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記者近日就深圳房地產(chǎn)糾紛案件的特點(diǎn)，以及拆除違法建筑過(guò)程中所涉及的法律問(wèn)題，采訪了市中級(jí)人民法院民五庭庭長(zhǎng)方志鋼。方志鋼對(duì)記者說(shuō)，深圳市房地產(chǎn)糾紛案件產(chǎn)生的主因，還是有關(guān)各方的法律意識(shí)不強(qiáng)。合同違約引起糾紛方庭長(zhǎng)對(duì)記者說(shuō)，近年來(lái)深圳房地產(chǎn)案件呈逐年上升的趨勢(shì)，每年房產(chǎn)案件爭(zhēng)議的標(biāo)的額達(dá)十幾億元。購(gòu)房糾紛的發(fā)生，往往是因?yàn)楹贤`約，在購(gòu)房合同簽訂之后沒(méi)有履行或者沒(méi)有全面履行。比如說(shuō)業(yè)主不及時(shí)付清房款，開(kāi)發(fā)商不能按期辦證、按期交房等，引起大量糾紛。2005年以前，開(kāi)發(fā)商延時(shí)辦證被訴的案件時(shí)有發(fā)生，一些開(kāi)發(fā)商以行政部門(mén)不能及時(shí)辦好有關(guān)手續(xù)為由，對(duì)抗自己對(duì)業(yè)主的違約責(zé)任。事實(shí)上，《合同法》規(guī)定得很清楚，由于第三人的過(guò)錯(cuò)造成合同不能履行的，合同簽約人要向相對(duì)人承擔(dān)違約責(zé)任。書(shū)面通知需要明確約定導(dǎo)致延期辦證最多的一個(gè)現(xiàn)象是，按合同約定，開(kāi)發(fā)商在取得竣工驗(yàn)收證明之后，要及時(shí)通知業(yè)主辦理房產(chǎn)證。按合同約定應(yīng)當(dāng)書(shū)面通知。但什么叫書(shū)面通知又有不同理解。有人認(rèn)為登報(bào)通知或者在小區(qū)貼出通知都算書(shū)面通知，但反駁者認(rèn)為，前者沒(méi)有相對(duì)性，后者他也可以說(shuō)沒(méi)有看到。所以正確的做法是，在合同中約定，通知應(yīng)以書(shū)面形式，如果書(shū)面形式通知不到，就改用郵寄通知，如果兩者都未通知到，就用通告通知。方志鋼對(duì)記者說(shuō)，隨著政府有關(guān)部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)合同的進(jìn)一步規(guī)范化，商品房買(mǎi)賣(mài)合同有了范本，因?yàn)楹贤?guī)定不明確而發(fā)生糾紛的案件在減少。隨著人們物權(quán)意識(shí)的增強(qiáng)，現(xiàn)在涉及小區(qū)的共有及相鄰關(guān)系的糾紛也有發(fā)生。千萬(wàn)別買(mǎi)違法建筑房方志鋼說(shuō)，近一個(gè)時(shí)期，市委市政府大力開(kāi)展拆違行動(dòng)，因?yàn)椴鸪`法建筑發(fā)生了一些案件。比如開(kāi)發(fā)商將不具合法手續(xù)的違法建筑賣(mài)給了個(gè)人，現(xiàn)在政府采取措施拆除這些違法建筑，買(mǎi)房者因利益補(bǔ)償問(wèn)題與開(kāi)發(fā)商發(fā)生糾紛。方志鋼提醒消費(fèi)者，千萬(wàn)不要圖便宜去買(mǎi)沒(méi)有正規(guī)手續(xù)的違法建筑。沒(méi)有經(jīng)過(guò)政府批準(zhǔn)的違法建筑，必然是要被拆除的。尤其是打工者，把辛辛苦苦的積蓄都拿出去買(mǎi)了違法建筑，到頭來(lái)房子要拆除了，如果開(kāi)發(fā)商一拍屁股跑掉了，房款都退不了，損失就太大了。（深圳商報(bào)記者汪洋實(shí)習(xí)生馮遠(yuǎn)順）法規(guī)鏈接審理房產(chǎn)糾紛案的主要法律依據(jù)《合同法》《民法通則》《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》國(guó)務(wù)院、建設(shè)部相關(guān)的行政法規(guī)深圳市人大頒布的相關(guān)地方法規(guī)《深圳市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)條例》《深圳市土地轉(zhuǎn)讓條例》《深圳市房屋租賃條例》