【案例介紹】
原告李某系王某之女，王某于五十年代開始租住位于某區(qū)房管局的一處公房，原告李某與其他兄弟姐妹均在此居住長大，原告工作后搬離該房屋，此房屋一直由王某及外孫劉某居住，2001年8月王某書面申請將該房屋承租人改為外孫劉某的名字，王某去世后，劉某購買了該房屋。李某不服，將市房管局和區(qū)房管局訴至法院。
原告李某訴稱，原告不僅經(jīng)常探望母親還承擔了該房屋的租金和修繕費用直到母親去世，后原告得知該房屋使用權(quán)已確認給第三人劉某并于2001年8月與區(qū)房管局簽訂《公房轉(zhuǎn)讓合同》將該房屋出售給了第三人劉某，且市房管局并為其辦理了產(chǎn)權(quán)證，原告認為其作為承租人有權(quán)在母親死后繼承該房屋使用權(quán)，市、區(qū)房管局侵犯了其作為承租人的優(yōu)先購買權(quán)，以行政行為違法將市、區(qū)房管局訴至法院。
被告辯稱，原告不具有訴訟主體資格，在市房管局頒證之前該房屋屬于區(qū)房管局所有，不屬于原告，區(qū)房管局將該房屋出售給劉某屬于民事行為，市房管局在審查了劉某提交的其為承租人的相關(guān)證明材料及房屋轉(zhuǎn)讓合同等資料后為其頒發(fā)了房屋產(chǎn)權(quán)證符合法律規(guī)定，原告既不是承租人也不是所有權(quán)人，當然不是被告行政行為的相對人，也與該行政行為無法律上的利害關(guān)系。
第三人劉某稱，該房屋一直由其與外婆王某共同居住，原告自從工作后就搬離該房一直居住在單位宿舍并未居住該房，不應(yīng)享有續(xù)租的權(quán)利，也不享有優(yōu)先購買權(quán)，且王某于2001年5月已將該承租房的戶主轉(zhuǎn)讓給自己，根本不存在繼承權(quán)的問題。
法院經(jīng)審理后認為，被告區(qū)房管局與第三人劉某簽訂《公房轉(zhuǎn)讓合同》，雙方形成的是平等主體之間的民事法律關(guān)系，而非管理與被管理的行政法律關(guān)系，因此區(qū)房管局不是本案的適格被告，且按照“誰主張，誰舉證”的原則，李某對證明自己起訴符合法定條件承擔舉證責任，但由于其未能提供證據(jù)證明其對該房屋享有優(yōu)先購買權(quán)或所有權(quán)。即不能證明其與被告市房管局的頒證行為具有法律上的利害關(guān)系，對李某的要求，法院不予支持，裁定駁回李某起訴。
【律師評析】
一、原告是否具有主體資格?
根據(jù)《中華人民共和國行政訴訟法》第四十一條、《最高人民法院關(guān)于執(zhí)行<中華人民共和國行政訴訟法>若干問題的解釋》第十二條的規(guī)定，行政訴訟的原告必須是行政機關(guān)行政管理的相對人或者與具體行政行為之間有法律上的利害關(guān)系的公民、法人或者其他組織。同時根據(jù)《最高人民法院關(guān)于執(zhí)行<中華人民共和國行政訴訟法>若干問題的解釋》第二十七條第(一)項規(guī)定，原告對證明自己起訴符合法定條件承擔舉證責任。從案情可以看出，李某訴稱其探望母親和承擔修繕費用以及租金并不能證明其對該房屋具有使用權(quán)，即李某不能證明其與被告市房管局的頒證行為具有法律上的利害關(guān)系，因此，李某并不具有本案的原告主體資格。
二、本案中區(qū)房管局是否是行政訴訟被告?
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于執(zhí)行<中華人民共和國行政訴訟法>若干問題的解釋》第一條的規(guī)定，公民、法人或者其他組織對具有國家行政職權(quán)的機關(guān)和組織及其工作人員的行政行為不服，依法提起訴訟的，屬于人民法院行政訴訟的受案范圍。本案中區(qū)房管局將該公房出售給第三人劉某，并與第三人劉某簽訂了《公房轉(zhuǎn)讓合同》，雙方形成的是平等主體之間的民事法律關(guān)系，而非管理與被管理之間的行政法律關(guān)系，區(qū)房管局出售該公房的行為并非行政行為，不屬于行政審判權(quán)限范圍，作出行政行為的是市房管局對該房頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證。因此，區(qū)房管局不屬于行政訴訟的被告。
三、劉某對公房的使用權(quán)有無繼承權(quán)，是否具有優(yōu)先購買權(quán)?
根據(jù)《城市房屋租賃管理辦法》第十一條的規(guī)定：“住宅用房承租人在租賃期限內(nèi)死亡的，其共同居住兩年以上的家庭成員可以繼續(xù)承租。”劉某不僅一直與王某同住，2001年8月王某書面申請將該房屋承租人改為外孫劉某的名字，因此劉某對該房屋的使用權(quán)具有當然的承租權(quán)。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第二百三十條的規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。”劉某既然作為承租人，對該房屋同樣也具有優(yōu)先購買的權(quán)利，因此，區(qū)房管局將該房屋出售給劉某是正確的。
【律師提示】
行政行為的原告必須與行政機關(guān)行政管理的具體行政行為之間有法律上的利害關(guān)系。行政機關(guān)與當事人的民事行為不屬于行政案件的審理范圍。李某未居住該房不享有繼續(xù)承租的權(quán)利。
