無(wú)產(chǎn)權(quán)房屋租賃糾紛案
【案情】
原告：韓某堂。
原告：韓某升。
被告：涇某縣云某供銷社。
解放前，韓某堂在原籍三原縣有土地68畝，房屋32間;1943年，又在涇某縣云某鎮(zhèn)買(mǎi)莊院一處，計(jì)房屋52間，占地6畝，解放時(shí)出租給他人使用。1952年1月，經(jīng)人介紹，由韓某堂之母出面，以韓某堂之子韓某升(當(dāng)時(shí)7歲)的名義，將涇某縣云某鎮(zhèn)的房屋全部出租給涇某縣云某供銷社，雙方訂立了租賃契約。約定：年租金為小麥2160斤;租期只許客辭，不許主奪;供銷社如需修改另建，得通過(guò)韓家，若有損壞，得負(fù)賠償責(zé)任。1952年2、3月，三原縣進(jìn)行土改，韓某堂只申報(bào)了原籍三原縣的土地和房屋，其家庭成份被定為地主成份，本人被定為地主份子;在三原縣的土地被沒(méi)收分配，房屋未動(dòng)。韓某堂對(duì)在涇某縣云某鎮(zhèn)的52間房屋和6畝土地，隱瞞未報(bào)。三原縣政府對(duì)韓某堂在外縣的土地、房產(chǎn)不知情;涇某縣政府因此時(shí)房屋歸供銷社使用，故認(rèn)為是公產(chǎn)房，沒(méi)有給韓某堂登記產(chǎn)權(quán)，也未給云某供銷社登記產(chǎn)權(quán)。1965年，韓某堂在三原縣的32間房被補(bǔ)改，留給韓某堂家3間，其余全部分配。云某供銷社自租房后，租金付至1964年上半年，因供銷社修房，以修理費(fèi)用折抵租金而停付。文化大革命中，供銷社修房開(kāi)支帳本丟失，折抵租金一直未算。1981年，云某供銷社開(kāi)始按原契約約定繼續(xù)給付租金。1985年，因房屋山墻被雨淋倒塌，云某供銷社自行修復(fù)后，要求再以修理費(fèi)用折抵房租，韓某堂不同意，云某供銷社即停付租金，雙方發(fā)生糾紛。云某供銷社承租此房后，至發(fā)生糾紛時(shí)，已將原承租的52間房屋全部翻修改建，并在院內(nèi)增建了房屋、水塔等設(shè)施。
1987年10月，韓某堂、韓某升父子訴至涇某縣人民法院，要求變更與云某供銷社的房屋租賃合同期限，結(jié)清云某供銷社所欠租金，云某供銷社賠償私自拆房所造成的經(jīng)濟(jì)損失，收回部分房屋自用。
云某供銷社辯稱，房屋租賃契約是雙方自愿訂立的，不存在更改租賃期限的問(wèn)題;1981年以前以修理費(fèi)折抵租金是雙方同意的，現(xiàn)帳本已丟失，無(wú)法查清;1985年以后的房租也應(yīng)以房屋修理費(fèi)相抵。故不同意原告方的訴訟請(qǐng)求。
【審判】
涇某縣人民法院經(jīng)審理認(rèn)為：雙方當(dāng)事人訂立的房屋租賃契約已履行多年，屬有效的民事法律行為。原租賃期限定為“只許客辭，不許主奪”，顯失公平，應(yīng)予變更。但契約未訂承租人遷出時(shí)限，故原告請(qǐng)求近期終止租賃關(guān)系，不切實(shí)際。承租人在承租期間，未和出租人協(xié)商，而將承租房大量拆除另建，應(yīng)以所建同等房屋補(bǔ)償。1964年至1980年以修房開(kāi)支抵頂租金，因承租人帳本丟失，抵頂視為到期。1985年承租人自行修房損失，屬其管理及自然原因，不再以租金相抵。唯房屋租金偏低，應(yīng)以當(dāng)?shù)噩F(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算為妥。依照國(guó)務(wù)院《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第十五條、第十六條、第十九條和第二十條之規(guī)定，涇某縣人民法院于1989年6月29日判決：
一、云某供銷社拆除原房后所建的街房6間、廈房18間，頂作原租房屋，短少的租房16間以東院8間(安間)街房抵補(bǔ)，判決生效十年后，由出租方按租賃契約的使用范圍收回管理使用。在此期間，出租方對(duì)房屋必須及時(shí)、認(rèn)真地檢查、修繕，保障住房安全;修繕可與承租方合修，費(fèi)用可用租金折抵。
二、云某供銷社在院內(nèi)所建的庫(kù)房、門(mén)房、水塔等設(shè)施使用至2010年遷出。
三、1985年至判決生效期間的房租，按原合同標(biāo)準(zhǔn)兩月內(nèi)一次性結(jié)清。
