承租人擅自改變房屋租賃用途并長期拖欠房租，出租人是否有權(quán)單方解除房屋租賃合同?
案情簡介
于某和白某系同鄉(xiāng)，于某租住的某市沿江北路130號房屋兩間，系白某之私人房產(chǎn)。2003年12月24日，白某的母親將房子交予于某居住。由于于某與白某對房屋的租賃有不同意見，矛盾不斷，直至2004年9月，在房管部門的干預(yù)下，雙方訂立了租賃契約，月租金600元。訂立房屋租賃契約后，雙方矛盾依然存在，于某一直拖欠房屋租金。
2005年5月24日，房管部門鑒定該房屬于危房，需翻建修繕。2005年8月，白某在于某未將房屋騰空的情況下，將屋頂部分拆毀，致使屋內(nèi)部分物品受到不同程度的損壞。于某在使用該房期間，曾經(jīng)將該房做過操作間。為此，于某要求白某按房管部門的通知修房。白某則認(rèn)為于某未經(jīng)其同意私自將房屋當(dāng)作營業(yè)用房，并且不按時交納房租、水費(fèi)，而他是按房管部門的通知要求修房的，不存在損害賠償?shù)膯栴}，于某應(yīng)當(dāng)補(bǔ)交所欠房租和水費(fèi)，并要求解除雙方的租賃合同，將房屋收回自用。后居委會出面調(diào)解，但因雙方各持己見，未達(dá)成一致意見。
1999年1月10日，于某起訴到某市人民法院，請求法院判令白某承擔(dān)對自己財產(chǎn)所造成的損失。白某提出反訴要求于某騰房并解除房屋租賃合同。
法院判決
某市人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，出租人白某和承租人于某是在房管部門的干預(yù)下訂立房屋租賃契約的，該契約符合法律的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)合法有效。于某擅自改變租賃用途和拖欠房租是違反法律和合同的行為，白某有權(quán)解除房屋租賃契約。根據(jù)《城市私有房屋管理條例》第16條第2款、第21條、第52條，《中華人民共和國民法通則》第131條之規(guī)定，判決如下：
一、白某應(yīng)當(dāng)賠償于某所遭受的財產(chǎn)損失;
二、解除白某與于某之間的房屋租賃契約;
三、于某應(yīng)當(dāng)支付所拖欠的租金，并支付滯納金。
爭議焦點(diǎn)
1.如何認(rèn)定和理解房屋租賃合同中出租人、承租人之間的權(quán)利和義務(wù)?
2.承租人擅自改變房屋租賃用途并長期拖欠房租，出租人是否有權(quán)單方解除房屋租賃合同?
律師點(diǎn)評
一、房屋租賃合同中出租人、承租人之間的權(quán)利和義務(wù)。
房屋租賃是房屋出租人(一般是房屋所有權(quán)人)和承租人之間的一種民事法律行為。《城市房地產(chǎn)管理法》第52條規(guī)定：“房屋租賃，是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。”
關(guān)于房屋租賃合同，我國《城市房地產(chǎn)管理法》第53條規(guī)定了租賃期限、租賃用途、租賃價格、修繕責(zé)任等條款。國家建設(shè)部頒布的《城市房屋租賃管理辦法》對合同條款做了更為明確的規(guī)定，根據(jù)該《辦法》第9條之規(guī)定，房屋租賃合同應(yīng)當(dāng)具備下列條款：(1)當(dāng)事人姓名或者名稱及住所;(2)房屋的坐落、面積、裝修及設(shè)施情況;(3)租賃用途;(4)租賃期限;(5)租金及支付方式;(6)房屋修繕責(zé)任;(7)轉(zhuǎn)租的約定;(8)變更和解除合同的條件;(9)當(dāng)事人約定的其他條款，如違約責(zé)任條款等。
房屋租賃合同的雙方當(dāng)事人，一方為出租人，另一方為承租人。出租人是在房屋租賃關(guān)系中提供房屋給他方使用的一方，是房屋租賃關(guān)系的一方主體。出租人可以是自然人，也可以是法人或非法人團(tuán)體;可以是房屋的所有人，也可以是國家授權(quán)行使房屋所有權(quán)的法人。即出租人必須是所有權(quán)人或經(jīng)所有權(quán)人授權(quán)的人。如果不是房屋所有權(quán)人，對房屋只有使用權(quán)或占有權(quán)及其他權(quán)利，則不能成為出租人。如承租人或抵押權(quán)人即不能成為出租人。承租人是在房屋租賃關(guān)系中使用房屋并交付租金的一方當(dāng)事人，是房屋租賃法律關(guān)系的另一方主體。承租人可以是個人，也可以是集體。本案中出租人白某系該房屋之所有人，他與承租人于某都是自然人。雙方構(gòu)成該房屋租賃合同的當(dāng)事人。
