(一)農民宅基地的性質定位
《中華人民共和國憲法》第十條第二款規定：宅基地屬于集體所有。農民宅基地屬于集體所有的土地的一部分，集體土地可以分為農業用地與農村建設用地，而宅基地屬于農村建設用地部分。在現有的法律框架內，農民宅基地的使用權原則上禁止轉讓。我國《土地管理法》第43條規定："任何單位和個人進行建設，需要建設用地的，必須依法申請使用國有土地；但是興辦鄉鎮企業和村民建設住宅經依法批準使用本集體經濟組織農民集體所有的土地的，或者鄉(鎮)村公共設施和公益事業建設經依法批準使用農民集體所有的土地除外。"該法第63條規定："農村集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設，但是，符合土地利用總體規劃并依法取得建設用地的企業，因破產、兼并等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外。"因此有學者認為："農民宅基地使用權的流轉幾乎成為不可能。居民宅基地使用權由于是村民基于其身份而無償取得的，因而不具有可交易性，當然不能參與市場流轉。""其本意就是為了防止農村集體建設用地進入市場沖擊房地產市場。其所謂的'沖擊房地產市場'，實質上就是打破政府對房地產一級市場的壟斷，直接危及到政府有關部門的既得利益，而這種利益習慣性地被稱之為'國家利益'。 "①因此，在現有的條件下，農民宅基地屬于集體所有，所有權的主體不容討論，就連其使用權的商品性定位也是值得探究的。
(二)農民住宅房的性質定位
《民法通則》第七十五條規定：公民的個人財產，包括公民的合法收入、房屋、儲蓄、生活用品、文物、圖書資料、林木、牲畜和法律允許公民所有的生產資料以及其他合法財產。因此，農民住宅房是農民的私有財產，這可能沒有相左的意見，這也是對農民住宅房的性質定位。
(三)農民住宅房與其依附的土地間二元所有所產生的矛盾
農民的住宅房必須建立于集體土地之上，且法律明確規定了申請宅基地的相關程序，因此農民住宅房的建造必然要受到相關行政權的制約，與國家對集體土地的容量控制亦有重大的關系。正因如此，我國的土地管理法規定，農村村民一戶只能申請一處宅基地。就是建于這一處宅基地上的房屋，當由于種種原因，農民需要通過市場對房屋進行交易時，卻遇到法律上的重大障礙。因為房屋與宅基地均是不動產，宅基地屬于集體所有，處置了房屋必然要同時處置宅基地，這使得農民住宅房的所有權的權能的實現受到了極大的阻礙，說到底就是，農民住宅房的所有權沒有得到應有的保障，這從一定意義上說，也是對農民私有財產的一種侵犯。既然法律只明確規定，農民出售住宅房后不得再申請宅基地，那么，國家就只能從禁止重復申請宅基地的角度規制和保護集體土地，而不應該通過禁止農民進行房屋交易的方式來達到其目的?，F在，我們不需要再來討論是"地隨房走"還是"房隨地走"的扯皮問題，關健是如何保障農民的私有財產所有權的實現，否則，再多的討論只會停留在無味的口水帳之中。當然，這只是對立法的方向進行的一種探討式的研究，眼前的問題是糾紛在等待法院的處理，在當前的法律條件下，如何公平、合理又合法的處理好這類糾紛，是司法實務者回避不了的問題。
三、農民住宅房買賣糾紛的處理方式
正是在對上述二元所有的矛盾格局分析的基礎上，司法實務界對這類糾紛的處理出現了不同的聲音。
第一種觀點：認為買賣行為無效。理由是：在現有的法律框架內，找不到買賣行為有效的依據。在我國尚沒有法官造法的規定，司法應當注意自己的權限，嚴格遵守自己的職權范圍，超越立法界限本身就是一種違法行為，必將導致與立法權的沖突。同時，如認定買賣行為有效，必將產生負面的示范作用，使人們誤認為農村村民房屋與城市商品房交易一樣是合法的，必將產生一些農民失去土地，而目前的城市化進程并不能解決這一矛盾。土地是農民的根本，沒有土地則沒有了養家糊口的條件，進而影響到社會的穩定?！吨腥A人民共和國土地管理法》規定：宅基地屬農民集體所有。2000年10月，江蘇省第九屆人大常委會通過的《江蘇省土地管理條例》對農民住宅房買賣受讓主體的條件進行了明確，該條例第三十五條第二款規定：購買農村村民房屋的農戶應當符合申請建房用地條件。按照這一規定，農村房屋的購買者必須具備：首先系農戶且必須符合申請建房用地兩個條件。該規定實際上已排除了外地農民購買本村村民房屋的可能性。另外，在現有的法律框架與行政管理模式下，即便法院認定買賣行為有效，但行政機關卻不予辦理相關的產權轉移手續，又造成司法權與行政權的沖突。買房者支付了對價后，所得到的只是一種不能被管理機關認可的虛渺的權利，一旦拆遷，又會產生新的矛盾。與其判其有效，不如定其無效。并依據返還原則，判令當事人各自返還，這更能體現法律的精神，更符合中國的國情。
第二種觀點：認為買賣行為有效。理由是：原有的法律法規系計劃經濟條件下的產物，也是農業社會的特質之一。隨著社會向工業化方向的發展，大城市、小農村已是規律所趨，一些農村人口逐漸向城市移動，甚至在城市里購置了商品房，成為名符其實的城里人。其原建造在農村的房屋如長期閑置，必將是社會資源的一種浪費。同時，在一些農村，農民拋荒現象十分嚴重，一些地方的基層政府甚至采用招募的方式吸引外地人到本地進行耕種，這是不得以而為之的權宜之策。如認定此類房屋買賣行為無效，必將使社會資源出現浪費現象，同時影響到城市化的進程和農村生產經營方式的轉換，農村的生產力必將受到影響。法院不能拒絕裁判，糾紛提交到法院，法院一定要給當事人與社會一個答復。當務之急系修改立法，在立法沒有修改的情況下，判決有效也未嘗不可，因為《土地管理法》規定，農民將自己宅基地上的房屋出售后，不得再申請宅基地?！秶鴦赵号D國家土地管理局關于加強農村宅基地管理工作的請示的通知》中規定："對現有住宅有出租、出賣或改為經營場所的，除不再批準新的宅基用地外，還應按其實際占用土地面積，從經營之日起，核收土地使用費"。②立法的精神隱含著農民可以出售自己的房屋，特別是未禁止出售房屋。法律上沒有禁止的，公民就可以作為，這是法治社會的基本原則。"當村民出售房屋時，僅僅是宅基地的使用權人換了另外的主體，村民并不能通過出售房屋而從中獲得宅基地的收益，他只能獲得出售建筑物的利益。因此，對集體經濟組織的經濟利益并不存在侵犯的問題。且允許農村房屋自由轉讓，將使農村的房屋發揮最大的效用。"③至于法院認定有效后，行政機關辦理權屬轉移登記事宜，實際上，不少的農村基層政府已在按有效操作，給予辦理相關的手續，特別是房產權屬的登記。如認為立法中禁止農村房屋買賣，那這樣的立法已明顯滯后于現實了，已給司法與行政造成了窘迫的狀態，甚至受到司法與行政的無聲的抵制，立法時常具有保守與滯后的特性，司法不應當苦守沒有生命力的陳見。
