房屋租賃主要包括經(jīng)營用房的租賃和居住用房的租賃，由于社會經(jīng)濟高速發(fā)展，房屋租賃經(jīng)營方式日益普遍與興盛。由于我國法律對于房屋租賃相關(guān)規(guī)定過于原則，加之人們法律意識淡薄，糾紛此起彼伏。結(jié)合最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》(簡稱《房屋租賃解釋》) 擬文總結(jié)房屋租賃中常見的法律風險及防范措施，供各位同仁在房屋租賃中參考，以防控法律風險。
1、簽定書面的租賃合同成為必要，即書面合同的必要性
根據(jù)我國《合同法》的規(guī)定，租賃期限六個月以上的，應(yīng)當采用書面形式，當事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。意味著，口頭約定租賃期限為六個月以上而沒有簽訂書面合同，口頭約定的租賃期限則視為不成立，只能認為不定期租賃。此外，缺少書面合同，雙方的權(quán)利義務(wù)不易確定，容易發(fā)生糾紛。
因此，無論租賃期限長短，最好簽訂書面的租賃合同，明確雙方的權(quán)利義務(wù)。一般來說，租賃合同應(yīng)當包括租賃房屋的名稱、位置、面積、用途、租賃期限、租金及其支付期限和方式、房屋維修與維護、違約責任，爭議解方式等條款。
2、無效合同的認定與救濟
在《房屋租賃解釋》公布以前，實踐中對于房屋租賃合同無效的認定不一，嚴重損害了法律的確定性和統(tǒng)一性。《房屋租賃解釋》限定了無效合同的范圍，僅將違法建筑物租賃合同、轉(zhuǎn)租期限超過承租人剩余租賃期限的合同、未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租合同認定為無效。同時，允許當事人在一審法庭辯論終結(jié)前采取補救措施，最大限度地維護合同效力。此外，即使租賃合同被認定無效，承租人仍要支付房屋占有使用費，一般參照合同約定的租金標準。
在違法建筑物范圍的認定上，確定未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)定建設(shè)的房屋，未經(jīng)批準或者未按照批準內(nèi)容建設(shè)的臨時建筑，超過批準使用期限的臨時建筑為違法建筑。
因此，在簽訂房屋租賃合同前，承租人應(yīng)當嚴格審查出租人是否為建筑物的合法權(quán)利人，建筑物是否為合法建筑。
3、租賃期限的確定
根據(jù)我國《合同法》的規(guī)定，租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年。
同時需要注意的是：如約定租賃期限為六個月以上但是未簽訂書面的租賃合同，房屋租賃只能視為不定期租賃，當事人可以隨時解除合同，但出租人解除合同應(yīng)當在合理期限之前通知承租人;未簽訂書面的租賃合同承租人對房屋使用權(quán)處于不穩(wěn)定狀態(tài)，將對經(jīng)營業(yè)績產(chǎn)生較大影響。
4、房屋裝飾裝修的處理
房屋租賃合同糾紛案件中裝飾裝修的處理，一直是司法實踐中的熱點和難點;在《房屋租賃解釋》公布前，如何處理承租人對房屋的裝飾裝修缺少統(tǒng)一的裁判規(guī)則。《房屋租賃解釋》根據(jù)房屋的裝飾裝修是否經(jīng)出租人同意、租賃合同是否有效、裝飾裝修是否形成附合適用完全不同的處理規(guī)則：
A、承租人未經(jīng)出租人同意裝飾裝修的費用，由承租人負擔，出租人有權(quán)請求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失。
B、承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃合同無效時，未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有;不同意利用的，可由承租人拆除;因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當恢復(fù)原狀。已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有;不同意利用的，由雙方各自按照導(dǎo)致合同無效的過錯分擔現(xiàn)值損失。
C、承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿或者合同解除時，除當事人另有約定外，未形成附合的裝飾裝修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當恢復(fù)原狀。
D、承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，合同解除時，雙方對已形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的，按照下列情形分別處理：
a、因出租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人有權(quán)請求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失;
b、因承租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人無權(quán)請求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失，但出租人同意利用的，應(yīng)在利用價值范圍內(nèi)予以適當補償;
