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    房產(chǎn)買賣糾紛案例分析
    發(fā)布時(shí)間:2017-09-13 20:13:00作者: 上海律師網(wǎng)瀏覽量:1,147 ℃

    案情簡(jiǎn)介:

      2007年3月24日,原告寧X與被告邱X強(qiáng)簽訂合同,原告以110萬(wàn)元的價(jià)格購(gòu)買被告位于南山區(qū)的房產(chǎn)一套。違約條款約定,如一方遲延履行合同,每日按合同價(jià)的萬(wàn)分之五支付違約金;遲延履行超過十日,另一方可以解除合同,并可要求違約方按合同價(jià)的20%支付違約金。合同簽訂后,原告依約交付定金20000元。標(biāo)的房產(chǎn)系農(nóng)村集體土地上建的村民住宅(即所謂綠本房),房產(chǎn)證上載明產(chǎn)權(quán)屬被告及其妻子。2007年8月22日,被告取得紅本房產(chǎn)證,房產(chǎn)全部產(chǎn)權(quán)歸被告。被告收取定金后,向原告發(fā)函,稱買賣該房不合法,買賣合同無(wú)效;其妻不同意出售該房。故表示不再履行該合同。原告收函后,停止了支付購(gòu)房款行為。后經(jīng)多次催促不果,訴至法院。

      深圳市南山區(qū)人民法院經(jīng)審理,作出(2008)深南法民三初字第35號(hào)民事判決書,認(rèn)定買賣合同有效,被告違約,向原告支付遲延履行違約金55000元。

    代理律師分析:

      本案在訴訟中,被告提出三點(diǎn)答辯意見:一是房屋買賣合同違法,系無(wú)效合同;二是房屋系夫妻共同財(cái)產(chǎn),妻子一方不同意出售,買賣合同不成立;三是原告未按期支付首期款,原告違約。這三點(diǎn)是本案雙方爭(zhēng)議的焦點(diǎn),也是房產(chǎn)買賣合同糾紛中容易出現(xiàn)的典型問題。

      1、本案合同效力問題。司法實(shí)踐中,經(jīng)常出現(xiàn)欲毀約一方以合同違法為由主張合同無(wú)效的情形,在房地產(chǎn)買賣合同中,因國(guó)家強(qiáng)制性法律規(guī)定較多,更容易出現(xiàn)這一情況。依照法律規(guī)定,所謂綠本房確實(shí)屬于法律禁止買賣的范疇,因而被告的主張并非毫無(wú)根據(jù)。但是,我們不能機(jī)械地理解法律規(guī)定。首先,農(nóng)村居民住宅并非絕對(duì)不允許買賣,諸多法律設(shè)置了有條件地可轉(zhuǎn)讓農(nóng)村居民住宅的規(guī)定。其次,雙方簽訂買賣合同時(shí)明知該房的現(xiàn)狀,尤其是明知該房正在辦理“綠轉(zhuǎn)紅”手續(xù)。作為預(yù)備性合同,雙方無(wú)異于約定了合同成立的條件,即當(dāng)“綠轉(zhuǎn)紅”完成后,再正式進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。這種附條件的合同時(shí)合同法允許的。再次,合同法的基本原則是盡量保證合同成立并有效,以最大限度地維護(hù)交易安全。也就是說(shuō),法律不會(huì)輕易否定合同的效力,這是合同領(lǐng)域法律規(guī)定的一個(gè)特點(diǎn)。最后,在被告已經(jīng)完成“綠轉(zhuǎn)紅”手續(xù),房屋屬性排除了所有瑕疵的情況下,進(jìn)行轉(zhuǎn)讓已經(jīng)不存在任何法律障礙,法律對(duì)該合同已無(wú)否定性評(píng)價(jià)的余地。何況,維護(hù)合同的效力不僅是維護(hù)當(dāng)事人雙方的真實(shí)意思表示,也是對(duì)意圖毀約主觀惡意的一種制裁。因此,法院認(rèn)定本案合同有效時(shí)合理的,也是合法的。

      2、有關(guān)共有財(cái)產(chǎn)處理的問題。對(duì)共有財(cái)產(chǎn)的處理應(yīng)該由共有人共同進(jìn)行是一個(gè)原則,對(duì)此,《民法通則》、《物權(quán)法》、《婚姻法》等都有相關(guān)規(guī)定。但是,《婚姻法》規(guī)定,夫妻一方處理共有財(cái)產(chǎn)時(shí),如果第三人有證據(jù)證明另一方明知該行為而不反對(duì)的,應(yīng)視為一方的代表行為有效。本案中,原告提交了證人證言、錄音資料等證據(jù),證明被告妻子參與了雙方多次磋商。故盡管被告妻子未在合同上簽字,其也應(yīng)受合同的約束。只得注意的是,《物權(quán)法》頒布后,法律采取了形式主義原則,即不動(dòng)產(chǎn)和特殊動(dòng)產(chǎn)依登記對(duì)外彰顯權(quán)屬。因此,在實(shí)踐中應(yīng)注意按照財(cái)產(chǎn)登記的權(quán)利者簽署合同。如財(cái)產(chǎn)登記為多人共有的,應(yīng)與所有共有人簽訂合同,防止其后可能出現(xiàn)的糾紛。

      3、合同違約責(zé)任的確定問題。因?yàn)榉慨a(chǎn)買賣比較復(fù)雜,環(huán)節(jié)比較多,因此房產(chǎn)買賣糾紛常出現(xiàn)雙方均存在未按合同履行,相互指責(zé)對(duì)方違約的問題。對(duì)此,照顧要區(qū)分兩點(diǎn):一是合同義務(wù)履行的先后順序問題。一般情況下,合同約定了雙方履行義務(wù)的時(shí)間和順序,對(duì)于時(shí)間在前的義務(wù),尤其是順序在前的義務(wù),應(yīng)該先履行,否則,對(duì)方可以行使履行抗辯權(quán),中止自己義務(wù)的履行。在這種情況下,負(fù)有先履行義務(wù)的一方應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。二是一般違約與重大違約。房產(chǎn)買賣中,支付購(gòu)房款、贖樓以及交房產(chǎn)證、交房、辦理過戶手續(xù)等環(huán)節(jié)屬于合同中大的義務(wù),這些義務(wù)不履行,或者遲延履行經(jīng)催告后仍不履行的,屬于重大違約。如果導(dǎo)致合同無(wú)法履行的,如已經(jīng)將房產(chǎn)過戶他人的,就是根本違約。在具體案件中,當(dāng)然由根本違約者或重大違約者承擔(dān)責(zé)任。在本案中,被告明確表示不履行合同,原告中止付款符合法律規(guī)定,不屬于違約行為,因此,法院判決由被告承擔(dān)違約責(zé)任是正確的。

      

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