農(nóng)民進(jìn)城后能反悔所賣的農(nóng)村房屋案例
案例介紹：原告高先生本為南譙區(qū)大王鎮(zhèn)郝郢村的農(nóng)民，1985年得到本鎮(zhèn)林樓村的宅基地，并于1986年建成2層樓房4間和2間平房的住房。1991年高先生轉(zhuǎn)為非農(nóng)戶口，為方便小孩上學(xué)，于1997年在滁城買商品房居住。同年9月3日，高先生與葉先生簽訂了“房屋買賣契約”。高先生將林樓村的農(nóng)村住房作價(jià)53800元賣給葉先生 ，并約定過戶手續(xù)及建房證由高先生幫助辦理，后未辦理，同時(shí)葉先生便欠高先生6300元房款未付。葉先生購買此房后，舉家離開原籍來安縣農(nóng)村，并放棄了承包地、賣掉了住房，在南譙區(qū)大王鎮(zhèn)靠販菜維持全家生計(jì)。2008年3月，高先生反悔，起訴到法院，要求確認(rèn)雙方所簽的房屋買賣協(xié)議無效，葉先生退還所購六間房屋，高先生返還葉先生的購房款4.75萬元。
【評(píng)析】
該案在處理中有兩種意見。
一種意見認(rèn)為：由于高先生與葉先生簽訂的房屋買賣協(xié)議違反《物權(quán)法》第9條的規(guī)定，加之葉先生又未付清房款，所以應(yīng)認(rèn)定房屋買賣協(xié)議無效，雙方各自返還。
另一種意見認(rèn)為：高先生與葉先生的房屋買賣契約是雙方自愿的真實(shí)行為，符合法律規(guī)定，高先生未按照協(xié)議約定辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)，葉先生也未付部分房款，但葉先生的欠款行為不能導(dǎo)致房屋買賣契約無效。
筆者認(rèn)為：高先生與葉先生的房屋買賣契約是雙方真實(shí)的意思表示，是雙方自愿的行為；雙方的行為沒有違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，故雙方所簽訂的的房屋買賣契約應(yīng)該有效，應(yīng)駁回高先生的訴訟請(qǐng)求。
其理由如下：（一）、高先生作為郝郢村民卻取得林樓村的村民房屋宅基地，當(dāng)初取得就是違反了相關(guān)法律規(guī)定。1997年9月，原告高先生與被告葉先生自愿簽定房屋買賣契約，至今已10年有余，雙方簽約時(shí)都具有相應(yīng)的民事行為能力，意思表示真實(shí)，標(biāo)的物合法，協(xié)議內(nèi)容不損害國家和社會(huì)公共利益，所以該協(xié)議真實(shí)合法有效，依法應(yīng)予保護(hù)；對(duì)雙方當(dāng)事人均具有法律約束力，任何一方未取得對(duì)方同意不得擅自解除。本案訴爭房屋，來源清楚，歸屬明確，葉先生從高先生處善意購得房屋自住，其欠12%房款與高先生未按照約定幫助辦理建房等手續(xù)，符合本地交易慣例，被告的欠款行為不足導(dǎo)致合同無效。
（二）、《中華人民共和國合同法》第52條第1款第5項(xiàng)規(guī)定：“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合同無效”。但法律、行政法規(guī)對(duì)農(nóng)村房屋買賣并無禁止，僅限制不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民在農(nóng)村建房；原、被告交易時(shí)被告葉先生系農(nóng)村戶籍，故此房屋買賣協(xié)議并未違反禁止性規(guī)定。
（三）、因?yàn)楸景傅姆课葙I賣發(fā)生在《中華人民共和國物權(quán)法》實(shí)施之前，不適用該法的規(guī)定；現(xiàn)原告以簽訂房屋買賣協(xié)議嚴(yán)重違反法律規(guī)定，其出售該房屋屬法律禁止性行為，未辦理過戶手續(xù)，也違背《物權(quán)法》第9條規(guī)定為由訴至法院，要求確認(rèn)雙方的房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議無效等理由不能成立。
（四）、針對(duì)本案，由于原、被告爭議房屋坐落于農(nóng)村，該房至今沒有土地使用證和房屋所有權(quán)證，考慮到大王鎮(zhèn)街道的農(nóng)村房屋目前現(xiàn)狀大多沒有房屋所有權(quán)證，且現(xiàn)葉先生舉家生活在大王鎮(zhèn)數(shù)年，唯有此一處住房；原告也有房屋居住，各自生活穩(wěn)定。如果轉(zhuǎn)讓后不予保護(hù)，勢必?cái)_亂正常的交易秩序，也有悖誠實(shí)信用原則。最后，法院依據(jù)公平原則，綜合考量雙方利益和本案具體情況，認(rèn)為原告的訴訟理由不能成立，依法不予支持，遂判決駁回原告訴訟請(qǐng)求。判決生效后，雙方均未上訴。