c、因雙方違約導(dǎo)致合同解除，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方根據(jù)各自的過錯承擔相應(yīng)的責任;
d、因不可歸責于雙方的事由導(dǎo)致合同解除的，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔;
e、承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時，承租人無權(quán)請求出租人補償附合裝飾裝修費用的，但當事人另有約定的除外。
《房屋租賃解釋》根據(jù)有效合同和無效合同的不同法律效果，對裝飾裝修損失采用了現(xiàn)值損失和殘值損失兩種不同的標準。現(xiàn)值損失是指合同被認定無效時，裝飾裝修的現(xiàn)存價值。在合同無效場合，承租人通常已經(jīng)占用使用租賃房屋一段時間，其在此期間享有的裝飾裝修利益，不應(yīng)再列入合同無效的損失范圍。殘值損失是指在合同解除時，裝飾裝修的剩余“價值”，這一“價值”的確定是以合同解除時裝飾裝修的現(xiàn)值為基礎(chǔ)，且不能低于合同履行期間攤銷的裝飾裝修費用。
因此，承租人如需對房屋進行裝飾裝修，應(yīng)當經(jīng)出租人同意，合理確定租賃期限，并在租賃合同中對租賃期間屆滿或者合同解除時裝飾裝修如何處理作出明確約定。
5、房屋擴建的處理
《房屋租賃解釋》在對待房屋擴建問題上同樣依據(jù)房屋擴建是否經(jīng)出租人同意、是否辦理合法建設(shè)手續(xù)適用不同的規(guī)則：
A、承租人未經(jīng)出租人同意擴建發(fā)生的費用，由承租人負擔，出租人有權(quán)請求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失。
B、承租人經(jīng)出租人同意擴建，但雙方對擴建費用的處理沒有約定的，按照下列情形分別處理：
a、辦理合法建設(shè)手續(xù)的，擴建造價費用由出租人負擔;
b、未辦理合法建設(shè)手續(xù)的，擴建造價費用由雙方按照過錯分擔。
因此，承租人如需對房屋進行擴建，應(yīng)當經(jīng)出租人同意并辦理合法建設(shè)手續(xù)，同時在租賃合同中明確約定擴建費用由誰承擔。
6、同意轉(zhuǎn)租的推定
為了最大限度地保持法律狀態(tài)的穩(wěn)定，《房屋租賃解釋》規(guī)定出租人知道或者應(yīng)當知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個月內(nèi)未提出異議，無權(quán)以承租人未經(jīng)同意為由請求解除合同或者認定轉(zhuǎn)租合同無效。因此，出租人如知道承租人未經(jīng)同意轉(zhuǎn)租，應(yīng)當及時行使權(quán)利。
7、租金的訴訟時效
實踐中，我們經(jīng)常碰到出租人因為訴訟時效已過而無法主張租金。這一方面因為出租人不知道延付或者拒付租金適用一年的特別訴訟時效，而以為訴訟時效是二年。另一方面，出租人常常存在一個誤區(qū)，認為只要雙方租賃關(guān)系仍存續(xù)，租金即不存在訴訟時效問題，這是錯誤的。
租賃合同是繼續(xù)性合同，其租金的訴訟時效是按每一個支付周期分別計算的，承租人應(yīng)當按照合同約定的期限支付租金。對支付期限沒有約定或者約定不明確，依照合同法第六十一條的規(guī)定仍不能確定，租賃期間不滿一年的，應(yīng)當在租賃期間屆滿時支付;租賃期間一年以上的，應(yīng)當在每屆滿一年時支付，剩余期間不滿一年的，應(yīng)當在租賃期間屆滿時支付。
因此，如果承租人未能在上述支付期限內(nèi)支付租金，出租人應(yīng)當及時催告或者提起訴訟，以免超過一年的訴訟時效，無法得到法律的保護。
8、優(yōu)先購買權(quán)的行使與限制
優(yōu)先購買權(quán)糾紛一直是實踐中的難點問題。《房屋租賃解釋》對承租人的優(yōu)先購買權(quán)的適用情形作了進一步限制，明確下列情形承租人無權(quán)主張優(yōu)先購買房屋：
A、房屋共有人行使優(yōu)先購買權(quán)的;
B、出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的;
C、出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購買的;
D、第三人善意購買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的。
如不存在上述情形的，出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)情形的，承租人如何尋求救濟?《房屋租賃解釋》明確規(guī)定，承租人不能以此為由請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效。事實上，出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同有效與否，與承租人能否優(yōu)先購買房屋無關(guān)。即使出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同有效，只要第三人并非善意購買出租房屋或者尚未變更登記至第三人名下，承租人均有權(quán)主張優(yōu)先購買房屋。否則，承租人只能向出租人主張賠償損失。
