lái)裁判。自由裁量權(quán)是法官在審判上所享有的一種特有職權(quán)。自由裁量權(quán)不是法官裁判不受任何限制的“自由”，而是行使裁量權(quán)的法官不受權(quán)力、利益、人情、偏見(jiàn)等因素干擾的“自由”。最高人民法院也是盡最大可能來(lái)規(guī)范法官對(duì)案件的自由裁量，包括通過(guò)積極推動(dòng)民事立法、及時(shí)制定司法解釋、建立案例指導(dǎo)制度、建立審判組織之間法律觀點(diǎn)協(xié)調(diào)機(jī)制，來(lái)統(tǒng)一司法尺度，統(tǒng)一裁判標(biāo)準(zhǔn)。
還有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，賣(mài)房人出售的房屋在約定的交房之日已經(jīng)竣工驗(yàn)收并具備交付條件的，賣(mài)房人有權(quán)行使后履行抗辯權(quán)，無(wú)需承擔(dān)遲延交房的違約責(zé)任；賣(mài)房人出售的房屋在約定的交房之日尚未竣工驗(yàn)收，不具備交付條件的，賣(mài)房人無(wú)權(quán)行使后履行抗辯權(quán)，應(yīng)向買(mǎi)房人支付遲延交房的違約金。對(duì)于買(mǎi)房人延期付款的違約行為，出賣(mài)人可依照合同約定及法律規(guī)定向買(mǎi)房人追究違約責(zé)任。這一觀點(diǎn)實(shí)際上是行使后履行抗辯權(quán)的前提是后履行人無(wú)違約行為，否則就應(yīng)依據(jù)《合同法》第一百二十條的規(guī)定承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。本文認(rèn)為，如果買(mǎi)賣(mài)雙方?jīng)]有先后履行順序，合同履行過(guò)程中雙方均有違約行為，應(yīng)各自承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任。本文引用的案例應(yīng)屬這一情況。但如果商品房買(mǎi)賣(mài)合同中約定由買(mǎi)房人先履行付款義務(wù)，而后由賣(mài)房人交付房屋，則即使房屋不具備交付條件，買(mǎi)房人未付清合同約定的購(gòu)房款的，賣(mài)房人有權(quán)利行使后履行抗辯權(quán)，有權(quán)利與買(mǎi)房人延遲付款的時(shí)數(shù)相當(dāng)?shù)臅r(shí)日順延交房而不承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。
買(mǎi)房人可否以賣(mài)房人不具備房屋交付條件，而依據(jù)《合同法》第六十八條的規(guī)定行使不安抗辯權(quán)而拒交購(gòu)房款呢？本文認(rèn)為不可以。《合同法》規(guī)定的不安抗辯權(quán)行使條件，必須是有確切證據(jù)證明賣(mài)房人經(jīng)營(yíng)狀況嚴(yán)重惡化；轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)、抽逃資金，以逃避債務(wù)；喪失商業(yè)信譽(yù)；有喪失或者可能喪失履行債務(wù)能力的其他情形。房屋不具備交付條件不屬于以上四種情形。
商品房買(mǎi)賣(mài)是有風(fēng)險(xiǎn)的。買(mǎi)房人如果想先讓賣(mài)房人交房后再付款，或者雙方同時(shí)履行付款和交房的義務(wù)，就應(yīng)在合同補(bǔ)充條款中約定的明確具體。如果商品房買(mǎi)賣(mài)處于賣(mài)方市場(chǎng)，房子不愁賣(mài)，賣(mài)房人一般不會(huì)同意讓買(mǎi)房人在合同中填加對(duì)自己不利的條款。所以，簽訂合同的主動(dòng)權(quán)也是受供求關(guān)系影響的。購(gòu)買(mǎi)房屋和購(gòu)買(mǎi)價(jià)值比較低的商品不一樣。消費(fèi)者在購(gòu)買(mǎi)房屋前，一定要有風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)，或找專業(yè)人士提供幫助，才能買(mǎi)到稱心如意的房子。
