錢(qián)先生開(kāi)價(jià)542.3萬(wàn)元把自己的“豪宅”賣(mài)給嚴(yán)先生，簽訂居間協(xié)議時(shí)，兩人達(dá)成“默契”：把房?jī)r(jià)寫(xiě)成348.7萬(wàn)元，其余193.6萬(wàn)元算作“裝修款和設(shè)備補(bǔ)償款”，這樣就能少繳一筆稅費(fèi)。沒(méi)想到，正式合同簽訂前，房?jī)r(jià)再次上升，錢(qián)先生反悔，雙方鬧上法庭，做低房?jī)r(jià)的“陰謀”這才暴露。近來(lái)，因做低房?jī)r(jià)而引發(fā)糾紛的情況在二手房交易過(guò)程中頻繁出現(xiàn)。法律專(zhuān)家提醒，做低房?jī)r(jià)隱患重重，買(mǎi)賣(mài)雙方切莫“偷雞不成蝕把米”。
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記者從市房地產(chǎn)交易中心獲悉，按現(xiàn)行政策，商品房買(mǎi)賣(mài)中，可根據(jù)面積、總價(jià)等標(biāo)準(zhǔn)分“普通房”和“非普通房”。“普通房”和“非普通房”在納稅標(biāo)準(zhǔn)上存在較大差異。周女士正準(zhǔn)備掛牌出售一套位于徐匯區(qū)的復(fù)式房屋，她給記者算了一筆賬：她的房子剛剛“擠”進(jìn)“非普通房”標(biāo)準(zhǔn)，這樣一來(lái)，各種稅費(fèi)將達(dá)交易總價(jià)10%以上，如果交易時(shí)做低房?jī)r(jià)，這套房子就可以算作“普通房”，稅費(fèi)會(huì)大大降低。
動(dòng)動(dòng)手腳做低房?jī)r(jià)就能少繳稅，難道這真是一頓“免費(fèi)午餐”?事實(shí)并非如此。記者采訪(fǎng)發(fā)現(xiàn)，其實(shí)，最先吃虧的往往是賣(mài)家。在錢(qián)先生和嚴(yán)先生的這場(chǎng)官司里，法院認(rèn)為雙方的居間協(xié)議合法有效，按照協(xié)議規(guī)定，未履行協(xié)議的一方應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金，因此判定錢(qián)先生違約，向嚴(yán)先生雙倍返還定金38萬(wàn)。
最近，賣(mài)房者呂先生也因?yàn)樽龅头績(jī)r(jià)吃了“啞巴虧”。他和買(mǎi)家在簽合同時(shí)約定分兩次付款，對(duì)方第一次付款后，第二筆款項(xiàng)拖了一年未支付。由于合同上的房?jī)r(jià)和買(mǎi)家實(shí)際應(yīng)付款項(xiàng)金額不同，呂先生擔(dān)心起訴到法院，法官會(huì)因?yàn)榻灰走`規(guī)而判定合同無(wú)效，“沒(méi)準(zhǔn)還會(huì)因逃稅受到經(jīng)濟(jì)處罰。”呂先生感到十分懊惱：“早知如此，寧可不貪這小便宜。”
“對(duì)買(mǎi)家來(lái)說(shuō)，做低房?jī)r(jià)也可能給以后的再次交易留下隱患。”業(yè)內(nèi)人士分析，房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)是按出售價(jià)格減去原合同價(jià)款的差額計(jì)稅的。以嚴(yán)先生為例，他買(mǎi)下錢(qián)先生的房子后如果再次出售，假如未來(lái)售價(jià)600萬(wàn)元，按實(shí)際價(jià)格542.3萬(wàn)元計(jì)算，轉(zhuǎn)手交易時(shí)只需按57.7萬(wàn)元差額繳納稅費(fèi);但如按合同上348.7萬(wàn)元的價(jià)格計(jì)算，該套房屋轉(zhuǎn)手交易時(shí)必須按251.3萬(wàn)元差額繳納稅費(fèi)。
做低房?jī)r(jià)頻發(fā)糾紛，導(dǎo)致法院審理此類(lèi)案件增多。檢察機(jī)關(guān)民檢部門(mén)受理的申訴案件中，此類(lèi)案件也有所增加。在市檢察一分院日前舉辦的專(zhuān)題研討會(huì)上，市一中院審監(jiān)庭庭長(zhǎng)盛煥煒指出，由于相關(guān)法律條款對(duì)二手房房?jī)r(jià)是否包含裝修費(fèi)和設(shè)施費(fèi)用沒(méi)有明確規(guī)定，給法院審判造成一定難度。對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士建議，應(yīng)完善法律規(guī)定，明確裝修、設(shè)備費(fèi)用等是否計(jì)入二手房總價(jià)，以免造成政策漏洞，給人可趁之機(jī)。
許多專(zhuān)家還指出，《上海市經(jīng)紀(jì)人條例》是本市目前唯一的一個(gè)規(guī)范地產(chǎn)中介經(jīng)營(yíng)行為的管理辦法，但條例沒(méi)有對(duì)中介協(xié)助客戶(hù)做低房?jī)r(jià)的行為作出明確處罰規(guī)定，這也在一定程度上導(dǎo)致中介為促成交易主動(dòng)提出進(jìn)行類(lèi)似操作。專(zhuān)家建議，有必要對(duì)《上海市經(jīng)紀(jì)人條例》進(jìn)行修改，加入有關(guān)在合同中修改房?jī)r(jià)、將房?jī)r(jià)做低等事項(xiàng)的具體處罰規(guī)定。