四、變更后的房屋租金為每月1平方米0.70元，房屋面積折合為462.22平方米，年租金共計(jì)3882.65元，判決生效后為每年6月30日及12月30日兩期付清。
判決后，雙方當(dāng)事人均不服，上訴于咸某市中級(jí)人民法院。韓某堂、韓某升除堅(jiān)持原訴理由外，還認(rèn)為租賃合同應(yīng)終止，不應(yīng)再延續(xù)十年。云某供銷社上訴認(rèn)為，所承租的房屋系出租方隱瞞應(yīng)予沒(méi)收的房屋，是違反土地改革法的行為，現(xiàn)應(yīng)收歸國(guó)有。
咸某市中級(jí)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為：土改時(shí)，韓某堂被定為地主份子，三原縣已為其家保留了自留房，其余房屋應(yīng)在沒(méi)收之列。但土改時(shí)，韓某堂將其在涇某縣云某鎮(zhèn)的52間房屋隱瞞未報(bào)，應(yīng)視為公產(chǎn)。根據(jù)該房屋未確權(quán)給韓某堂，以及由云某供銷社一直占有和使用的實(shí)際情況，爭(zhēng)執(zhí)的房屋所有權(quán)應(yīng)歸涇某縣人民政府所有。原審判決錯(cuò)誤，應(yīng)予糾正。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百五十三條第一款第(二)項(xiàng)之規(guī)定，咸某市中級(jí)人民法院于1992年6月9日判決如下：
一、撤銷一審判決。
二、改判為：云某供銷社與韓某升于1952年1月12日所簽訂的租房合同為無(wú)效合同，雙方所爭(zhēng)議之52間房屋為公產(chǎn)，所有權(quán)歸涇某縣人民政府所有。
三、駁回雙方當(dāng)事人的訴訟請(qǐng)求。
【評(píng)析】
本案一、二審判決大相徑庭，其根本原因在于適用法律不同。而適用法律不同，又取決于對(duì)當(dāng)事人爭(zhēng)執(zhí)的房屋的定性。一審判決僅以當(dāng)事人之間有房屋租賃合同關(guān)系，而按一般房屋租賃法律關(guān)系處理;二審判決則以爭(zhēng)執(zhí)房屋應(yīng)屬土改沒(méi)收房屋，韓某堂隱瞞不報(bào)，又未確權(quán)給他為理由，認(rèn)定爭(zhēng)執(zhí)房屋應(yīng)屬公產(chǎn)，雙方當(dāng)事人的租賃合同無(wú)效，從而從根本上改變了一審的定性和處理結(jié)果。此兩種處理結(jié)果，哪一種正確呢應(yīng)從以下幾個(gè)方面來(lái)分析：
一、土地改革是依法剝奪剝削者財(cái)產(chǎn)，重新確立土地、房屋等財(cái)產(chǎn)所有權(quán)關(guān)系的變革。按《中華人民共和國(guó)土地改革法》的規(guī)定，地主屬土改對(duì)象，其在農(nóng)村中的土地、房產(chǎn)，除按給出路政策，給其留出必要的份額外，其余均應(yīng)作勝利果實(shí)沒(méi)收，重新分配。此種規(guī)定具有強(qiáng)制性。因此，在土改以后，對(duì)于地主隱瞞的、漏報(bào)的土地、房產(chǎn)，一經(jīng)查出，均應(yīng)予以沒(méi)收處理。同時(shí)，對(duì)于地主在土改以前通過(guò)出租、出典等方式而由他人占有的土地、房屋，只要所有權(quán)仍為地主所享有的，也都應(yīng)作為勝利果實(shí)參加土改重新確權(quán)。經(jīng)過(guò)土改后，地主僅對(duì)政府為其保留的財(cái)產(chǎn)享有所有權(quán)，不屬保留范圍內(nèi)的財(cái)產(chǎn)，不再享有所有權(quán)。本案中，在補(bǔ)改時(shí)，為韓某堂家保留了3間住房，等于明確了韓某堂不再對(duì)原屬他及他家所有的其他房產(chǎn)擁有所有權(quán)。因此，從此時(shí)并追溯到土改時(shí)，韓某堂一家僅有3間房屋的產(chǎn)權(quán)，其余房產(chǎn)均屬?zèng)]收范圍，歸分配對(duì)象所有或政府所有。故在雙方爭(zhēng)執(zhí)的52間房屋未確權(quán)給韓某堂家所有的情況下，該52間房屋應(yīng)視為公產(chǎn)。因韓某堂不是所有權(quán)人，故其以所有人的名義(包括他家其他人)與他人建立的出租關(guān)系無(wú)效。因此，二審判決對(duì)此問(wèn)題的處理是正確的。
